Băn khoăn cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Hy vọng an cư cho người lao động có thu nhập trung bình

Bộ Xây dựng vừa có văn bản số 2222/BXD-QLN ngày 25/02/2026 gửi lấy ý kiến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Trước đó, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng đề xuất xây dựng chính sách cho phân khúc nhà ở đối với người thu nhập trung bình trên 20 triệu đồng/tháng, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế của từng địa phương, quy luật thị trường, tăng nguồn cung về nhà ở cho nhiều phân khúc khác nhau, đảm bảo quyền bình đẳng, tiếp cận nhà ở của mỗi người dân.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang lệch pha nghiêm trọng, phần lớn các sản phẩm nhà ở thương mại đều có giá trên dưới 100 triệu đồng/m2, động thái này của các cơ quan quản lý nhà nước được kỳ vọng sẽ giúp "nắn" dòng vốn và nguồn cung về đúng nhu cầu thực của đại đa số người dân, mang lại cơ hội sở hữu nhà ở cho người lao động có mức thu nhập trung bình.

Chính sách này được nhiều chuyên gia đánh giá là giải pháp tích cực giúp tái cấu trúc thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững thay vì chỉ tập trung vào các sản phẩm cao cấp, giá cao.

Đồng thời, đây cũng là chính sách giúp đảm bảo an sinh xã hội, giúp người trẻ có cơ hội an cư lạc nghiệp, giảm bớt áp lực tài chính và các hệ lụy xã hội do tình trạng thiếu hụt nhà ở kéo dài.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, chủ trương phát triển loại hình nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thấp là cần thiết và phù hợp với nhu cầu thị trường.

Ông Châu cho rằng, nhà giá rẻ chỉ bao gồm hai loại nhà là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, hoặc còn được gọi là nhà ở giá thấp. Đây là loại nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị bao gồm công nhân, lao động, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ các lực lượng vũ trang nhân dân, người nhập cư, người trẻ dưới 45 tuổi và người mua nhà lần đầu.

Trong đó, nhà ở xã hội là loại nhà ở có giá rẻ nhất, thường thấp hơn khoảng 15 - 20% so với giá thành nhà ở thương mại cùng loại (có cùng chất lượng xây dựng, lắp đặt trang thiết bị). Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay đang rất thiếu.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết kết quả phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2025 rất khiêm tốn, cả nước chỉ hoàn thành xây dựng 196 dự án với 170.129 căn, chỉ đạt 17% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 và chỉ đạt 37,4% mục tiêu phát triển nhà ở xã hội của giai đoạn 2021-2025.

Mặc dù thời gian gần đây, việc phát triển nhà ở xã hội đã đạt được nhiều kết quả khả quan, song thực tế cho thấy, kể cả hoàn thành mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2028 như chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại phiên họp thứ 5 Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và phát triển thị trường bất động sản, thì vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở giá rẻ cho hàng chục triệu dân tại các đô thị.

Mặt khác, đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị là cá nhân có mức thu nhập khoảng 21-30 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng có mức thu nhập khoảng 41-50 triệu đồng/tháng, hoặc người độc thân nuôi con nhỏ có mức thu nhập khoảng 31-40 triệu đồng/tháng không thuộc đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá quá cao như hiện nay.

Bởi lẽ, thị trường bất động sản tại các đô thị hiện nay lại đang rất thiếu loại nhà ở giá phù hợp là căn hộ chung cư có 1 - 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50 - 70m2, có đơn giá từ 30 - 70 triệu đồng/m2 và giá căn hộ từ 2 - 5 tỷ đồng/căn.

Đơn cử như tại TP. HCM (cũ) tại thời điểm năm 2020 chỉ có 163 căn “nhà ở giá phù hợp” chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường, nhưng kể từ năm 2021 đến tháng 06/2025 thì không còn loại “nhà ở giá phù hợp” mà chỉ còn loại nhà ở trung cấp và nhà ở cao cấp.

Trong khi đó nhà ở cao cấp chiếm trên 70% và kể từ năm 2024 đến tháng 06/2025 thì các dự án nhà ở thương mại tại TP. HCM (cũ) chỉ còn nhà ở cao cấp.

Do vậy, theo ông Châu, việc xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là rất cần thiết, nhằm tăng nguồn cung nhà ở, góp phần kéo giảm giá nhà để bình ổn thị trường bất động sản theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Vẫn còn nhiều băn khoăn

Không phủ nhận những ý nghĩa tích cực của giải pháp phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, song theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, nội dung cơ chế, chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp cần phải được xem xét cẩn trọng, thấu đáo ở nhiều khía cạnh.

