Điều kiện tách thửa đất trồng cây lâu năm: Cập nhật quy định mới

Muốn tách thửa đất trồng cây lâu năm, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và quy định của từng địa phương. Bài viết dưới đây sẽ cập nhật đầy đủ các điều kiện tách thửa đất trồng cây lâu năm mới nhất, kèm những lưu ý quan trọng để bạn thực hiện đúng quy định.

Đất trồng cây lâu năm là gì? Có tách thửa được không?

Theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng một lần, sinh trưởng trong nhiều năm và cho thu hoạch một hoặc nhiều lần.

Việc tách thửa đất trồng cây lâu năm được hiểu là quá trình phân chia quyền sử dụng đất từ người sở hữu ban đầu sang cho một hoặc nhiều cá nhân khác.

Theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản Luật có liên quan hoàn toàn không cấm việc tách thửa đất trồng cây lâu năm nhằm mục đích chuyển mục đích sang đất ở, chuyển nhượng hay tặng cho. Thay vào đó, người dân hoàn toàn được bảo đảm quyền lợi này, miễn là thửa đất đáp ứng trọn vẹn các điều kiện và tiêu chí tách thửa do pháp luật và địa phương quy định.

Cập nhật điều kiện tách thửa đất trồng cây lâu năm mới nhất

Căn cứ Điều 220 Luật Đất đai 2024 về Tách, hợp thửa đất:

1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 220 còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 (có hiệu lực từ 1/1/2026):

Việc tách thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Diện tích tối thiểu tách thửa đất trồng cây lâu năm là bao nhiêu?

Theo khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì diện tích tách thửa đất trồng cây lâu năm ở mỗi địa phương được quy định khác nhau. Do đó, người sử dụng đất cần kiểm diện tích tách thửa tối thiểu tại các văn bản do địa phương nơi có đất quy định.

Chẳng hạn, tại Hà Nội, theo Điều 14 Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND, thửa đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư thì thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng như sau:

Phí tách thửa đất trồng cây lâu năm bao nhiêu?

Khi tách thửa đất trồng cây lâu năm, người sử dụng đất không phải đóng một khoản phí cố định mà sẽ phát sinh nhiều loại phí, lệ phí khác nhau. Mức thu phụ thuộc vào quy định của từng tỉnh, thành phố.

Thông thường, sẽ phải nộp các khoản sau:

Chi phí đo đạc địa chính: Trả cho đơn vị đo đạc để lập bản vẽ trích đo thửa đất. Mức giá tùy thuộc vào diện tích và vị trí thửa đất.

Phí thẩm định hồ sơ: Do Hội đồng nhân dân từng tỉnh/thành phố quy định. Nhiều nơi chỉ thu khoản này khi có phát sinh chuyển nhượng, tặng cho.

Lệ phí trước bạ:

Khi việc tách thửa đi liền với các thủ tục như mua bán, chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, bạn sẽ cần nộp thêm lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, khoản phí này bằng 0,5% giá trị mảnh đất, được tính cụ thể theo hai trường hợp sau:

- Trường hợp 1: Nếu giá trị đất ghi trên hợp đồng cao hơn giá đất của Nhà nước, lệ phí trước bạ sẽ tính theo giá trên hợp đồng: Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá tại hợp đồng x m2)

- Trường hợp 2: Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá của Nhà nước (hoặc trường hợp tặng cho không ghi giá), mức phí sẽ được tính căn cứ theo Bảng giá đất hiện hành do UBND cấp tỉnh ban hành:: Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 x Giá đất trong bảng giá đất)

Nắm rõ điều kiện tách thửa đất trồng cây lâu năm sẽ giúp bạn chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, thực hiện thủ tục thuận lợi và tránh những vướng mắc không đáng có. Đừng quên kiểm tra thêm quy định về diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương trước khi nộp hồ sơ.