Chống lãng phí - Bài 4: Khi dự án treo không còn được phép treo

Từ những rủi ro tiềm ẩn của các dự án treo

Hơn 1,67 triệu tỷ đồng từ hơn 3.000 dự án đất đai tồn đọng, chậm triển khai nếu được khơi thông sẽ tạo ra nguồn lực rất lớn cho tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn phát triển sắp tới. Điều này cũng được thể hiện rất rõ trong công điện của Thủ tướng Chính phủ với những yêu cầu các bộ ngành xử lý dứt điểm tồn tại các dự án, sớm đưa nguồn lực tồn đọng vào phát triển kinh tế xã hội ngay trong quý I/2026.

Trong đó, các bộ, ngành, địa phương phải coi việc tháo gỡ cho các dự án tồn đọng là nhiệm vụ cấp bách.

Đặc biệt, việc xử lý phải chủ động, minh bạch, không hợp thức hóa sai phạm, phát sinh tiêu cực mới với tinh thần các dự án cần được phân loại, xử lý theo thẩm quyền, với tinh thần "địa phương quyết, làm và chịu trách nhiệm". Đồng thời, các địa phương phải chủ động xử lý thủ tục với dự án thuộc thẩm quyền, tập trung vào các lĩnh vực trọng điểm như đầu tư công, nhà ở xã hội, năng lượng, bất động sản.

Đây là những lĩnh vực được đánh giá sẽ có đóng góp rất lớn vào tăng trưởng GDP năm nay và cả trong nhiều năm tới, nhưng cũng là lĩnh vực có nguy cơ phát sinh tiêu cực lớn bởi cơ chế xin - cho, sự chồng chéo trong các quy định pháp luật và những kẽ hở trong công tác quản lý định giá, đấu thầu.

Trong khi các lĩnh vực kinh tế khác như kinh tế, công nghệ cao (bán dẫn, AI), năng lượng xanh, dù vẫn được kỳ vọng có thể tạo ra sức bật lớn, nhưng một phần vẫn đang ở giai đoạn khởi đầu, đòi hỏi thời gian dài để hoàn thiện hệ sinh thái, đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao và thu hút các dòng vốn đầu tư mạo hiểm, nên chưa thể ngay lập tức thay thế vai trò đầu tàu của các lĩnh vực truyền thống trong ngắn hạn.

Kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã xem xét để tháo gỡ “điểm nghẽn” trong hầu hết các lĩnh vực, trong đó có đất đai và môi trường đầu tư, kinh doanh.

Đặc biệt, thông qua nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024 với nhiều quy định mang tính đột phá, tháo gỡ vướng mắc về cơ chế tài chính trong các quan hệ sở hữu đất đai, thu hồi đất cũng như mở rộng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, người dân, trở thành chất xúc tác đáng kể để tạo sức bật mới cho lĩnh vực bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung.

Nhưng nhiều vấn đề thực thi vẫn đang được các chuyên gia băn khoăn, vẫn tồn tại những kẽ hở để trục lợi trong khi chưa có cơ chế giám sát đủ hiệu quả, như việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư còn mang tính cảm tính, sự thiếu minh bạch trong khâu phân loại dự án ưu tiên để giao đất không qua đấu giá, và lỗ hổng trong kiểm soát quyền lực của cơ quan định giá địa phương.

Đơn cử, đối với việc tháo gỡ dự án treo, Luật Đất đai 2024 quy định dự án chậm tiến độ 24 tháng sẽ bị thu hồi, nhưng vẫn cho phép gia hạn nếu có "lý do khách quan". Trong khi đó, các khái niệm như "vướng mắc thủ tục hành chính", "khó khăn trong giải phóng mặt bằng" hoặc "biến động thị trường" thường rất định tính. Điều này dẫn tới hệ quả doanh nghiệp có thể "xin" xác nhận từ cơ quan địa phương rằng việc chậm trễ là lỗi của khách quan hoặc của chính quyền, từ đó né tránh việc bị thu hồi đất mà không phải chịu chế tài tài chính thỏa đáng.