Theo quy định của Luật Nhà ở, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Theo ông Đỉnh, trong một quốc gia có nền kinh tế thị trường, hoạt động kinh tế phải tuân theo các quy luật vận động khách quan như quy luật cung cầu, quy luật giá trị… Giá cả của hàng hóa do thị trường quyết định.

Nếu như nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, thì nhà ở thương mại phải vận động theo quy luật khách quan của thị trường, quy luật thuận mua - vừa bán, lời ăn - lỗ chịu. Giá nhà ở thương mại phải do thị trường quyết định.

Chính vì vậy, việc ấn định một loại hình nhà ở thương mại phải có giá thấp/giá rẻ là không phù hợp với yếu tố khách quan của thị trường.

Về nội dung dự kiến của chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp, theo ông Đỉnh, dự thảo nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có một số nội dung khác biệt so với nhà ở thương mại thông thường.

Thứ nhất, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được lựa chọn chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, áp dụng cơ chế “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư” - một hình thức chỉ định chủ đầu tư.

Thứ hai, phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư quyết định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí khác và được cộng thêm lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án. Sau khi nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, chủ đầu tư thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư, gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để hậu kiểm giá bán, giá thuê mua nhà ở.

Thứ ba, người mua, thuê mua nhà ở tại dự án nhà ở thương mại giá phù hợp phải là cá nhân trong nước; mỗi cá nhân chỉ được mua, thuê mua một căn nhà từ chủ đầu tư. Bên mua, thuê mua từ chủ đầu tư không được bán lại nhà ở trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền.

Thứ tư, dự thảo đề xuất một số giải pháp để cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục pháp lý dự án như quy hoạch chi tiết được lập mới, điều chỉnh đồng thời với quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung…

Ông Đỉnh cho rằng, các chính sách phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp đều hợp pháp, vấn đề cần bàn luận là tính hợp lý của các chính sách.

Theo đó, Luật Nhà ở đã quy định hai hình thức phát triển nhà ở chủ đạo với tính chất đối lập, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường; nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Có thể thấy chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp là hình thức “lai” giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội. Hình thức này về lâu dài sẽ bộc lộ bất cập.

Đơn cử như tại cùng một địa phương, giữa hai dự án cùng quy mô, tính chất, chỉ tiêu quy hoạch, nhưng dự án được hưởng chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp, có giá thấp hơn sẽ có thanh khoản tốt hơn. Do đó, chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ tiềm ẩn nguy cơ gây ra cạnh tranh không bình đẳng giữa các chủ đầu tư.

Các quy định này vô hình trung sẽ hình thành trào lưu đi “xin” chính sách, tạo cơ chế xin - cho, tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực.

Mặt khác, nếu chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp áp dụng đại trà, rộng rãi cũng khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất. Ngoài ra, chính sách có thể đưa thị trường bất động sản trở về thời bao cấp do các dự án được chỉ định chủ đầu tư, việc giao đất không qua cơ chế cạnh tranh theo quy luật thị trường.

Hơn nữa, đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp tiềm ẩn nguy cơ trục lợi chính sách. Mặc dù có thể khống chế người mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán - một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” khi nhà ở chưa nghiệm thu, bàn giao nhưng không ngăn chặn được việc chuyển nhượng thứ cấp sau khi người mua đã được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) hoặc sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua.

Giới đầu tư có thể mua hàng loạt căn nhà ở thương mại giá phù hợp để bán kiếm lời do dự thảo không có cơ chế xét duyệt đối tượng được mua giống như nhà ở xã hội, và quy định một cá nhân chỉ được sở hữu 1 nhà ở thương mại giá phù hợp tại 1 dự án có thể bị “lách” bằng cách nhờ người đứng tên - do không có cơ chế xét duyệt đối tượng.

Với những yếu tố trên, ông Đỉnh đề xuất không cần thiết phải ban hành hình thức “lai” giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội là nhà ở thương mại giá phù hợp. Thay vào đó, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp cần “nắn chỉnh” chính sách nhà ở xã hội để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi khi triển khai thực tế.

Nếu chính sách nhà ở xã hội phát huy hiệu quả thì không cần phải có thêm loại hình nhà ở xã hội lai thương mại giá phù hợp, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ở quan điểm ngược lại, ông Châu cho rằng, nếu không có các chính sách cho phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, sẽ không khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này.

Bên cạnh đó, việc chỉ tập trung phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở cho đối tượng người có thu nhập thấp là chưa đủ, bởi thực tế, vẫn còn nhiều đối tượng không thuộc đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá quá cao như đã phân tích ở trên.