Bất động sản khu công nghiệp 'chạm đáy' lợi nhuận

Khởi đầu ảm đạm

Kết thúc năm 2025 với lợi nhuận sau thuế lập kỷ lục, đạt hơn 3.500 tỷ đồng, Tập đoàn Đầu tư và phát triển công nghiệp Becamex – CTCP khởi đầu năm 2026 với kết quả hụt hơi thấy rõ khi lợi nhuận sau thuế quý I/2026 chỉ đạt 280 tỷ đồng, chạm mức thấp nhất 2 năm trở lại đây.

Kết quả kinh doanh đi xuống của Becamex đến từ việc hoàn toàn không ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê đất khu công nghiệp, vốn là mảng kinh doanh cốt lõi của công ty.

Mức doanh thu của Becamex trong quý đầu năm 2026 cũng giảm mạnh 40% về hơn 1.100 tỷ đồng, dù đã được “gánh” bởi doanh thu hơn 750 tỷ đồng từ chuyển nhượng dự án.

Với kết quả này, Becamex mới chỉ hoàn thành 12% kế hoạch doanh thu và 7% kế hoạch lợi nhuận năm 2026, cách rất xa mục tiêu tiếp tục phá kỷ lục mới thiết lập năm ngoái.

Sự đi lùi của mảng cho thuê bất động sản khu công nghiệp cũng là nguyên nhân kéo tụt kết quả kinh doanh của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc – CTCP, với doanh thu thuần giảm hơn 56% so với cùng kỳ, về hơn 1.330 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế giảm hơn 71% về 224 tỷ đồng.

Quý đầu năm 2026, Kinh Bắc chỉ bàn giao được 14,8ha đất khu công nghiệp, thấp hơn rất nhiều so với con số 90ha cùng kỳ năm ngoái, qua đó ghi nhận doanh thu bàn giao bất động sản khu công nghiệp chỉ đạt hơn 730 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ đạt hơn 2.480 tỷ đồng.

Một loạt các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp khác như Tổng công ty IDICO, Tổng công ty Viglacera – CTCP, Công ty CP Sonadezi Châu Đức đều ghi nhận lợi nhuận quý đầu năm 2026 giảm tới hàng chục phần trăm, trong bối cảnh chung khi hoạt động bàn giao, cho thuê mới diễn ra một cách ảm đạm.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp như Tập đoàn Công nghiệp cao su Việt Nam – CTCP, Công ty CP Cao su Đồng Phú ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng nhưng chủ yếu là do giá cao su tăng, hoạt động cho thuê bất động sản khu công nghiệp không đóng góp nhiều.

Khởi đầu kém khả quan của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp diễn ra trong bối cảnh nguồn cung khu công nghiệp đang vượt xa so với nhu cầu.

Ngoài ra, việc doanh nghiệp thay đổi cách hạch toán từ ghi nhận doanh thu một lần sang phân bổ doanh thu theo số năm cho thuê tương ứng cũng khiến doanh thu và lợi nhuận của mảng cho thuê bất động sản khu công nghiệp suy giảm.

Đặt cược vào sóng FDI

Dù các công ty trong ngành ghi nhận kết quả kinh doanh đi lùi, Công ty tư vấn Cushman & Wakefield Việt Nam chỉ ra điểm tích cực là trong quý I/2026 nguồn cung bất động sản khu công nghiệp, đặc biệt tại khu vực miền Nam, không ghi nhận nguồn cung mới nào so với quý trước.

Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang dịch chuyển theo hướng ổn định nguồn cung, bắt đầu bước qua giai đoạn hấp thụ.

Nguồn cung bất động sản khu công nghiệp cũng được xem là lợi thế lớn cho doanh nghiệp để đón những cơ hội mới, đặc biệt từ làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Theo số liệu từ Cục Thống kê, Bộ Tài chính, 5 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam tăng gấp 2,45 lần cùng kỳ lên 9,1 tỷ USD, thể hiện xu thế dịch chuyển dòng vốn mạnh mẽ trong bối cảnh biến động toàn cầu.

Vốn FDI đăng ký chưa thể ngay lập tức chuyển hóa thành hợp đồng thuê đất khu công nghiệp nhưng sẽ là nguồn khách hàng dồi dào đầy tiềm năng trong tương lai gần.

Đầu tháng 6/2026, Nghị quyết số 10-NQ/TW về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Bộ Chính trị ban hành, đặt ra yêu cầu mới trong công tác thu hút vốn FDI theo hướng tập trung vào công nghệ cao, dự án thực chất, bền vững và cam kết lâu dài, bên cạnh những giải pháp hỗ trợ khu vực FDI.

Chứng khoán ACBS nhận định, Nghị quyết 10-NQ/TW sẽ mở đường cho những chính sách hỗ trợ cụ thể hơn dành cho nhóm doanh nghiệp FDI, qua đó gián tiếp giúp nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi về trung và dài hạn.

Ngoài ra, yêu cầu tập trung thu hút FDI chất lượng cao cũng giúp doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp chọn lọc khách hàng tiềm năng hơn.

Trong triển vọng đó, Chứng khoán VPBank nhận định, nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn ở miền Bắc như Kinh Bắc, Viglacera, IDICO sẽ được hưởng lợi tốt hơn, do miền Bắc có vị trí địa lý gần Trung Quốc cũng như đang có sẵn hệ sinh thái công nghiệp điện tử hiện hữu.

Dù vậy, trong ngắn hạn, áp lực có thể gia tăng đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp khi chi phí nhiên, nguyên vật liệu biến động mạnh tác động trực tiếp đến tiến độ hoàn thiện hạ tầng, bàn giao đất của doanh nghiệp. Mặt khác, rủi ro thuế quan từ Mỹ cũng có thể gây tác động tiêu cực tới dòng vốn FDI vào Việt Nam trong thời gian tới.

Một yếu tố rủi ro về dài hạn là tình trạng dư cung bất động sản khu công nghiệp khiến áp lực cạnh tranh gia tăng, đặc biệt khi không chỉ doanh nghiệp nội mà cả nhóm doanh nghiệp nước ngoài, tiêu biểu như Amata, hiện cũng đang nắm giữ quỹ đất khổng lồ và chờ tung ra thị trường trong một vài năm tới.