Chung cư Hà Nội bước vào pha tái định giá, dự án nào sẽ giảm giá?

Nguyên nhân khiến thị trường trầm lắng

Trái với những nhận định cho rằng chung cư Hà Nội đang có xu hướng chững lại chung trên toàn thị trường, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, thị trường đang có sự phân hoá rất rõ nét.

Sau giai đoạn tăng nóng với các dự án căn hộ vùng ven giá cao ngất ngưởng, thị trường đang đối mặt với sự sụt giảm về thanh khoản, nơi dòng tiền thông minh từ chối sản phẩm "ảo giá" và chờ đợi giá giảm về mức hợp lý.

Theo ông Quyết, điểm nóng nhất và cũng là nguyên nhân trực tiếp khiến thanh khoản toàn thị trường "chậm lại" như hiện nay nằm ở phân khúc căn hộ vùng ven xa trung tâm.

Trong 2 - 3 năm qua, một lượng nguồn cung căn hộ khổng lồ đã "đổ xô" ra ngoài vành đai 3 với mức giá đắt đỏ, từ 130 – 150 triệu đồng/m2, thậm chí chạm mốc 180 – 200 triệu đồng/m2. Ở thời điểm cơn sốt đỉnh điểm, tâm lý đám đông và dòng vốn đầu cơ đã che lấp "sự vô lý" của mức giá cao ngất ngưởng này.

“Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại đã khác hoàn toàn,” ông Quyết nhấn mạnh và cho rằng, nguồn cung hiện tại rất lớn. Các dự án ở vị trí xa với mức giá cao hiện đang cực kỳ khó có thanh khoản và bắt buộc phải đưa về mức giá hợp lý mới có thể bán được hàng.

Những số liệu thống kê cũng cho thấy, trong khi thanh khoản thị trường đang có xu hướng sụt giảm thì nguồn cung lại đang tiếp tục tăng mạnh. Theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong sáu tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%.

Trong đó, căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung mở bán mới.

Song, trái với sự sôi động của nguồn cung, sức cầu của thị trường lại đang chững lại rõ rệt. Toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó, nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch. Thanh khoản chỉ đạt hơn 40%.

Nguyên nhân của thực trạng này được Hội Môi giới bất động sản lý giải là do khả năng thanh toán của người mua đồng thời chịu tác động kép từ mặt bằng giá và chi phí tài chính. Hiện mặt bằng lãi suất hiện nay đang neo ở mức cao.

Theo đó, thời gian vừa qua, giá nhà ở đã liên tục tăng mạnh. Tại Hà Nội, theo số liệu từ One Mount Group, mức giá chung cư mở bán mới đã chạm ngưỡng hơn 100 triệu đồng/m2. Trong đó, đóng góp lớn vào mặt bằng giá này chính là các căn hộ vùng ven giá cao.

Còn tại phân khúc căn hộ giá bình dân, dữ liệu chỉ số giá VARS IRE cũng cho thấy, so với quý I/2019, giá căn hộ bình quân tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%.

Trong khi đó, một lượng rất lớn nhu cầu thực đang tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, sự lệch pha giữa cung và cầu đang khiến thanh khoản thị trường bị chững lại.

Mặt khác, lãi suất tăng cao cũng là yếu tố khiến thanh khoản sụt giảm. Được biết, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm theo quy định của từng tổ chức tín dụng.

Chính khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập này đã khiến nhiều hộ gia đình phải chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định mua nhà.

Tuy nhiên, sự trầm lắng của thị trường không chỉ đến từ làn sóng tăng lãi suất và đà tăng giá căn hộ. Theo ông Trần Huy Biên, Tổng giám đốc An Phú Land, lãi suất chỉ là yếu tố bề nổi, nguyên nhân gốc rễ khiến thị trường chững lại nằm ở hai yếu tố.

Thứ nhất là quy luật tự nhiên sau chu kỳ tăng nóng. Thị trường căn hộ Hà Nội vừa trải qua một đợt tăng trưởng khá dài, đẩy nền giá lên ngưỡng kỷ lục. Một căn hộ chung cư từ 3 – 3,5 tỷ đồng, chỉ sau hơn hai năm, đã nhảy vọt lên 7–8 tỷ đồng khiến dư địa tăng tiếp không còn.