Với câu chuyện nghị quyết của Quốc hội cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với các loại đất không phải là đất ở. Việc lựa chọn dự án nào được đưa vào danh mục "thí điểm" hoặc "ưu tiên tháo gỡ" vẫn nằm trong thẩm quyền xét duyệt của UBND cấp tỉnh và các bộ ngành, trở thành mảnh đất màu mỡ cho "xin - cho".

Nguy cơ dự án của doanh nghiệp "thân hữu" có thể được ưu tiên đưa vào diện tháo gỡ sớm, trong khi các dự án khác vẫn phải chờ đợi vô thời hạn dưới danh nghĩa "đang rà soát" có thể xảy ra, nguy cơ gây lãng phí.

Đến bài toán siết rủi ro thị trường

Thông tư liên tịch số 11/2025 được Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán Nhà nước, Thanh tra Chính phủ và các bộ, ngành liên quan ban hành, có hiệu lực từ cuối tháng 1/2026 đã nhấn mạnh, xác định lãng phí để áp dụng trong khởi tố, điều tra, truy tố, xét xử các tội phạm liên quan đến lãng phí theo quy định của Bộ luật Hình sự.

Trong đó quy định rõ các dấu hiệu từ quy hoạch, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đấu thầu, đấu giá, của cơ quan quản lý tới khai thác và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, nhất là đối với các dự án treo.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, năm 2026 chứng kiến sự thay đổi rất căn bản trong tư duy quản lý: Nhà nước không còn chấp nhận tình trạng “luật trên giấy”, mà chuyển sang kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm một cách thực chất, liên tục và có tính răn đe.

Minh bạch hóa sâu không chỉ thể hiện ở việc hệ thống luật ngày càng đầy đủ, mà quan trọng hơn là sự kết nối dữ liệu giữa các cơ quan quản lý nhà nước: thuế, ngân hàng, đất đai, đầu tư, lao động, khiến mọi hoạt động kinh doanh đều để lại “dấu vết pháp lý”.

Hiểu một cách đơn giản, theo luật sư Hà, quan niệm “nhất quan hệ, nhì tiền tệ” từng tồn tại và có tác dụng nhất định trong một giai đoạn mà môi trường pháp lý chưa hoàn chỉnh, việc thực thi còn mang tính linh hoạt và nhiều quyết định phụ thuộc vào yếu tố con người.

Tuy nhiên, đến năm 2026, bối cảnh đó đã thay đổi một cách căn bản. Hệ thống pháp luật ngày càng được hoàn thiện, dữ liệu quản lý được số hóa và liên thông, khiến mọi hoạt động kinh doanh đều để lại dấu vết rõ ràng và có thể bị truy xuất ngược bất cứ lúc nào.

“Trong môi trường như vậy, quan hệ không còn là lá chắn bảo vệ doanh chủ trước rủi ro pháp lý, mà chỉ có thể giúp doanh nghiệp tiếp cận thông tin hoặc quy trình nhanh hơn ở mức độ nhất định. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp dựa quá nhiều vào quan hệ lại đối mặt với rủi ro lớn hơn khi bị soi chiếu kỹ lưỡng về tính tuân thủ” ông Hà nhấn mạnh.

Ở góc độ rộng hơn, rủi ro pháp lý đã trở thành rủi ro mang tính hệ thống, nghĩa là không còn nằm ở từng sự vụ đơn lẻ, mà có thể lan tỏa, kéo theo các hệ quả về thuế, hình sự, uy tín doanh nghiệp và cả trách nhiệm cá nhân của người quản lý nếu doanh nghiệp vận hành sai.

Điều này được kỳ vọng sẽ tạo ra căn bản trong tư duy quản trị của cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp tới nhà đầu tư và người dân. Cơ hội rộng hơn nhưng mức độ rủi ro pháp lý cũng sẽ cao hơn nếu doanh nghiệp còn tư duy "ăn xổi ở thì" như trước đây, ông Hà nhấn mạnh.