Khi những cơn "sốt đất" ngắn hạn dần lùi xa, một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản đang hình thành, nơi giá trị thực, quy hoạch dài hạn và năng lực của chủ đầu tư trở thành yếu tố quyết định cuộc chơi.
Sau nhiều năm biến động, thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu rõ ràng của một giai đoạn trưởng thành. Nếu giai đoạn 2020 - 2022, thị trường được nhớ đến bởi những cơn sốt đất lan rộng từ trung tâm đến vùng ven, thì đến cuối năm 2026, thị trường lại chứng kiến một bức tranh hoàn toàn khác: dòng tiền trở nên chọn lọc và giá trị tài sản ngày càng được đo bằng khả năng khai thác thực tế thay vì kỳ vọng đầu cơ.
Những chuyển động ấy không phải diễn ra ngẫu nhiên mà là sự phản ánh tất yếu sự thay đổi đồng thời của quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông, cơ cấu dân số, khẩu vị nhà đầu tư và cả tư duy phát triển của thị trường.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, nhấn mạnh, nếu trước đây thị trường phát triển khá manh mún do hành lang pháp lý và thể chế chưa hoàn thiện, thì hiện nay cuộc chơi đã thay đổi. Thị trường không còn thiếu nguồn cung, mà đang bước vào quá trình sàng lọc và tái cấu trúc.
"Đây là thời kỳ của những đại dự án và các chủ đầu tư thực sự có năng lực", ông Trung nói tại hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc”, do CafeF tổ chức.
Dẫn số liệu từ hai thị trường bất động sản trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM, ông Trung cho hay, TP.HCM vẫn duy trì được sự đa dạng về nguồn cung nhờ hình thành sớm tư duy phát triển theo nhu cầu của từng nhóm khách hàng, đồng thời chú trọng nghiên cứu chân dung người mua. Trong khi đó, thị trường phía Bắc có độ trễ nhất định.
Theo ông, trước đây, khoảng 70-80% chủ đầu tư chỉ cần sở hữu quỹ đất là có thể phát triển dự án. Nhưng hiện nay, có đất không còn đồng nghĩa với có thể triển khai dự án.
"Thị trường đã bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, đòi hỏi năng lực tài chính, pháp lý và khả năng phát triển sản phẩm bài bản hơn rất nhiều", ông Trung phân tích.
Tại thị trường Hà Nội, một trong những yếu tố đang tác động mạnh đến tâm lý thị trường là việc nơi đây sẽ công bố quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm vào ngày 29/6. Theo ông Trung, trước mỗi giai đoạn quy hoạch lớn, thị trường thường xuất hiện một "nhịp nghỉ", khi cả nhà đầu tư lẫn người mua đều có xu hướng quan sát, chờ các định hướng phát triển rõ ràng trước khi xuống tiền.
Khảo sát của OneHousing trên nhóm khách hàng lớn tại thị trường phía Bắc cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn rất mạnh. Có 17% khách hàng dự kiến mua bất động sản trong vòng dưới sáu tháng; 41% có kế hoạch mua trong sáu tháng đến một năm; 28% dự định mua trong vòng 1-2 năm, trong khi chỉ 7% cho biết chưa có nhu cầu.
Đáng chú ý, tỷ lệ khách hàng dự kiến mua nhà trong vòng sáu tháng đến một năm đã tăng lên 41%, cao hơn đáng kể so với mức 32% cùng kỳ năm 2025. Theo ông Trung, điều này cho thấy một lượng lớn dòng tiền đang ở trạng thái chờ đợi và sẵn sàng quay trở lại thị trường khi các thông tin quy hoạch trở nên rõ ràng hơn.
Tuy nhiên, việc người mua chưa vội xuống tiền xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Thị trường nhà liền thổ và nhà ở thổ cư đang ghi nhận thanh khoản giảm do tâm lý chờ quy hoạch; mặt bằng giá đã tăng đáng kể trong thời gian qua; lãi suất vẫn là yếu tố được cân nhắc; đồng thời nhiều khách hàng kỳ vọng sẽ xuất hiện những sản phẩm phù hợp hơn trong thời gian tới.