Việc thị trường chững lại là diễn biến tất yếu để chờ dòng tiền và sức mua xã hội tích lũy kịp.

Mặt khác, theo ông Biên, tâm lý chung của nhà đầu tư giai đoạn này là ‘ăn hại hơn phá hoại’, thà không làm còn hơn làm sai. Nếu không xuống tiền, nhà đầu tư chỉ mất chi phí cơ hội, nhưng nếu mua sai ở thời điểm này, họ sẽ đứng trước nguy cơ rủi ro rất lớn.

Chính tâm lý phòng thủ này đang đẩy thị trường vào pha tích lũy kéo dài, đến khi đủ lực để tiếp tục tăng trưởng.

Khó rơi vào đợt suy giảm mạnh

Trước áp lực trầm lắng, câu hỏi lớn nhất là: Giá chung cư Hà Nội sẽ giảm sâu đến mức nào?

Theo đó, thực tế trên thị trường bất động sản cho thấy, xu hướng giảm giá đã xuất hiện. Các dự án chung cư thứ cấp đang ghi nhận mức giảm khoảng 10–15%, tuỳ từng vị trí dự án. Tuy nhiên, so với mức tăng gấp 2-3 lần trước đó, đợt giảm này "chưa thấm vào đâu".

Dù vậy, ông Biên khẳng định, kịch bản giảm sâu 45 – 50%, thậm chí 65% như giai đoạn 2011 – 2013 sẽ khó xảy ra ở nhịp giảm giá này. Mức giảm nếu có sẽ chỉ ở mức khoảng 25 – 30%.

Nguyên nhân là do mức lãi suất ở thời điểm hiện tại không bị đẩy lên quá cao như chu kỳ bất động sản trước, khiến các nhà đầu tư hoảng loạn, bán tháo bằng mọi giá. Thay vào đó, Chính phủ hiện đang điều tiết lãi suất ở mức linh hoạt, sớm có các giải pháp hạ nhiệt kịp thời.

Đồng thời, các nhà đầu tư hiện nay cũng đã có nhiều kinh nghiệm hơn trong việc phòng thủ, bám sát các diễn biến của thị trường để đưa ra quyết định đúng đắn.

Bên cạnh đó, theo ông Quyết, trái ngược với sự chậm lại thanh khoản ở những dự án vùng ven, các dự án tại khu vực trung tâm vẫn duy trì giao dịch tốt.

Điều này cho thấy, dòng tiền trên thị trường không "biến mất", nhu cầu ở thực vẫn ở đó, nhưng người mua đã tỉnh táo, từ chối những sản phẩm có mức giá quá cao.

Ông Quyết dẫn chứng, một số dự án chung cư mở bán mới trong khu vực vành đai 3 thời gian gần đây đã được các chủ đầu tư đưa ra mức giá hợp lý, khoảng 150 triệu đồng/m2. Mức giá này chỉ tương đương với giá căn hộ mở bán tại khu vực vùng ven cách đây một năm trước.

Một dự án chung cư hạng sang tại khu vực quận Long Biên cũ, cũng đang được chủ đầu tư chào sân với mức giá chỉ từ 130 triệu đồng/m2.

Động thái này của các chủ đầu tư cho thấy sự điều chỉnh mức giá về ngưỡng phù hợp, nhằm khơi thông thanh khoản thị trường.

Theo ông Quyết, trong thời gian tới, thị trường sẽ không còn tốt như 2 - 3 năm vừa qua. Đây chính là thách thức rất lớn của các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong bối cảnh chi phí phát triển dự án đang rất cao như hiện nay.

Tương tự, thời điểm từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, cũng có thể coi là giai đoạn khó khăn nhất của các sàn giao dịch bất động sản. Song, nhu cầu thật của người mua nhà vẫn ở đó, chỉ cần lựa chọn được các dự án có mức giá phù hợp, chắc chắn sẽ vẫn bán được hàng và có thanh khoản tốt, ông Quyết nhìn nhận.