Chủ tịch Nam Long giải mã giá trị thực của bất động sản

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản đang bước vào cuộc sàng lọc mạnh mẽ. Trong cuộc chơi mới, nguồn cung đáp ứng nhu cầu thật, cả để ở lẫn đầu tư sẽ lên ngôi. Đó là những bất động sản ‘đúng giá, đúng giá trị’, đủ sức dẫn dắt thị trường trong giai đoạn mới.

Hơn ba thập kỷ đồng hành cùng thị trường bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Xuân Quang, kiến trúc sư quy hoạch, nhà sáng lập kiêm Chủ tịch Tập đoàn Nam Long, vẫn kiên định với triết lý “Bán cái thị trường cần và giữ đúng lời hứa”.

Từ góc nhìn đó, ông Quang chia sẻ về câu chuyện giữ lời hứa với người mua và cách tạo nên những đô thị không chỉ để ở mà còn hình thành một cộng đồng đầy sức sống và bất động sản giá trị thực.

Giá trị thực không đồng nghĩa với “giá rẻ”

Thưa ông, “giá trị thực” đang trở thành từ khóa của thị trường bất động sản sau những biến động vừa qua. Với hơn ba thập kỷ dẫn dắt Nam Long qua nhiều chu kỳ, ông định nghĩa thế nào về một sản phẩm bất động sản giá trị thực?

Ông Nguyễn Xuân Quang: Theo tôi, bất động sản giá trị thực trước hết phải đáp ứng đúng kỳ vọng của người mua, tương xứng với chi phí họ bỏ ra và duy trì được giá trị sử dụng theo thời gian. Ở bất kỳ phân khúc nào, giá trị thực chỉ được xác lập khi chủ đầu tư thực hiện đúng và đủ những gì đã cam kết.

Ngược lại, nếu một dự án được thương mại hóa bằng những lời hứa hoa mỹ, những kỳ vọng tăng trưởng nóng, nhưng sau khi bán hàng lại không hình thành được cộng đồng cư dân, thì đó là một sản phẩm thất bại về mặt giá trị.

Thực tế, thị trường có hai nhóm nhu cầu chính: mua để ở và mua để đầu tư. Với người mua để ở, giá trị thực được đo bằng trải nghiệm sống mỗi ngày như môi trường trong lành, dịch vụ quản lý chỉn chu, hệ tiện ích đầy đủ và mức giá phù hợp với khả năng chi trả.

Trong khi đó, mua để đầu tư cũng là một nhu cầu thực. Khi đó, giá trị nằm ở khả năng tăng giá trong dài hạn, tạo dòng tiền từ khai thác cho thuê và duy trì thanh khoản khi nhà đầu tư cần chuyển đổi tài sản. Khi thị trường khó khăn, chỉ những sản phẩm giải quyết nhu cầu thực sự cốt lõi này mới duy trì được sức hấp thụ bền bỉ.

Trên thực tế, “giá trị thực” và “giá rẻ” khác nhau nhưng vẫn thường đặt cạnh nhau. Vậy theo ông, đâu là ranh giới giữa một bất động sản có giá hợp lý và một sản phẩm thực sự tạo ra giá trị cho người mua?

Ông Nguyễn Xuân Quang: Đó là cách hiểu chưa chính xác. Khẩu vị của người mua nhà đã thay đổi rất nhiều so với 20 năm trước. Họ không mua một mảnh đất nền hay một căn nhà đơn lẻ rồi để đó, mà cân nhắc kỹ lưỡng hệ thống hạ tầng, tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân.

Nếu tư duy giá trị thực đồng nghĩa với giá rẻ, doanh nghiệp sẽ đua nhau cắt giảm chi phí bằng mọi giá. Họ sẽ tạo ra những sản phẩm chất lượng thấp, giá rẻ để bán nhanh, thu hồi vốn dễ dàng. Khi đó, ai sẽ đầu tư vào trường học, bệnh viện, siêu thị hay kết nối giao thông? Hệ quả là cư dân không thể về ở và dự án trở thành những "đô thị ma".

Việc bán nhanh nhờ giá rẻ rồi bỏ mặc tương lai đô thị là điều không bao giờ đáng để một chủ đầu tư thực thụ đầu tư.

Nếu “giá trị thực” là sự tương xứng giữa số tiền bỏ ra và giá trị nhận được, vậy làm thế nào để tạo ra những sản phẩm vừa phù hợp với khả năng chi trả của người mua mà vẫn bảo đảm chất lượng sống, thưa ông?