Ở góc độ dài hạn, ông Trung cho rằng quy hoạch dân số sẽ tạo ra nhu cầu nhà ở rất lớn cho Thủ đô. Theo định hướng phát triển, Hà Nội dự kiến đạt quy mô 14-15 triệu dân vào năm 2035, khoảng 15-16 triệu dân vào năm 2045 và hướng tới khoảng 20 triệu dân trong tương lai.
"So với hiện nay, Hà Nội sẽ tăng thêm khoảng 4-5 triệu người chỉ trong khoảng một thập kỷ. Với quy mô bình quân khoảng ba người mỗi hộ gia đình, thành phố sẽ cần thêm khoảng 2 triệu căn nhà để đáp ứng nhu cầu nhà ở", ông tính toán.
Tuy nhiên, nhu cầu này sẽ không chỉ đến từ tăng trưởng dân số tự nhiên, mà còn gắn với quá trình dịch chuyển dân cư từ khu vực nội đô ra vùng ven, làn sóng người dân từ các địa phương khác đến Hà Nội sinh sống, cũng như nhu cầu nâng cấp và tái cấu trúc nơi ở của tầng lớp trung lưu.
Ở góc nhìn rộng hơn, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng Hà Nội đang khai tử mô hình phát triển "đơn cực", nơi mọi dòng người và vốn dồn vào lõi trung tâm gây quá tải hạ tầng.
"Theo định hướng mới, Hà Nội sẽ dịch chuyển sang mô hình chín cực tăng trưởng cùng chín trung tâm chức năng, phát triển đa cực, đa tầng và đa không gian", ông Đính phân tích.
Theo ông Đính, sự hình thành của các trung tâm mới này sẽ kéo theo đầu tư công, hạ tầng, việc làm và chất lượng sống, tạo lực hút ly tâm dịch chuyển cư dân ra các đô thị vệ tinh. Đây cũng là nơi dòng tiền đầu tư trung và dài hạn đổ về nhờ dư địa tăng giá lớn và hiệu quả khai thác thương mại vượt trội so với khu vực nội đô vốn đã quá đắt đỏ.
Những khu vực đô thị vệ tinh được kết nối bởi vành đai, metro và cao tốc sẽ có lợi thế vượt trội so với những nơi chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng.
Dưới góc nhìn kinh tế vĩ mô, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ trưởng thành, nơi giá trị tài sản không còn được định đoạt bởi những cơn sốt đầu cơ ngắn hạn, mà bằng năng lực khai thác và khả năng tạo ra dòng tiền bền vững.
Theo ông, trong giai đoạn mới, một căn hộ có thể cho thuê ổn định, một mặt bằng kinh doanh sở hữu lưu lượng khách lớn hay một khu đô thị được quy hoạch đồng bộ sẽ có sức hấp dẫn vượt trội so với những lô đất chỉ được kỳ vọng tăng giá theo tâm lý đám đông.
"Thị trường đang chuyển từ định giá bằng kỳ vọng sang định giá bằng giá trị sử dụng thực", ông Hiển đánh giá.
Theo ông, sự thay đổi này cũng đang diễn ra ngay trong giới đầu tư. Mô hình lướt sóng "mua hôm nay, bán vài tháng sau" dần nhường chỗ cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp với tầm nhìn dài hạn hơn. Thay vì chạy theo các điểm nóng nhất thời, họ sẵn sàng nắm giữ tài sản từ 2-3 năm, tập trung vào những khu vực nằm trên các trục tăng trưởng kinh tế và hạ tầng trọng điểm.
Bằng chứng là ở khu vực phía Nam, dòng tiền đang hướng về không gian phát triển mới của TP.HCM cùng Bình Dương và Đồng Nai. Trong khi đó, tại phía Bắc, động lực tăng trưởng được mở rộng từ Hà Nội sang Bắc Ninh, Hải Phòng và các địa phương nằm trên những hành lang kinh tế mới.
"Chính những khu vực hội tụ hạ tầng, dân cư và hoạt động kinh tế mới là nơi tạo ra giá trị gia tăng bền vững cho bất động sản trong chu kỳ phát triển tiếp theo", ông Hiển nhấn mạnh.
