Dù nguồn cung đã đạt đỉnh trong vòng sáu năm qua, thị trường bất động sản vẫn đang loay hoay trong nghịch lý 'kẹp hai đầu" khi giá không thể giảm và thanh khoản khó tăng.
Thị trường bất động sản đối diện nhiều thách thức mới trong năm 2026. Ảnh: Hoàng Anh.
Những áp lực mới bủa vây
Năm 2025 đánh dấu một cột mốc đáng chú ý trên thị trường bất động sản, khi các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, nguồn cung nhà ở ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất trong giai đoạn 2019 - 2025.
Tuy nhiên, tin vui về số lượng nguồn cung lại chưa đi kèm với sự cải thiện về cấu trúc sản phẩm của thị trường.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phần lớn nguồn cung trên thị trường vẫn chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp gần như vắng bóng, đặc biệt là tại các đô thị lớn.
Cụ thể, năm 2025, gần 40% nguồn cung nhà ở mới cả nước là sản phẩm thấp tầng giá cao và 42% là căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu đồng/m2. Riêng Hà Nội và TP.HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.
Nguồn cung tăng, nhưng hầu hết là các sản phẩm giá cao, khiến nhu cầu mua nhà ở giá phù hợp của người dân có mức thu nhập trung bình, thấp chưa được đáp ứng. Trong khi đó, vấn đề thanh khoản trong bối cảnh nguồn cung lớn đổ bộ thị trường lại đang trở thành bài toán nan giải.
Đặc biệt, khi lãi suất đang có xu hướng tăng, ông Đính cho rằng, giá bất động sản sẽ ngày càng khó hạ nhiệt. Theo đó, mặc dù lãi suất tăng là sự điều tiết phù hợp với yêu cầu vận hành của hệ thống ngân hàng và mục tiêu kiểm soát vĩ mô, nhưng lại đang lan tỏa những tác động tiêu cực lên toàn bộ các chủ thể tham gia thị trường.
Các chủ đầu tư vốn đang chịu các chi phí phát triển dự án tăng cao như giá tiền sử dụng đất, nhân công... lại càng gặp khó khi áp lực về chi phí vốn, lãi suất tăng mạnh. Điều này buộc các doanh nghiệp phải cơ cấu lại giá bán, thậm chí đẩy giá lên để bù chi phí tài chính.
Song song với đó, chi phí đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chi phí pháp lý, không có xu hướng giảm, thậm chí còn tiếp tục neo cao, khiến cấu trúc giá thành bất động sản bị “đóng cứng” từ đầu vào, làm cho khả năng điều chỉnh giảm giá trên thị trường gần như không khả thi.
Trong khi đó, ở phía nguồn cầu, nhà đầu tư đối diện với áp lực tài chính tăng mạnh, buộc phải trì hoãn hoặc thu hẹp quy mô đầu tư. Người mua nhà suy giảm sức mua, đặc biệt là nhóm chưa có nhà ở, khi chi phí lãi vay tăng mạnh.
Mặc dù vẫn có một phần nhỏ đến từ cầu đầu cơ ngắn hạn, nhưng phần lớn nhu cầu nhà ở đến từ các động lực nền tảng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và dịch chuyển dân cư.
Đây là lực đỡ cho thị trường, giúp duy trì ổn định thanh khoản và hấp thụ nguồn cung trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, tại một số khu vực đã tăng “nóng” trong thời gian vừa qua do các nhà đầu tư FOMO tại mức giá cao, hiện đã xuất hiện tín hiệu giảm giá do các nhà đầu tư gặp áp lực tài chính buộc phải bán cắt lỗ.
Song song với đó, thanh khoản có xu hướng giảm nhẹ và phân hóa rõ rệt. Dòng tiền không còn phân bổ đồng đều mà tập trung vào các dự án có chất lượng hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và năng lực cạnh tranh cao. Thị trường hình thành hai thái cực rõ nét, dự án tốt vẫn duy trì giao dịch, trong khi các dự án kém chất lượng ghi nhận thanh khoản suy giảm rõ rệt.
