Cơ hội nào để Tây Bắc TP.HCM 'đổi vai' trên bản đồ bất động sản?

Suốt nhiều năm, các đô thị Việt Nam theo tư duy hướng tâm, tức là dồn tổng lực vào lõi trung tâm, đến khi quá tải mới thụ động tràn ra vùng ven như một vết dầu loang. Nhưng đã đến lúc xoay trục sang tư duy từ ngoài vào trong, nghĩa là, thay vì tiếp tục "nhồi nhét" vào vùng lõi, dòng vốn cần được đổ mạnh vào các đô thị vệ tinh, biến vùng ven thành những cực tăng trưởng mới, đủ sức hút để người dân chủ động đến an cư.

TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận định, điểm cốt lõi của đô thị đa trung tâm không nằm ở việc giãn dân về mặt địa lý, mà là tạo ra các trung tâm sống, làm việc hoàn chỉnh, đủ sức hấp dẫn để người dân tự dịch chuyển.

Khác với kiểu phát triển truyền thống, nơi ngoại vi chỉ là 'phòng ngủ' cung cấp nhà ở, mô hình đa trung tâm hướng tới những hệ sinh thái độc lập. Ở đó, người dân có thể tiếp cận việc làm, giáo dục, y tế và dịch vụ chất lượng cao ngay tại chỗ mà không cần phải 'vắt kiệt sức' di chuyển vào trung tâm.

Sự dịch chuyển này buộc các nhà phát triển bất động sản phải thay đổi hoàn toàn tư duy sản phẩm. Như ông Sơn nhấn mạnh, kỷ nguyên của việc "bán nhà ở đơn thuần" đã khép lại; thay vào đó là kỷ nguyên phát triển “một cuộc sống”, một hệ sinh thái toàn diện gồm việc làm, tiện ích và dịch vụ xã hội.

Xu hướng này giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, triệt tiêu rủi ro 'dư thừa nguồn cung nhà ở nhưng thiếu nhà đáp ứng nhu cầu thực'.

Thực tế tại TP.HCM, làn sóng giãn dân đang chuyển trạng thái rõ rệt, từ thụ động do áp lực giá nhà và chật chội, sang chủ động dịch chuyển vì chất lượng sống cao hơn và hạ tầng kết nối đồng bộ.

Minh chứng rõ nét nhất cho làn sóng dịch chuyển có tổ chức này chính là sức hút của các dự án đại đô thị tiên phong, nổi bật là Vinhomes Sài Gòn Park. Sức nóng của mô hình "đô thị trong lòng đô thị" đã được chứng thực khi tại phiên livestream giới thiệu dự án mới đây, chủ đầu tư công bố đã có tới 1.338 lượt giữ chỗ chỉ trong chưa đầy 30 phút mở cổng đặt chỗ.

Kết quả ấn tượng này là tín hiệu mạnh mẽ cho thấy, người dân đã sẵn sàng cho một cuộc đại dịch chuyển hướng về những tâm điểm sống mới hiện đại và cân bằng hơn.

Đô thị đa trung tâm: Lời giải tất yếu cho áp lực giãn dân

Xét dưới góc độ kinh doanh, động lực cốt lõi tạo nên cú hích hơn "1.338 lượt giữ chỗ" tại Vinhomes Sài Gòn Park chính là việc chủ đầu tư đã ban hành kịp thời các giải pháp tài chính linh hoạt, đánh trúng nhu cầu thực tế của dòng tiền trong bối cảnh hiện tại.

Theo bà Lý Phượng Uyên, Giám đốc kinh doanh Công ty CP Vinhomes, cho hay, tại Vinhomes Sài Gòn Park với dòng sản phẩm hoàn thiện, bên cạnh gói hỗ trợ lãi suất 70% trong 36 tháng đã công bố trước đó, khách hàng có thêm lựa chọn rút ngắn thời gian hỗ trợ để đổi lấy mức chiết khấu hấp dẫn hơn, lên tới 8% cho phương án 24 tháng và 12% cho phương án 18 tháng.