Không chỉ dòng tiền đầu tư thay đổi, người mua nhà cũng đang trở thành lực lượng thúc đẩy quá trình thanh lọc của thị trường. Theo các chuyên gia bất động sản, nếu trước đây, vị trí đẹp và những lời hứa về tiềm năng tăng giá có thể đủ sức thuyết phục khách hàng, thì nay quyết định xuống tiền được người mua cân nhắc kỹ lưỡng hơn bao giờ hết.
Bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam, bức tranh nguồn cung hiện nay phản ánh rất rõ xu hướng này. Phân khúc căn hộ hạng B và hạng C đang chiếm tới 99% tổng nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM, cũng đang dịch chuyển theo các khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ, dọc các tuyến vành đai, metro và các đô thị mở rộng. Điều đó cho thấy nhu cầu của thị trường ngày càng hướng đến những sản phẩm đáp ứng tốt khả năng tài chính và nhu cầu ở thực.
Đáng chú ý, bà Hương cho rằng ngay cả nhóm khách hàng có giá trị tài sản ròng cao hay giới siêu giàu cũng không chỉ tìm kiếm bất động sản hạng sang. Khi nhận thấy giá trị thực và tiềm năng tăng trưởng, họ vẫn sẵn sàng đầu tư vào các sản phẩm thuộc phân khúc hạng B và hạng C.
"Tôi cho rằng căn hộ hạng B và hạng C sẽ tiếp tục là phân khúc chủ lực, dẫn dắt thanh khoản của thị trường trong giai đoạn 6 tháng tới", bà Hương nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, chuyên gia của Savills cũng chỉ ra một điểm nhấn quan trọng, đó là người mua hiện nay không chỉ quan tâm ở mức giá hay vị trí dự án mà còn xem xét kỹ sức khỏe tài chính của chủ đầu tư, tiến độ triển khai, năng lực xây dựng, chất lượng vận hành sau bàn giao và khả năng duy trì giá trị tài sản trong dài hạn.
"Nếu trước đây thị trường có thể bán tốt chỉ bằng một bản phối cảnh đẹp hay những lời quảng bá hấp dẫn, thì hiện nay điều đó không còn đủ. Người mua đang trả tiền cho năng lực thực thi, chứ không phải những lời hứa", bà Hương nhận định.
Sự thay đổi trong hành vi khách hàng cũng đồng nghĩa với việc cuộc cạnh tranh trên thị trường đã bước sang một cấp độ mới. Theo bà Hương, thay vì cạnh tranh bằng quỹ đất hay chiến lược bán hàng, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải chứng minh năng lực phát triển dự án, khả năng hoàn thiện tiện ích, quản lý vận hành và giữ giá trị tài sản sau nhiều năm đưa vào sử dụng.
Chính vì vậy, theo chuyên gia này, những doanh nghiệp sở hữu nền tảng tài chính vững, quỹ đất sạch và đủ năng lực kiến tạo các đại đô thị đồng bộ sẽ ngày càng mở rộng thị phần. Ngược lại, các chủ đầu tư phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính, thiếu kinh nghiệm hoặc chỉ dựa vào dòng tiền bán hàng sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn trong chu kỳ phát triển mới.
Tags:
Tags:
Các nhà đầu tư điện khí tiếp tục kiến nghị về bài toán tín dụng, cơ chế bảo đảm đầu tư và hợp đồng mua bán điện, trong bối cảnh dự thảo Luật Điện lực (sửa đổi) bước vào giai đoạn then chốt.
Bất động sản khu Nam TP.HCM hứa hẹn bước vào chu kỳ bứt phá giá trị tài sản vững chắc nhờ loạt tuyến đường mới vừa được khởi công.
Bất động sản khu công nghiệp khởi đầu năm 2026 kém tích cực nhưng có nhiều triển vọng phục hồi và tăng trưởng nhờ làn sóng FDI.
