CEO Bất động sản Indochine: Miền Bắc đang dẫn nhịp phục hồi, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ chọn lọc dòng vốn

Tại "CEO Talk Season 3", bà Lê Thị Hằng, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Indochine đã chia sẻ những góc nhìn khách quan về động lực tăng trưởng của thị trường miền Bắc, sự dịch chuyển khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài và triển vọng dòng vốn ngoại trong giai đoạn tới.

Miền Bắc dẫn nhịp phục hồi nhờ hạ tầng và nhu cầu thực

Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường năm 2025, tỷ lệ hấp thụ các dự án nhà ở mở bán mới tại miền Bắc đạt khoảng 55-65%, cao gấp đôi cùng kỳ 2024. Đáng chú ý, sự phục hồi không chỉ tập trung tại khu vực nội đô Hà Nội mà còn lan tỏa mạnh ra các tỉnh vệ tinh như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng, Thái Nguyên, Phú Thọ… những địa phương hưởng lợi trực tiếp từ đầu tư hạ tầng và sự mở rộng của các khu công nghiệp.

Thực tế cho thấy, tại các địa bàn có mật độ khu công nghiệp cao, nhu cầu nhà ở phục vụ chuyên gia, kỹ sư và lực lượng lao động chất lượng cao liên tục duy trì ổn định, tạo lực đỡ cho thị trường. Nhiều dự án căn hộ được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và có khả năng đưa vào sử dụng sớm đã ghi nhận thanh khoản tích cực ngay từ giai đoạn đầu.

Nhận định về bức tranh chung, bà Lê Thị Hằng cho rằng: “Miền Bắc đang là khu vực dẫn nhịp phục hồi của thị trường bất động sản, nhưng lực đẩy hiện nay đến từ nhu cầu ở thực và hạ tầng, chứ không phải đầu cơ. Thị trường đã bước sang giai đoạn tăng trưởng chọn lọc”.

Theo bà Hằng, bước sang năm 2026, xu hướng phục hồi vẫn được duy trì nhưng sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét: “Không phải dự án nào cũng có thể tăng giá. Thị trường 2026 sẽ ưu tiên những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng và gắn với nhu cầu sử dụng thực tế.”

Khẩu vị nhà đầu tư quốc tế: Từ kỳ vọng tăng giá sang tư duy vận hành cho thuê

Cùng với sự phục hồi của thị trường trong nước, FDI vào lĩnh vực bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 ước đạt khoảng 5-6 tỷ USD, tiếp tục nằm trong nhóm các ngành thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn tại Việt Nam, chiếm 24% tổng vốn FDI đăng ký. Tuy nhiên, theo bà Lê Thị Hằng, điểm đáng chú ý nằm ở sự thay đổi trong cách tiếp cận của nhà đầu tư nước ngoài, thay vì chỉ nhìn vào quy mô dòng vốn.

“Nhà đầu tư nước ngoài hiện nay không còn tiếp cận bất động sản Việt Nam bằng tư duy ngắn hạn. Họ quan tâm nhiều hơn đến khả năng vận hành, khai thác dòng tiền và tiềm năng tăng giá dài hạn của dự án”, bà Hằng khẳng định.

Thực tế thị trường cho thấy, các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc… đang ưu tiên những sản phẩm căn hộ tại các đô thị vệ tinh, nơi có cộng đồng cư dân hiện hữu và nhu cầu thuê ổn định từ chuyên gia làm việc trong khu công nghiệp. Những dự án có quy hoạch đồng bộ, tiện ích hoàn chỉnh và pháp lý minh bạch thường được đánh giá cao hơn so với các sản phẩm mang tính đầu cơ.

Ở góc độ doanh nghiệp phân phối, bà Hằng cho biết các dự án có khả năng bàn giao sớm, cộng đồng cư dân hình thành nhanh luôn ghi nhận mức độ quan tâm tốt hơn từ nhóm khách nước ngoài. Thực tế triển khai tại một số dự án mà Indochine đang tham gia phân phối cho thấy, nhà đầu tư ngoại thường tìm hiểu rất kỹ về khả năng cho thuê, chi phí vận hành và dư địa tăng trưởng trung - dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào mức giá bán ban đầu.

Sự dịch chuyển khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài đang được phản ánh khá rõ qua mức độ quan tâm đối với các dự án nằm trong khu vực tập trung khu công nghiệp - nơi có nhu cầu ở thực và lưu trú cao.

Một số dự án căn hộ và khu đô thị tại các địa phương như Thái Nguyên, Bình Dương cũ, Long An cũ đang ghi nhận sự quan tâm ngày càng rõ nét từ nhóm khách hàng quốc tế.

Đơn cử, tại Yên Bình Complex, căn hộ thương mại liền kề nhà máy Samsung lớn nhất Việt Nam với cộng đồng chuyên gia nước ngoài đông đảo, các sản phẩm căn hộ dự án được đánh giá cao nhờ khả năng khai thác sử dụng ngay, thanh khoản tốt, dễ dàng cho thuê cũng như mặt bằng giá còn dư địa tăng trưởng còn lớn.

Tương tự, tại The Win City (Long An cũ), dự án nằm gần các khu công nghiệp lớn và trục giao thương liên vùng, nhóm nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt quan tâm tới tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân chuyên gia trong bối cảnh dòng vốn FDI tiếp tục đổ về khu vực phía Nam.

Bên cạnh đó, các dự án do Indochine đang phân phối dọc QL13 (Bình Dương cũ) như La Pura, Happy One Mori, Setia Edenia… cũng đang nhận được sự quan tâm của cộng đồng quốc tế nhờ vị trí nằm gần 10+ khu công nghiệp, cộng hưởng với sự đột phá về hạ tầng giao thông: mở rộng QL13, quy hoạch tuyến metro,... giúp rút ngắn khoảng cách di chuyển, kết nối nhanh chóng vào trung tâm TP.HCM.

Theo bà Hằng, điểm chung của những dự án này là pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai cụ thể và định hướng phát triển gắn với nhu cầu ở thực, mức giá hợp lý, dễ sở hữu thay vì chỉ tập trung vào yếu tố đầu tư ngắn hạn.

“Dòng vốn ngoại sẽ quay lại thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng đó sẽ là dòng vốn có chọn lọc. Nhà đầu tư nước ngoài chỉ xuống tiền với những dự án đáp ứng được tiêu chí dài hạn về pháp lý, chất lượng và khả năng sinh lời bền vững”, bà Lê Thị Hằng nhấn mạnh.

Theo Tổng giám đốc Indochine, chính sự thay đổi trong tư duy của cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế sẽ tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2026-2030, nơi giá trị thực và khả năng vận hành trở thành thước đo cốt lõi thay cho những cơn sóng tăng giá ngắn hạn.