Đất quy hoạch treo là gì? Người dân được làm gì trên đất "treo"?

Đất quy hoạch treo là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm khi tìm hiểu về quyền sử dụng đất. Vậy đất quy hoạch treo là gì, người dân có được xây dựng, chuyển nhượng hay thực hiện các quyền trên loại đất này không? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

Hiểu đúng đất quy hoạch treo là gì?

Tại Việt Nam, pháp luật hiện hành chưa có khái niệm cụ thể về đất quy hoạch là gì. Để hiểu rõ bản chất của vấn đề này dưới góc độ pháp lý, cần căn cứ Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15), có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, đã bổ sung nhiều quy định liên quan đến việc lập, công bố và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Theo khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024:

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.

Nói cách khác, khi một khu đất được đưa vào quy hoạch, điều đó có nghĩa là Nhà nước đã xác định định hướng sử dụng khu đất đó trong tương lai, chẳng hạn như xây dựng công trình công cộng, mở rộng hạ tầng hoặc thực hiện các dự án phát triển.

Tuy nhiên, trên thực tế có những trường hợp đất đã nằm trong quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được công bố nhưng dự án không được triển khai đúng thời hạn. Khi tình trạng này kéo dài, khu đất thường được người dân gọi là “đất quy hoạch treo”.

Thời hạn đất quy hoạch treo bao lâu thì kết thúc?

Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa đưa ra quy định cụ thể rằng sau bao nhiêu năm thì một khu đất sẽ tự động chấm dứt tình trạng “quy hoạch treo”.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 có đưa ra một mốc thời gian để hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, theo khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024:

Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (kể từ ngày 01/7/2025 là kế hoạch sử dụng đất cấp xã)chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (kể từ ngày 01/7/2025 là kế hoạch sử dụng đất cấp xã) phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (kể từ ngày 01/7/2025 là kế hoạch sử dụng đất cấp xã).

Có thể hiểu đơn giản:

Quy hoạch sử dụng đất: Là định hướng sử dụng đất trong tương lai, việc đưa đất vào quy hoạch chưa đồng nghĩa với việc đất sẽ bị thu hồi ngay.

Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (kể từ ngày 01/7/2025 là kế hoạch sử dụng đất cấp xã): Là bước cụ thể hóa quy hoạch, xác định những khu đất dự kiến được triển khai trong từng năm.

Khi đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm nhưng 2 năm liên tiếp không được thực hiện thủ tục thu hồi hoặc cho phép chuyển mục đích, đây là dấu hiệu pháp lý để cơ quan Nhà nước phải xem xét xử lý.

Như vậy, có thể hiểu rằng mốc 02 năm là thời hạn pháp lý quan trọng để xem xét xử lý đất có dấu hiệu bị “quy hoạch treo”. Tuy nhiên, không phải cứ đủ 02 năm là toàn bộ đất trong quy hoạch tự động được xóa quy hoạch, mà cần căn cứ vào việc rà soát, điều chỉnh và công bố của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Lưu ý: Các thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo

Người dân có quyền gì đối với đất quy hoạch treo?

Khi đất nằm trong quy hoạch, nhiều người lo ngại sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải cứ có quy hoạch là người sử dụng đất bị mất quyền. Quyền của người dân sẽ phụ thuộc vào mức độ triển khai của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp 1: Đất mới chỉ nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm

Căn cứ theo Khoản 4 Điều 76 về Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (kể từ ngày 01/7/2025 là kế hoạch sử dụng đất cấp xã) thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Có thể hiểu, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai nhưng chưa được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người dân vẫn được tiếp tục sử dụng đất bình thường và được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Điều này có nghĩa là người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp… nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Luật Đất đai 2024.

Trường hợp 2: Đất đã có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm để chuẩn bị thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất

Khi khu đất đã chính thức bị đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm để phục vụ dự án hoặc chuyển mục đích sử dụng, quyền lợi của người dân sẽ bắt đầu bị hạn chế một phần. Theo Khoản 6 Điều 76 về Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 quy định:

Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (kể từ ngày 01/7/2025 là kế hoạh sử dụng đất cấp xã)hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật đất đai 2024 thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Trường hợp 3: Khi dự án quá 02 năm không thực hiện

Nếu đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất nhưng sau thời gian luật định vẫn không thực hiện việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét điều chỉnh, hủy bỏ và công bố công khai.

Theo khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024:

Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (kể từ ngày 01/7/2025 là kế hoạch sử dụng đất cấp xã)chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (kể từ ngày 01/7/2025 là kế hoạch sử dụng đất cấp xã) phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (kể từ ngày 01/7/2025 là kế hoạch sử dụng đất cấp xã).

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (kể từ ngày 01/7/2025 là kế hoạch sử dụng đất cấp xã) không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.

Như vậy, nếu việc điều chỉnh, hủy bỏ không được thực hiện hoặc không được công khai theo quy định, người sử dụng đất không bị hạn chế các quyền sử dụng đất đã được pháp luật bảo vệ.

Tóm lại, việc nắm rõ đất quy hoạch treo là gì và các quyền lợi đi kèm là cơ sở pháp lý quan trọng giúp hạn chế những rủi ro trong quá trình sử dụng và giao dịch bất động sản. Hy vọng rằng những chia sẻ trên sẽ giúp bạn có cái nhìn đầy đủ hơn để đưa ra quyết định đúng đắn và an toàn trong thực tế.