5 'bẫy' pháp lý người mua nhà cần tránh để không mất tiền oan

Đằng sau giấc mơ mua nhà là rất nhiều "bẫy" pháp lý tinh vi mà ngay cả những người mua dày dạn kinh nghiệm nhất cũng có thể sa chân. Trong tập 5, chương trình "Săn Nhà Thông Minh" đã bóc tách những góc khuất này thông qua các tình huống thực tế đầy kịch tính, mang lại những bài học đắt giá cho người mua nhà.

"Bẫy cảm xúc": Chọn pháp lý hay sự đồng cảm khi mua bất động sản

Ngay từ mở đầu chương trình, một trong những tình huống gây sự chú ý nhất đối với người chơi là câu chuyện tình huống về việc chị Phương và con gái mua bất động sản dựa trên giấy ủy quyền.

Theo đó, người chồng, chủ bất động sản thực hiện giao dịch chuyển nhượng mảnh đất khi đã có giấy ủy quyền của vợ. Tuy nhiên, ngay tại thời điểm ký kết, người vợ xuất hiện và phản đối quyết liệt, khiến gia đình chị Phương lúng túng.

Để tăng thêm sức hấp dẫn đối với bất động sản nhằm thực hiện giao dịch nhanh chóng, người chồng đã đưa ra mức giảm 5% trên giá bán, nếu chị Phương đồng ý ký kết hợp đồng mua nhà.

Dưới góc độ tâm lý, chị Phương đã do dự vì sự đồng cảm với người vợ, chị cân nhắc không mua bất động sản đó, mặc dù mức giá rất hấp dẫn.

Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Thành Trung cho rằng, nếu người chồng có đầy đủ thẩm quyền (tài sản riêng hoặc có ủy quyền hợp pháp) và chưa có văn bản thông báo chấm dứt ủy quyền, thì việc chuyển nhượng là hoàn toàn hợp pháp.

Ông Trung đưa ra lời khuyên rằng, người mua nhà có thể chấp nhận rủi ro nhỏ ở sự phản đối của người vợ nhưng thắng được một mảnh đất với giá tốt.

Theo ông Trung, bài học rút ra là trong giao dịch tài sản, yếu tố pháp lý (văn bản công chứng) luôn có giá trị cao hơn cảm xúc nhất thời. Do đó, người mua nhà cần hết sức tỉnh táo để đưa ra những quyết định đúng đắn, tránh đánh mất cơ hội.

Cẩn thận "bẫy" chủ nhà "lật kèo"

Cũng liên quan đến giấy uỷ quyền khi mua bán bất động sản, một tình huống khác, gia đình anh Dũng khi đang làm việc với nhân viên môi giới bất động sản (có giấy ủy quyền của chủ nhà) thì bắt gặp một người khách cũ xuất hiện. Vị khách này cho biết, họ đã bị mất cọc chỉ vì chậm thanh toán một ngày và yêu cầu môi giới hoặc giao nhà hoặc trả lại tiền cọc.

Trước tình huống này, anh Dũng lựa chọn không vội vàng xuống tiền ngay mà yêu cầu môi giới kiểm tra kỹ lưỡng từ phôi sổ đỏ, giấy ủy quyền của chủ nhà và đối chiếu căn cước công dân của chủ nhà trên sổ và giấy ủy quyền.

Tuy nhiên, theo luật sư Phạm Thị Thùy Dương, những hành động kiểm tra giấy tờ này của người mua nhà là chưa đủ. Bởi đây rất có thể là một trường hợp chủ nhà "lật kèo" nhằm lấy số tiền đặt cọc của người mua nhà.

Bà Dương cho rằng, để bảo vệ người mua khỏi việc chủ nhà "lật kèo" khi thấy giá thị trường tăng cao (ví dụ căn nhà từ 10 tỷ đồng lên 13 tỷ đồng), trong hợp đồng đặt cọc cần có những điều khoản cụ thể về chế tài phạt vi phạm.

Theo đó, việc đưa vào hợp đồng các điều khoản "cứng" như đền bù gấp nhiều lần tiền cọc và quy định hợp đồng không được thay đổi nếu không có sự đồng ý của cả hai bên là chìa khóa để giữ vững quyền lợi cho người mua nhà.

Chọn ai là người đứng tên bất động sản?

Bên cạnh những rủi ro từ pháp lý khi mua bất động sản, một bài toán khó liên quan đến tình cảm gia đình trong việc sở hữu nhà ở cũng được đặt ra.

Theo đó, tình huống được đặt ra là người mẹ chồng hỗ trợ 40% kinh phí mua nhà, nhưng yêu cầu được đứng tên trên sổ đỏ với lý do "hợp phong thủy" để "gánh nghiệp" cho các con.