Ông Nguyễn Xuân Quang: Bài toán nhà ở giá trị thực phải bắt đầu từ tư duy quy hoạch, sau đó mới đến thiết kế công trình và thi công xây dựng. Ngay từ khâu lập quy hoạch, các chỉ tiêu sử dụng đất, mật độ xây dựng và cấu trúc chi phí phải được tính toán chính xác cho nhóm khách hàng mục tiêu. Nếu cấu trúc chi phí không phù hợp, thì đến cuối cùng rất khó đưa sản phẩm về mức giá mà người mua có khả năng chi trả.

Từ những thập niên 1990, Nam Long đã nghiên cứu sâu các mô hình đô thị ở các thị trường như Singapore, Thái Lan hay Malaysia... để tính toán mô hình phù hợp với thu nhập, văn hóa, khí hậu, cấu trúc gia đình và điều kiện sống của người Việt Nam.

Đơn cử, chỉ tính riêng phí quản lý đô thị tại Singapore là 600 USD/tháng, nếu áp dụng một cách máy móc, người Việt dù mua được nhà cũng không gánh nổi chi phí dịch vụ hàng tháng.

Trên thế giới có khái niệm “studio apartment - căn hộ có không gian nhỏ”, được thiết kế thông minh với đầy đủ công năng đáp ứng nhu cầu sống hàng ngày. Về bản chất, xu hướng thiết kế này giúp giảm gánh nặng chi phí cho những không gian riêng tư tốn kém. Một nhà phát triển xuất sắc cần tính toán hợp lý, cân bằng và tiêu chuẩn hóa những điều này để tạo nên giải pháp phù hợp.

Để giải bài toán này, Nam Long có nền tảng tư duy về “chia sẻ tiện ích” và “chia sẻ không gian”. Trong một dự án, chúng tôi thiết kế không gian căn hộ tinh gọn, thông minh, đồng thời dành diện tích hợp lý cho các tiện ích dùng chung như công viên, khu thể thao, phòng sinh hoạt cộng đồng…

Tôi hay ví von điều này tương tự mô hình kinh tế chia sẻ, giúp hàng nghìn cư dân tận hưởng đầy đủ tiện ích theo tiêu chuẩn quốc tế, nhưng chi phí chia trên đầu người vẫn ở mức vừa phải.

Tất nhiên, giá thành bất động sản còn bao gồm chi phí đất đai, nghĩa vụ tài chính, chi phí xây dựng, vật liệu… Đây là những yếu tố doanh nghiệp không thể đơn phương quyết định. Vì vậy, để phát triển nhà ở giá trị thực ở quy mô lớn, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa nhà nước, doanh nghiệp, hệ thống tài chính…

Chữ tín của chủ đầu tư bắt đầu từ khoảng cách giữa “vẽ được” và “làm được”

Nam Long đang tiếp cận bài toán “giá trị thực” bằng cách chia sẻ tiện ích và không gian trong đô thị. Ông có thể nói rõ mô hình này vận hành ra sao và vì sao đây có thể được xem là một dạng “kinh tế chia sẻ” trong quy hoạch đô thị?

Ông Nguyễn Xuân Quang: Bằng tư duy chia sẻ không gian và tiện ích dùng chung tương tự mô hình kinh tế chia sẻ, Nam Long giúp cư dân vừa tận hưởng đầy đủ tiện ích tiêu chuẩn quốc tế với chi phí rất vừa phải. Cách Nam Long giải bài toán này là chấp nhận đầu tư dài hạn và đi theo từng bước một cách bài bản.

Thứ nhất, đầu tư trước vào các tiện ích đô thị tối thiểu. Nam Long không chờ có dân về ở mới làm mà chủ động xây dựng ngay trường học, phòng khám, công viên, tuyến xe buýt kết nối vào trung tâm, rạp chiếu phim ngoài trời, sân thể thao… Nam Long định nghĩa đây là tiêu chuẩn cơ bản và thiết yếu để đảm bảo chất lượng cuộc sống của cư dân ngay khi bàn giao nhà.

Thứ hai, xây dựng các chương trình kiến tạo điểm đến như sự kiện văn hóa, thể thao, lễ hội pháo hoa, giải chạy marathon, hội thao… để thu hút hàng chục nghìn lượt người về tham quan và trải nghiệm không gian sống.