Hệ quả của thực trạng này theo ông Đính là thị trường đang hình thành một nghịch lý khó có lời giải. Theo đó, một mặt giá bất động sản khó giảm giá do chi phí đầu vào bị “neo cứng” (đất đai, tài chính, pháp lý, vốn), mặt khác khả năng hấp thụ thị trường lại suy yếu vì sức mua giảm, hiệu quả đầu tư giảm và chi phí vốn tăng cao.
Điều này đẩy thị trường vào trạng thái “kẹp hai đầu” - giá không giảm được, trong khi thanh khoản không tăng được. Việc nguồn cung tăng, giá không giảm, lãi suất tăng đã khiến hoạt động đầu cơ bị co hẹp mạnh, kéo theo đó là những tác động đến thanh khoản trong ngắn hạn.
Giải pháp phát triển thị trường bất động sản bền vững
Từ những rủi ro và nghịch lý nan giải nêu trên, yêu cầu đặt ra không còn là các biện pháp “xử lý tình huống”, mà là một hệ thống giải pháp mang tính tái cấu trúc thị trường.
Là ngành kinh tế có sức lan tỏa lớn, quan hệ mật thiết và khả năng ảnh hưởng đến hơn 40 ngành kinh tế quan trọng, việc thị trường bất động sản suy giảm sẽ tiềm ẩn nguy cơ gây ảnh hưởng đến động lực tăng trưởng chung của nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh đất nước đang đặt mục tiêu tăng trưởng cao.
Chính vì vậy, ông Đính cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng thiết lập lại nền tảng phát triển ổn định, bền vững cho thị trường bất động sản.
Để làm được điều này, trước hết việc phát triển nhà ở xã hội cần trở thành hoạt động “bình thường” trong phát triển nhà ở, thay vì là một phân khúc mang tính chiến dịch hay hỗ trợ tình thế.
Trong giai đoạn hiện nay, việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ mang ý nghĩa an sinh, mà còn có vai trò nâng cao chất lượng cấu trúc nguồn cung, tạo nền tảng cho tăng trưởng thị trường theo hướng ổn định, cân bằng và bền vững.
Thứ hai, Chính phủ cần có các cơ chế để giảm chi phí đầu vào cho các chủ đầu tư phát triển dự án thông qua các công cụ điều tiết mềm. Đơn cử như việc xem xét điều chỉnh hệ số K nhỏ hơn 1 cho toàn hệ thống theo lộ trình phù hợp, tránh gây “sốc” cho thị trường và dòng vốn phát triển.
Song song với đó là cơ chế ưu tiên lãi suất tín dụng cho các dự án có mức giá không quá cao, phù hợp nhu cầu thực. Đối với người mua nhà ở thực lần đầu, chính sách cần được thiết kế theo hướng không hồi tố đối với các khoản vay đã phát sinh trước đó, nhằm tránh tạo cú sốc tài chính và áp lực xã hội cho những nhóm đã sử dụng tín dụng từ trước.
Thứ ba là đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Trọng tâm không chỉ là mở thêm kênh vốn, mà là nâng cao hiệu suất sử dụng vốn: hệ số quay vòng vốn phải lớn hơn 1.
Thực tế hiện nay, nhiều dự án có hệ số nhỏ hơn 1, gây lãng phí nguồn lực trong bối cảnh nền kinh tế đang rất cần vốn cho phát triển và tăng trưởng.
Thứ tư là hoàn thiện khung chính sách cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đồng thời xây dựng cơ chế phù hợp cho người nước ngoài tham gia mua và sở hữu bất động sản theo lộ trình kiểm soát. Đây là hướng mở quan trọng để thu hút dòng vốn mới, kích hoạt phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng.
Thứ năm là tháo gỡ điểm nghẽn về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Thực tế cho thấy, nhiều địa phương còn lúng túng trong tổ chức thi, cấp chứng chỉ, gây ách tắc cho hoạt động hành nghề chuyên nghiệp.