Đây là tình huống rất phổ biến trong văn hóa Việt Nam, nơi sự đóng góp tài chính thường đi kèm với quyền kiểm soát tài sản. Tuy nhiên, trường hợp này cũng đặt ra những lo ngại cho cặp vợ chồng, khi họ không được đứng tên trong sổ đỏ căn nhà của mình. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hay ly hôn, vấn đề phân chia tài sản sẽ rất khó xử lý.

Lo ngại này không phải không có cơ sở, bởi theo luật sư Nguyễn Thành Trung, khi một người đứng tên trên sổ đỏ, họ là chủ sở hữu duy nhất trước pháp luật. Mọi văn bản ủy quyền hay di chúc mà mẹ lập cho con đều có thể bị thay đổi hoặc hủy bỏ bất cứ lúc nào theo ý chí đơn phương của người đứng tên.

Chính vì vậy, giải pháp an toàn nhất để "vừa hợp tình vừa hợp lý" cho các gia đình là thiết lập các văn bản xác nhận khoản tiền đóng góp mua nhà giữa các thành viên và công chứng.

Nếu buộc phải để mẹ đứng tên, hai vợ chồng cần yêu cầu mẹ biên soạn một văn bản ủy quyền toàn phần cho hai con, có hai người làm chứng với điều khoản cứng là người đứng tên không thể thay đổi quyết định nếu không có sự đồng ý của bên làm chứng.

"Bẫy" trốn thuế

Một tình huống pháp lý khác, cặp đôi Thái Hòa, Thu Giang mua một căn nhà 30 tỷ đồng nhưng bên bán đề nghị chỉ ghi trong hợp đồng 10 tỷ đồng để giảm mức thuế chuyển nhượng từ 600 triệu xuống còn 200 triệu.

Đây là hành vi "giao dịch hai giá" cực kỳ rủi ro nhưng vẫn tồn tại âm ỉ trên thị trường. Theo các chuyên gia, việc không thoả hiệp với yêu cầu của bên bán là quyết định đúng đắn nhất trong trường hợp này, bởi hành vi trốn thuế có thể dẫn đến trách nhiệm hình sự.

Quan trọng hơn, nếu có tranh chấp xảy ra hoặc giao dịch bị hủy, số tiền người mua được pháp luật bảo vệ chỉ là con số ghi trên hợp đồng. Điều này đồng nghĩa với việc họ có nguy cơ mất trắng phần chênh lệch thực tế đã chi trả.

Lời khuyên cho các khách hàng, nhà đầu tư được đặt ra là thà chấp nhận mất một cơ hội đầu tư còn hơn dính vào một giao dịch thiếu minh bạch và rủi ro cao.

Canh bạc đất ruộng và sự ngộ nhận về "vi bằng"

Gia đình anh Tuấn, chị Lan Anh rơi vào tình huống mạo hiểm khi tiếp cận mảnh đất hơn 1000m2 giá chỉ 3 triệu đồng/m2, được hứa hẹn sớm lên thổ cư và quy hoạch làm đường. Tuy nhiên, mảnh đất này chưa có sổ đỏ và bên bán đề xuất giao dịch qua vi bằng.

Tuy nhiên, theo luật sư Dương, pháp luật hiện nay nghiêm cấm việc mua bán đất bằng vi bằng. Vi bằng chỉ có giá trị chứng kiến việc giao nhận tiền, không có giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bà Dương cho rằng, rủi ro ở đây là người mua không thể xác thực được chủ sở hữu thực sự của bất động sản đó và dễ rơi vào quy hoạch treo. Do đó, lời khuyên cho những nhà đầu tư trẻ là phải kiểm tra thông tin địa chính, check quy hoạch tại cơ quan chức năng và xác định rõ "phương án xấu nhất" là chỉ được đền bù theo giá đất nông nghiệp nếu bị thu hồi.

"Các nhà đầu tư đừng để chi phí cơ hội và những lời hứa hẹn về quy hoạch làm mờ mắt trước những lỗ hổng pháp lý không thể lấp đầy", bà Dương nhấn mạnh.

Với năm bẫy pháp lý thường gặp nêu trên, các chuyên gia cho rằng, trước khi mua một bất động sản, người mua cần xác minh rõ giấy chứng nhận, giấy phép quy hoạch của bất động sản đó và đảm bảo không có tranh chấp. Các giao dịch trực tiếp cần được ưu tiên làm việc với chính chủ, nếu qua ủy quyền, phải kiểm tra kỹ nội dung ủy quyền.

Bên cạnh đó, người mua cần thực hiện thủ tục cọc và mua bán tại các cơ quan có thẩm quyền (văn phòng công chứng) để đảm bảo tính khách quan. Đồng thời, người mua nhà cần lưu ý không thanh toán 100% tiền khi chưa hoàn tất mọi thủ tục sang tên và nghĩa vụ thuế để đề phòng rủi ro.