Thứ ba, khi quy mô dân cư về ở thực đạt ngưỡng nhất định, thường là khoảng 2.000 hộ gia đình về sinh sống, lượng cầu tiêu dùng nội khu sẽ đủ lớn để thu hút các nhà vận hành thương mại chuyên nghiệp.

Khi đó, Nam Long sẽ mời các thương hiệu bán lẻ, chuỗi cà phê, trường học quốc tế, bệnh viện lớn vận hành một cách chuyên nghiệp tham gia vào hệ sinh thái đô thị.

Một bản quy hoạch đẹp hay phối cảnh hoàn chỉnh có thể vẽ ra gần như mọi tiện ích. Vậy điều gì biến những lời hứa trên bản vẽ thành giá trị thực, thưa ông? Và người mua dựa vào đâu để phân biệt giữa một cam kết đáng tin cậy với một kỳ vọng chưa chắc thành hiện thực?

Ông Nguyễn Xuân Quang: Đúng như bạn nói, sự khác biệt nằm ở tính khả thi và thực thi.

Trước khi quyết định thực hiện một dự án, phải đánh giá nhu cầu thị trường, khả năng kết nối hạ tầng, điện, nước, giao thông và chi phí để thực hiện. Tất cả phải được đưa vào bài toán giá thành. Nếu sau các bước tính toán mà sản phẩm không thể đạt chuẩn với mức giá phù hợp sức mua của thị trường, thì dự án đó không phù hợp. Quy hoạch tốt chỉ có giá trị khi nó khả thi.

Bên cạnh đó, việc đầu tư tiện ích thiết yếu trong một khu đô thị đã luôn nằm trong kế hoạch kinh doanh của Nam Long và đối tác. Vì thế, đây không phải là một lời hứa mà là cam kết đã đi vào tiêu chuẩn của Nam Long. Đó là cách Nam Long luôn hiện thực hóa những khu đô thị có sức sống thực.

Chữ tín không tự nhiên mà có, đòi hỏi Nam Long phải tích lũy và được thị trường kiểm chứng qua hàng thập kỷ. Các đối tác Nhật Bản như Hankyu Hanshin Properties, Nishi-Nippon Railroad hay Tokyu Corporation chọn đồng hành, đồng kiến tạo cùng Nam Long vì tìm thấy sự đồng điệu sâu sắc về triết lý kinh doanh là tập trung làm những thứ thị trường cần, kiến tạo sản phẩm chất lượng, bán đúng giá trị thực mà thị trường có thể hấp thụ.

Và chính ở khoảng cách từ “vẽ được” đến “làm được”, chữ tín của chủ đầu tư bắt đầu được kiểm chứng?

Ông Nguyễn Xuân Quang: Đúng vậy. Nguyên tắc của Nam Long rất đơn giản và không bao giờ thay đổi: Chỉ hứa những gì mình có thể làm.

Bên cạnh quy hoạch, bài toán an toàn tài chính cho người mua nhà được Nam Long giải quyết như thế nào trong những thời điểm lãi suất biến động?

Ông Nguyễn Xuân Quang: Khi kinh tế biến động, điểm nghẽn lớn nhất của người mua nhà là áp lực dòng tiền. Một gia đình có thu nhập 30 triệu đồng/tháng thường chỉ có thể trích tối đa 30%, khoảng 10 triệu đồng, để trả góp. Nếu lãi suất đẩy khoản trả góp lên 20 triệu đồng, cấu trúc tài chính của họ sẽ đối diện rủi ro lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống hàng ngày.

Hiểu rõ điều này, Nam Long phối hợp với các ngân hàng đối tác để ấn định mức trần lãi suất an toàn trong nhiều năm hoặc giãn tiến độ thanh toán theo năng lực thực tế của người mua.

Chọn chia sẻ rủi ro với khách hàng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp chấp nhận giảm biên lợi nhuận và kéo dài thời gian thu hồi vốn. Nhưng đổi lại, chúng tôi giữ được nhịp thanh khoản, cam kết đồng hành với khách hàng và bảo vệ chữ tín đã dày công xây dựng suốt nhiều thập kỷ.

“Giá trị thực” là sự trưởng thành của thị trường bất động sản

Triết lý “giá trị thực” được Nam Long chuyển hóa thành những giá trị cụ thể như thế nào trong các đại đô thị tích hợp? Và đâu là yếu tố làm nên bản sắc riêng của một không gian sống do Nam Long kiến tạo, thay vì chỉ là một khu đô thị được xây dựng đẹp, thưa ông?