Do đó, các cơ quan quản lý cần có giải pháp xã hội hóa công tác này, giao cho các tổ chức xã hội nghề nghiệp đủ năng lực tổ chức đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ, qua đó vừa chuẩn hóa đội ngũ môi giới, vừa giúp thị trường vận hành minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả hơn, ông Đính nhận định.
Từ năm 2026, khi nguồn cung bùng nổ và 'luật chơi' trở nên minh bạch, thị trường bất động sản không chỉ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới mà còn là cuộc thanh lọc gắt gao đối với cả chủ đầu tư lẫn đội ngũ môi giới trên thị trường.
Từ năm 2026, khi nguồn cung bùng nổ và 'luật chơi' trở nên minh bạch, thị trường bất động sản không chỉ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới mà còn là cuộc thanh lọc gắt gao đối với cả chủ đầu tư lẫn đội ngũ môi giới trên thị trường.
Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư Hà Nội đã chạm mốc 102 triệu đồng/m2, tuy nhiên thị trường vẫn hấp thụ tốt với thanh khoản nguồn cung mới lên tới 81%.
Nhà ở vừa túi tiền không chỉ là chiến lược phát triển của Tập đoàn Thắng Lợi mà còn đáp ứng nhu cầu ở thật của xã hội, đặc biệt là phù hợp với tinh thần “phát triển địa phương, phụng sự đất nước” của doanh nhân Dương Long Thành.
Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ sàng lọc khắt khe, nơi lợi thế không còn thuộc về người “đi nhanh” mà nghiêng về những nhà đầu tư biết chọn đúng tài sản và đủ kiên nhẫn để nắm giữ. Trong bối cảnh ấy, câu hỏi đặt ra không còn là mua gì để thắng nhanh mà đâu là tài sản xứng đáng hiện diện lâu dài trong danh mục của nhà đầu tư có tầm nhìn?
Được phát triển bởi Sunshine Group với triết lý “không bán kỳ vọng, chỉ bán giá trị”, Noble Crystal Tay Ho WorldHotels Residences - tổ hợp căn hộ hàng hiệu tiên phong tại khu đô thị Ciputra không chỉ gây ấn tượng với toạ độ vàng giữa tâm điểm Tây Hồ Tây cùng hơn 50 tiện ích 5 sao và chuẩn vận hành quốc tế mà còn được định danh bởi những vật liệu tinh tuyển và tiêu chuẩn bàn giao kỳ công, góp phần xác lập chuẩn sống của một Branded Residences đúng nghĩa.
Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property cho rằng, năm 2026 không phải giai đoạn dễ dàng của thị trường bất động sản, nhưng cơ hội lớn vẫn luôn xuất hiện đối với những nhà đầu tư chuẩn bị kỹ lưỡng và có tầm nhìn dài hạn.
Từ năm 2026, khi nguồn cung bùng nổ và 'luật chơi' trở nên minh bạch, thị trường bất động sản không chỉ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới mà còn là cuộc thanh lọc gắt gao đối với cả chủ đầu tư lẫn đội ngũ môi giới trên thị trường.
Dù nguồn cung đã đạt đỉnh trong vòng sáu năm qua, thị trường bất động sản vẫn đang loay hoay trong nghịch lý 'kẹp hai đầu" khi giá không thể giảm và thanh khoản khó tăng.
Nếu lợi dụng tình hình khan hiếm để mua vét xăng dầu (mặt hàng bình ổn giá) nhằm bán lại trục lợi từ 100 triệu đồng trở lên, có thể bị phạt tiền đến 5 tỷ đồng hoặc phạt tù đến 15 năm.
Biến động giá xăng dầu cho thấy tăng dự trữ là cần thiết trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn an ninh năng lượng đòi hỏi cần tính đến chuyển dần sang các nguồn năng lượng khác, đặc biệt là năng lượng tái tạo.