Từ những giá trị thiên nhiên nguyên bản được bồi đắp qua nhiều thập kỷ, những bậc thầy kiến tạo không gian sống từ SCSY Studio và Element Design Studio đã định hình nên tinh thần “Quiet Confidence” – Kiêu hãnh thầm lặng trong bộ sưu tập Lakeside Residences, tạo nên một dấu ấn độc bản giữa miền thông reo Thanh Xuan Valley.
Vinhomes liên tục tung ra các chính sách bán hàng đột phá, từ việc tặng voucher tiền tỷ cho khách hàng cũ, đổi vàng mua nhà, đến khóa trần lãi suất thấp.
Không chỉ dừng ở tái cấu trúc với 3 trụ cột chiến lược mới, Cen Land đang đẩy mạnh mở rộng biên độ ảnh hưởng của mình sang những “điểm chạm” vốn trước đây ít khi được doanh nghiệp bất động sản tham gia trực diện: bài toán chỗ ở tạm, tái định cư và ổn định đời sống cho các hộ dân chịu tác động từ quá trình đô thị hóa.
Dự kiến, khi hoàn thành các dự án đang xây dựng, quy mô phòng khách sạn tại Đà Nẵng sẽ tăng thêm gần 1/3 so với hiện tại.
Giữa bối cảnh thị trường bất động sản sàng lọc mạnh mẽ, The Zenith Hải Phòng đã khẳng định vị thế nhờ tư duy phát triển lấy trải nghiệm cư dân làm gốc và giải pháp tài chính 'đo ni đóng giày' cho dòng tiền hiện đại.
Lãi suất ngân hàng ngày 7/7, nhóm Big4 duy trì ổn định, xuất hiện 3 ngân hàng có lãi suất từ 7%/năm trở lên cho các kỳ hạn trung và dài hạn.
![[interactive] TPBank: Bài kiểm tra 'độ sâu' của một ngân hàng số 'nổi'](https://t.ex-cdn.com/theleader.vn/480w/files/news/2026/07/07/tpbank-2-1018.png)
TPBank không còn là câu chuyện của một ngân hàng số “mới nổi”. Sau nhiều năm đi trước về LiveBank, nền tảng số và trải nghiệm khách hàng, bài toán của nhà băng này giờ đã khác.
Một địa phương đang gọi vốn hàng chục dự án tầm cỡ quốc gia, thậm chí quốc tế nhưng lại không đủ sức giữ chân chính đội ngũ chuyên gia tại các dự án đó ở lại một đêm. Vĩnh Long hiện không thiếu đất, không thiếu dự án bất động sản, nhưng lại đang thiếu đi mô hình lưu trú đạt chuẩn, đủ sức thuyết phục khách ở lại.
Xu hướng nhận lương hưu và trợ cấp qua tài khoản ngân hàng ngày càng phổ biến nhờ sự thuận tiện, an toàn và minh bạch. Nắm bắt nhu cầu đó, LPBank triển khai chương trình “Mở Tài khoản An Khang – Nhận ưu đãi vàng”, mang đến nhiều ưu đãi dành cho khách hàng an sinh xã hội.
Giá vàng hôm nay 7/7/2026 giảm 500.000 đồng/lượng với cả vàng miếng và vàng nhẫn. Trong khi giá quốc tế chịu áp lực chốt lời từ dòng tiền bắt đáy.
Từ những giá trị thiên nhiên nguyên bản được bồi đắp qua nhiều thập kỷ, những bậc thầy kiến tạo không gian sống từ SCSY Studio và Element Design Studio đã định hình nên tinh thần “Quiet Confidence” – Kiêu hãnh thầm lặng trong bộ sưu tập Lakeside Residences, tạo nên một dấu ấn độc bản giữa miền thông reo Thanh Xuan Valley.
Thống kê quý vừa qua cho thấy, tổng thị phần của 10 đơn vị dẫn đầu đã giảm tới 4%, từ 69,05% quý đầu năm xuống còn 65,19%, mức thấp nhất trong nhiều năm qua. Trong đó, chỉ có 3 cái tên là SSI, TCBS, VPBankS còn mở rộng được thị phần giữa bối cảnh cạnh tranh gay gắt.
