Thị trường căn hộ TP.HCM luôn ở trong tình trạng cung vượt cầu trong suốt nhiều năm liền, nhưng lần đầu tiên tình thế đã đảo ngược kể từ khi khủng hoảng của thị trường bất động sản chạm đáy 5 năm trước.
Chùn tay đầu tư
Sự thận trọng của các doanh nghiệp trước nguy cơ dư cung như nhiều chuyên gia liên tục cảnh báo, cộng với dòng tiền từ ngân hàng bị hạn chế do tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ 60% năm 2016 xuống còn 50% vào năm 2017, nên nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sụt giảm mạnh.
Dữ liệu mới nhất từ công ty tư vấn bất động sản CBRE cho thấy, tổng nguồn cung trong năm qua tại TP.HCM là 31.106 căn hộ, giảm tới 18% so với năm trước đó.
Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội lại diễn biến ngược lại. Trong suốt nhiều năm qua, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM luôn áp đảo Hà Nội, nhưng năm ngoái, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội tăng lên mức cao nhất trong vòng 5 năm kể từ khi khủng hoảng thị trường bất động sản chạm đáy và đạt 35.000 căn hộ. Con số này tăng tới 16% so với năm trước đó.
Tại TP.HCM, mặc dù sức mua đã chững lại nhưng do nguồn cung giảm mạnh nên đã tạo điều kiện cho thị trường hấp thụ hàng tồn kho từ những năm trước đó. Tổng lượng căn hộ bán được trong năm qua đạt 32.905 căn, giảm 5% so với năm trước.
Theo đánh giá của CBRE, 2017 là năm đầu tiên trong vòng 5 năm qua ghi nhận số căn chào bán được nhiều hơn số căn chào bán mới trong năm.
Mặc dù sức mua giảm nhưng lượng căn hộ tiêu thụ được tại TP.HCM vẫn vượt trội so với Hà Nội. Trong năm qua, có khoảng 23.000 căn hộ tại Hà Nội đã đến tay người tiêu dùng.
Toà nhà Vista Verde do CapitaLand đầu tư đã hoàn thành và bàn giao cuối năm 2017Mặc dù có sự khác biệt khá lớn về số liệu thống kê do tiêu chí khác nhau nhưng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận sức mua khả quan của thị trường căn hộ TP.HCM.
Theo thống kê của Hiệp hội, tại TP.HCM trong năm qua có 70 dự án bất động sản mới chào bán, cung cấp cho thị trường 37.067 căn hộ, 1.057 biệt thự, 3.362 nhà phố và 1.518 nền đất. Với số lượng này, TP.HCM là thị trường bất động sản lớn nhất cả nước.
Trong khi đó, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư tại TP.HCM mà Hiệp hội ghi nhận được lên đến 40.786 căn.
Doanh nghiệp tự điều chỉnh
Theo đánh giá của CBRE, mặc dù số căn chào bán giảm nhưng cơ cấu sản phẩm phù hợp đã giúp cho khả năng hấp thụ của thị trường căn hộ TP.HCM vẫn tốt.
Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp với mức giá từ 800-1.500USD/m2 chiếm tới 64% tổng nguồn cung trong năm qua, tăng mạnh so với tỷ lệ 40% của năm trước đó.
Sự dịch chuyển mạnh mẽ này đã đáp ứng nhu cầu của người mua để ở và tạo nền tảng cho thị trường phát triển bền vững. Phân khúc trung cấp chiếm 60% số căn bán được trong năm 2017.
Bên cạnh đó, các chuyên gia của CBRE còn cho rằng, đây là giai đoạn các sản phẩm được đầu tư nhiều hơn về thiết kế, tiện ích, vật liệu hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.
Chiến lược bán hàng và tiếp thị cũng được các doanh nghiệp chuẩn bị kỹ hơn. Nhờ đó, lượng tiêu thụ trung bình của các dự án mới chào bán đạt 75%.
Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 90 - 100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín và vị trí tốt như Empire City, d’Edge, Saigon South Residence, Lavita Charm và Mizuki Park.
Theo CBRE, giá căn hộ tại TP.HCM đã tăng khá trong năm qua, trung bình khoảng 1.558USD/m2, tăng 4% so với năm trước.
Phân khúc cao cấp ghi nhận mức tăng giá 4% so với năm trước nhờ vào sự ra mắt của các sản phẩm chất lượng tốt đến từ các chủ đầu tư uy tín như d’Edge Thao Dien, Tilia Residence, Sunwah Pearl, Diamond Island.
CBRE dự đoán, trong năm 2018, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng cao với một lượng vừa phải của phân khúc cao cấp và hạng sang được giới thiệu, tạo nền tảng cho một sự phát triển bền vững hơn.
Về khu vực, phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường trong năm tới, với nhiều dự án mới tại khu vực quận 2, quận 7, quận 8, Bình Thạnh như One Verandah, GEM Riverside, Midtown, High Intela, Green Field.
CBRE kỳ vọng giá bán trong năm 2018 sẽ tăng trung bình là 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5% nhưng phân khúc bình dân và trung cấp chỉ tăng 1,5%.