Ông Nguyễn Xuân Quang: Bản sắc của một khu đô thị Nam Long nằm ở triết lý quy hoạch tôn trọng thiên nhiên và nghệ thuật tổ chức không gian.

Trước khi phác thảo bản vẽ, chúng tôi luôn nghiên cứu kỹ lưỡng địa hình tự nhiên như dòng chảy sông ngòi, hướng gió chủ đạo và thảm thực vật bản địa.

Ví dụ, tại khu đô thị Waterpoint (355ha), chúng tôi thiết lập khoảng lùi sinh thái 50m trải dài 5,8km nhằm bảo tồn thiên nhiên cho sông Vàm Cỏ Đông, hệ sinh thái thực vật tự nhiên ven bờ; cùng với 8,6ha vịnh nước ngọt nhân tạo và hơn 8km kênh đào len lỏi khắp khu đô thị, được thiết kế bởi tập đoàn hàng đầu thế giới Royal Haskoning DHV (Hà Lan) để điều tiết mực nước khu vực, có khả năng chống ngập trong nhiều thập kỷ tới.

Bên cạnh hạ tầng vật lý, điều tạo nên sức sống đô thị nằm ở "kịch bản không gian cộng đồng". Đó là những lối dạo bộ rợp bóng mát, ghế đá dưới tán cây, khéo léo mời gọi cư dân bước ra khỏi nhà mình, dạo bộ trong khu đô thị, để rồi từ đó họ gặp gỡ, kết nối, chào hỏi nhau.

Mỗi khu đô thị của Nam Long đang bền bỉ kể một câu chuyện giàu bản sắc và tự hào trong hành trình kiến tạo giá trị thực. Nếu Waterpoint (355ha) là sự hào sảng của người Nam Bộ, Mizuki Park (26ha) là nơi thiên nhiên và nhịp sống đô thị giao hoà tạo nên không gian tĩnh tại giữa phố thị vội vã, Izumi City (170ha) là nhịp sống sôi động và hiện đại của một thành phố vươn mình, Elyse Island (45ha) kể câu chuyện về nhịp sống tinh tuyển, gìn giữ vẻ đẹp thanh bình của cồn đảo tự nhiên hiếm có…

Thưa ông, khi thị trường không còn dễ dàng được dẫn dắt bởi những cơn sốt giá và kỳ vọng lướt sóng, liệu “giá trị thực” có phải là lớp bảo vệ tốt nhất cho người mua và nhà đầu tư? Theo ông, làm thế nào để những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật trở thành nền tảng cho một thị trường bất động sản phát triển bền vững?

Ông Nguyễn Xuân Quang: Sau mỗi chu kỳ tăng nóng, những sản phẩm có giá trị thực mới là phần còn lại và cũng là nền tảng để thị trường phát triển bền vững. Một bất động sản có giá trị thực phải đáp ứng được nhu cầu sử dụng, có mức giá tương xứng với chất lượng, vị trí, hạ tầng và khả năng khai thác trong dài hạn.

Khi giá trị của sản phẩm được tạo ra từ nhu cầu thật thay vì kỳ vọng đầu cơ, thị trường sẽ bớt biến động và giảm nguy cơ hình thành những “bong bóng” cục bộ.

Ở góc độ nhà đầu tư, giá trị thực cũng chính là một lớp bảo vệ. Thay vì chạy theo những sản phẩm được thổi giá bằng thông tin và kỳ vọng, người mua có thể dựa vào những yếu tố có thể kiểm chứng như chất lượng công trình, pháp lý, khả năng kết nối, tiện ích, cộng đồng cư dân và triển vọng phát triển của khu vực.

Những tài sản đáp ứng được nhu cầu ở thật và tạo ra dòng tiền hoặc giá trị sử dụng ổn định sẽ có sức chống chịu tốt hơn khi thị trường điều chỉnh.

Vì vậy, trở về với giá trị thực không phải là bước lùi của thị trường, mà là một bước trưởng thành. Khi chủ đầu tư tập trung tạo ra sản phẩm đúng nhu cầu, người mua đưa ra quyết định dựa trên giá trị thay vì tâm lý đám đông, thị trường sẽ hình thành một vòng tuần hoàn lành mạnh là sản phẩm tốt tạo niềm tin, niềm tin tạo thanh khoản và thanh khoản bền vững tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn.

Xin cảm ơn ông!