Tương tự, dòng sản phẩm thô cũng được mở rộng "menu" tài chính với các gói hỗ trợ lãi suất 24 tháng và 18 tháng, tương ứng mức chiết khấu 4% và 8%, bên cạnh chính sách hỗ trợ 30 tháng hiện hữu.

"Cách tiếp cận này giúp nhà đầu tư chủ động lựa chọn giữa tối ưu dòng tiền hay tối đa hóa lợi ích chiết khấu, tùy theo khẩu vị tài chính của mình", bà Uyên nhấn mạnh.

Song, đáng chú ý hơn cả là cơ chế bảo vệ rủi ro lãi suất dài hạn mà chủ đầu tư hướng tới.

Cụ thể, sau thời gian hỗ trợ, khách hàng vẫn được đảm bảo trần lãi suất không vượt quá 9%/năm trong hai năm tiếp theo. Điều này đồng nghĩa chi phí vốn được "khóa" ở mức an toàn trong tối đa 5 năm, giảm đáng kể áp lực trước những biến động khó lường của thị trường tài chính và củng cố niềm tin cho các quyết định đầu tư dài hạn.

Đặt trong bức tranh toàn cảnh về kinh tế đô thị, sự bùng nổ của dự án tại Tây Bắc TP.HCM không phải là một hiện tượng ngẫu nhiên, mà là kết quả tất yếu của quy luật dịch chuyển ly tâm.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ ra rằng, TP.HCM với quy mô 'siêu đô thị' đang đối mặt với những lực cản nghiêm trọng do sự quá tải ở vùng lõi nội đô. Mật độ dân số quá cao khiến việc di chuyển chỉ vài trăm mét đến một kilômét cũng có thể mất hàng giờ đồng hồ. Sự tắc nghẽn này làm chậm dòng chảy kinh tế, giảm hiệu quả lưu thông hàng hóa và con người.

Đáng chú ý, áp lực hạ tầng đang gián tiếp làm thay đổi cấu trúc giá trị bất động sản nội đô. Dù định giá đất tại trung tâm neo ở mức rất cao, lên đến hàng tỷ đồng mỗi mét vuông ở những vị trí đắc địa, nhưng hiệu suất khai thác thương mại thực tế lại đang giảm sút. Sự thiếu hụt trầm trọng không gian đỗ xe, cảnh quan sinh thái và các tiện ích công cộng khiến hành vi mua sắm đổi thay.

Hệ quả là làn sóng trả mặt bằng, đóng cửa cửa hàng tại các trục phố lớn diễn ra liên tục. Người dân và các nhà hộ gia đình tại vùng lõi đang có xu hướng rõ rệt trong việc tìm kiếm các không gian sống mới chất lượng và bền vững hơn.

Nhìn ra thế giới, lịch sử phát triển của các siêu đô thị lớn như Tokyo, Seoul, Thượng Hải hay Singapore đều chứng minh một quy luật: Đa trung tâm là con đường duy nhất để giải quyết bài toán quá tải.

Chẳng hạn, Tokyo mở rộng theo nhiều cực độc lập để phân tán áp lực; Seoul đẩy mạnh phát triển về hướng Tây và hướng Nam; trong khi Singapore cực kỳ thành công với mô hình đô thị vệ tinh kết nối theo định hướng giao thông công cộng (TOD), hay còn gọi là "đô thị 15 phút", nơi người dân có thể tiếp cận mọi dịch vụ thương mại, sinh hoạt, học tập chỉ trong vòng 15 phút di chuyển.

Theo ông Đính, trong chiến lược quy hoạch tầm nhìn 100 năm của TP.HCM, mô hình đa trung tâm, đa tầng bậc này đã được định hình rõ nét. Thành phố không còn phát triển co cụm mà hướng tới việc liên kết chặt chẽ với các vùng phụ cận như Long An, Tây Ninh, Bình Dương để tạo ra những động lực tăng trưởng mới. Trong đó, khu vực Tây Bắc đang nổi lên như một hướng đi chiến lược nhờ những lợi thế tự nhiên và quỹ đất chưa được khai phá.

Để nhận diện đầy đủ xung lực tăng trưởng của khu vực Tây Bắc, theo ông Đính, cần đặt khu vực này trong tương quan với các cực phát triển còn lại của TP.HCM. Dưới góc nhìn đầu tư vĩ mô, đây là khu vực hiếm hoi hội tụ đồng thời ba điều kiện nền tảng: quỹ đất quy mô lớn, dư địa quy hoạch còn nguyên vẹn và dòng vốn hạ tầng công đang được ưu tiên tập trung.

Trong khi khu trung tâm gần như đã chạm ngưỡng phát triển do quỹ đất cạn kiệt, chi phí tạo lập dự án quá cao và hạ tầng chịu áp lực quá tải kéo dài, thì khả năng tạo ra những chu kỳ tăng trưởng mới ngày càng hạn chế.

Ở phía Đông, TP. Thủ Đức đã hoàn thành phần lớn vai trò là cực tăng trưởng công nghệ - tài chính của thành phố. Hạ tầng tương đối hoàn thiện nhưng mặt bằng giá bất động sản đã được tái định vị ở mức cao, khiến biên độ tăng trưởng trong tương lai khó duy trì tốc độ đột biến như giai đoạn trước.

Khu Nam sở hữu lợi thế từ hệ sinh thái cảng biển và logistics, song sự phát triển vẫn phụ thuộc đáng kể vào các dự án hạ tầng trọng điểm và bài toán cải tạo địa hình đặc thù của vùng thấp trũng.

Ngược lại, Tây Bắc giống như một "vùng trắng tăng trưởng" cuối cùng của TP.HCM. Khu vực này sở hữu địa hình cao ráo, quỹ đất quy hoạch lên tới hàng trăm nghìn hecta, đồng thời đang trở thành tâm điểm của chiến lược đầu tư công với hàng loạt dự án giao thông kết nối liên vùng được thúc đẩy.

Quan trọng hơn, đây là một trong số ít khu vực còn đủ không gian để hiện thực hóa mô hình đại đô thị tích hợp quy mô lớn, nơi quy hoạch, hạ tầng, dịch vụ và công nghệ có thể được triển khai đồng bộ ngay từ đầu. Điều này tạo ra lợi thế mà các khu vực phát triển lâu năm gần như không còn khả năng tái lập.

Theo ông Đính, đòn bẩy quyết định diện mạo tương lai của Tây Bắc chính là tốc độ hoàn thiện của các công trình hạ tầng giao thông chiến lược. Việc triển khai các tuyến đường vành đai 3, vành đai 4, các trục đại lộ xuyên tâm và hệ thống metro kết nối liên vùng đang thu hẹp khoảng cách thời gian từ ngày đường xuống còn vài giờ đồng hồ.

Theo nguyên lý kinh tế bất động sản, hạ tầng đi trước, giá trị kinh tế theo sau. Dòng lưu chuyển của hàng hóa, con người và các dòng chảy kinh tế tạo ra giá trị khai thác thực tế cho đất đai. Khi một vùng đất được đầu tư công mạnh mẽ, dòng tiền của thị trường sẽ tự động dịch chuyển về để đón đầu quy hoạch.

"Tây Bắc TP.HCM hiện tại đang hội tụ đầy đủ các yếu tố để trở thành 'vùng trũng' thu hút dòng tiền đầu tư không chỉ trong nước mà cả quốc tế", ông Đính nhận định.

Đặc biệt, khu vực này nằm trong tọa độ đón nhận làn sóng vốn FDI chất lượng cao. Đi kèm với dòng vốn này là tầng lớp chuyên gia quốc tế, giới trí thức và các nhà quản lý cấp cao. Nhóm khách hàng phân khúc cao cấp này luôn đòi hỏi không gian sống đạt chuẩn mực khắt khe về sinh thái, an ninh và tiện ích.

Một vùng đất sở hữu cảnh quan sông hồ, cây xanh phong phú cùng hạ tầng giao thông liên thông hoàn chỉnh như Tây Bắc chắc chắn là sự lựa chọn tối ưu của họ.

Triết lý "all-in-one" và bài toán an toàn trong đầu tư bất động sản

Nhìn lại tiến trình đô thị hóa của TP.HCM, bức tranh Tây Bắc hôm nay mang nhiều nét tương đồng với câu chuyện của Phú Mỹ Hưng cách đây 30 năm hay bán đảo Thủ Thiêm những năm 2000. Từ những vùng đất hoang sơ và đầm lầy, sự kiên định trong quy hoạch và tiềm lực của các nhà phát triển lớn đã biến những nơi này thành các trung tâm đô thị kiểu mẫu hiện đại bậc nhất.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường hiện nay, ông Đính khuyến nghị nhà đầu tư cần có bộ tiêu chí lựa chọn khắt khe. Cơ hội lớn nhất luôn thuộc về những người tiên phong, nhưng sự an toàn và hiệu quả đầu tư dài hạn phụ thuộc vào việc lựa chọn các đại đô thị có tầm vóc, quy hoạch đồng bộ theo mô hình "all-in-one" và được kiến tạo bởi các nhà phát triển có năng lực, thương hiệu đã được chứng thực.

Lý giải về điều này, bà Uyên chia sẻ về triết lý phát triển hệ sinh thái sống toàn diện của Vingroup: "Việc xây dựng một dự án bất động sản đơn lẻ không quá khó. Nhưng để hình thành một thành phố đáng sống, nơi hàng chục vạn cư dân lựa chọn gắn bó lâu dài, đòi hỏi nhà phát triển phải đầu tư vào hạ tầng xã hội và chất lượng sống tương lai".

Bằng chứng rõ nét nhất nằm ở chỗ, tại các đại đô thị mang thương hiệu Vinhomes, giá trị tài sản không được tạo ra từ những cơn sóng đầu cơ ngắn hạn, mà được bồi đắp từng ngày bởi năng lực kiến tạo và vận hành một hệ sinh thái sống toàn diện.

"Chính hệ sinh thái ấy liên tục gia tăng chất lượng sống, thu hút cư dân thực và tạo ra lực cầu bền vững, nền tảng cốt lõi cho sự tăng trưởng giá trị dài hạn", bà Uyên khẳng định.

Cụ thể, ở lĩnh vực giáo dục, hệ thống trường liên cấp Vinschool với tiêu chuẩn quốc tế không chỉ đáp ứng nhu cầu học tập chất lượng cao ngay trong nội khu mà còn tạo dựng môi trường phát triển toàn diện cho thế hệ tương lai.

Ở khía cạnh chăm sóc sức khỏe, mạng lưới bệnh viện và phòng khám Vinmec mang đến sự an tâm cho cư dân ở mọi độ tuổi, đặc biệt là nhóm người cao tuổi và các gia đình đa thế hệ. Khả năng tiếp cận dịch vụ y tế chất lượng cao ngay gần nơi ở trở thành một giá trị khó thay thế trong bối cảnh chất lượng sống ngày càng được đề cao.

Song hành với đó là hệ sinh thái thương mại, giải trí và thể thao đẳng cấp. Sự hiện diện của các trung tâm Vincom Mega Mall, tổ hợp vui chơi VinWonders cùng hệ thống công viên, sân thể thao và không gian sinh hoạt cộng đồng quy mô lớn đã kiến tạo nên một nhịp sống sôi động, giàu trải nghiệm và liên tục được làm mới.

Khi các tiện ích thiết yếu và cao cấp cùng hội tụ trong một không gian sống, bất động sản không chỉ là nơi để ở mà trở thành một tài sản có khả năng tự gia tăng giá trị nhờ sức hấp dẫn nội tại của hệ sinh thái.

"Đó cũng là lý do nhiều dự án Vinhomes duy trì đà tăng trưởng bền vững qua thời gian, bất chấp những biến động ngắn hạn của thị trường", bà Uyên lý giải thêm.