Doanh nghiệp bàn cách gỡ nút thắt nhà ở cho thuê

Không nhiều doanh nghiệp sẵn sàng tham gia đầu tư nhà ở cho thuê nếu chỉ nhìn từ góc độ hiệu quả tài chính ngắn hạn, bởi phân khúc nhà ở cho thuê thường có biên lợi nhuận thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại, trong khi thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Từ thực tế này, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho hay, việc phát triển nhà ở cho thuê không nhất thiết phải được triển khai dưới dạng những dự án độc lập với quy mô lớn ngay từ đầu.

Thay vì lao vào một cuộc chơi mới từ vạch xuất phát, khi doanh nghiệp phải tự mình gánh toàn bộ chi phí quỹ đất, đầu tư hạ tầng, vận hành và đối mặt với rủi ro lấp đầy trong những năm đầu tiên, Bcons lựa chọn một hướng đi thực dụng và hiệu quả hơn là tích hợp nhà ở cho thuê vào hệ sinh thái các dự án hiện hữu.

Tại chương trình cà phê doanh nhân HUBA lần thứ 89 với chủ đề "Nhà ở xã hội - nhà ở cho thuê: Giải pháp an cư cho người lao động" diễn ra mới đây, ông Thạch cho biết, doanh nghiệp hiện đang vận hành khoảng 3.000 căn nhà cho thuê thông qua nhiều mô hình khác nhau.

Trong đó, một phần căn hộ thương mại được giữ lại để khai thác cho thuê dài hạn, một số khu phòng cho thuê chuyên biệt được phát triển ngay bên trong các khu đô thị, đồng thời doanh nghiệp cũng tận dụng quỹ đất thương mại dịch vụ sẵn có để gia tăng nguồn cung.

Cách làm này giúp giảm đáng kể áp lực về chi phí đầu tư ban đầu cũng như thủ tục pháp lý phát sinh từ việc triển khai một dự án hoàn toàn mới. Quan trọng hơn, các sản phẩm cho thuê được hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng, tiện ích và cộng đồng cư dân đã hình thành sẵn, qua đó nâng cao tỷ lệ lấp đầy và hiệu quả khai thác.

"Nhà ở cho thuê không nhất thiết phải là một dự án riêng biệt. Điều quan trọng là tạo ra được nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân và bảo đảm hiệu quả vận hành lâu dài", ông Thạch chia sẻ.

Bcons cho biết đang tiếp tục triển khai thêm khoảng 6.000 căn hộ cho thuê trong các dự án đang phát triển và đặt mục tiêu nâng tổng số căn nhà ở cho thuê lên khoảng 10.000 căn trong thời gian tới. Nếu hoàn thành, đây sẽ là một trong những quỹ nhà cho thuê quy mô lớn nhất do một doanh nghiệp tư nhân phát triển tại khu vực phía Nam.

Theo kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030, TP.HCM đặt mục tiêu xây dựng khoảng 181.000 căn nhà ở xã hội (NOXH), đồng thời phát triển khoảng 100.000 căn nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của lực lượng lao động ngày càng tăng.

Tuy nhiên, khoảng cách giữa mục tiêu và thực tế vẫn còn rất lớn. Trong giai đoạn 2021 - 2025, thành phố mới hoàn thành 17.902 căn NOXH, tương đương chưa tới 10% kế hoạch đề ra cho cả giai đoạn đến năm 2030.

Giải bài toán "nặng vốn, thu tiền lẻ"

"Nút thắt" của bài toán này không chỉ nằm ở nguồn vốn, quỹ đất, thủ tục pháp lý mà còn ở cả hiệu quả đầu tư. Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp cho rằng để phát triển nhà ở cho thuê quy mô lớn, cần thay đổi tư duy tiếp cận thay vì chỉ trông chờ vào các dự án chuyên biệt.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, thẳng thắn chỉ ra những "hòn đá tảng" đang ngáng đường với phân khúc nhà ở cho thuê: Thiếu chính sách hỗ trợ, thời gian thu hồi vốn kéo dài đằng đẵng và tâm lý cố hữu "phải sở hữu nhà" của người dân. Đặc biệt, khi biên lợi nhuận không đủ bù đắp rủi ro chôn vốn, doanh nghiệp không thể mạo hiểm lao vào cuộc chơi.

Ông Nghĩa dẫn chứng, với một dự án khoảng 1.000 căn hộ cho thuê có tổng vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, nếu doanh nghiệp chỉ tham gia 20% vốn tự có và phải vay thương mại phần còn lại với lãi suất khoảng 10%/năm, áp lực tài chính sẽ rất lớn ngay từ khi dự án còn chưa tạo ra dòng tiền. Trong bối cảnh thủ tục đầu tư, phê duyệt và xây dựng thường kéo dài nhiều năm, khoản vốn vay này vẫn liên tục phát sinh chi phí lãi.

"Chỉ riêng giai đoạn chờ hoàn tất pháp lý và triển khai xây dựng cũng có thể khiến doanh nghiệp phải gánh thêm hàng trăm tỷ đồng tiền lãi vay", ông nói.

Vì vậy, để biến phân khúc nhà ở cho thuê thành một thỏi nam châm hút vốn, ông Nghĩa đã đưa ra những kiến nghị để "cởi trói" tài chính.

Thứ nhất, cần tăng biên lợi nhuận định mức lên 15% đối với các dự án NOXH cho thuê, thay vì mức 10% như hiện tại, để tạo ra một "vùng đệm" lợi nhuận đủ hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Thứ hai, cần mạnh tay giảm 70% thuế thu nhập doanh nghiệp và 70% thuế VAT cho các đơn vị tham gia phân khúc này. Đây chính là "liều thuốc kích thích" dòng tiền trực tiếp nhất, giúp doanh nghiệp tối ưu hóa chi phí vận hành trong giai đoạn đầu.

Ngoài ra, bài toán tài chính của nhà ở cho thuê cũng rất khó giải quyết. Bởi lẽ, các dự án quy mô lớn phải vay vốn hàng nghìn tỷ đồng, trong khi dòng tiền thu từ cho thuê không đủ để vừa trả lãi vừa hoàn vốn. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị cần có nguồn tín dụng dài hạn từ 15-20 năm với lãi suất khoảng 4-5%/năm, đồng thời áp dụng các chính sách hỗ trợ hạ tầng và mở rộng hạn mức vay ưu đãi.

Ở góc nhìn sâu hơn, ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp TP.HCM (HUBA), đánh giá, sự dịch chuyển từ mô hình "bán để ở" sang "thuê để ở" cũng kéo theo những thay đổi căn bản trong cách vận hành của thị trường bất động sản. Nếu trước đây doanh nghiệp bán nhà để nhanh chóng thu hồi vốn và thanh toán các khoản vay ngân hàng, thì với mô hình nhà ở cho thuê, dòng tiền sẽ được thu hồi dần trong nhiều năm thông qua tiền thuê nhà.

"Giá trị tài sản không thay đổi, nhưng đối tượng vay vốn đã thay đổi", ông Hòa nhận định.

Theo đó, thay vì người mua nhà đứng ra vay ngân hàng, doanh nghiệp phát triển và sở hữu quỹ nhà cho thuê sẽ trở thành bên vay vốn. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải tính toán lại toàn bộ bài toán tài chính, từ cấu trúc vốn, dòng tiền vận hành đến thời gian hoàn vốn và hiệu quả đầu tư dài hạn.

Đáng chú ý, Chủ tịch HUBA cho rằng thị trường còn có thể mở ra một hướng đi mới khi chính doanh nghiệp trở thành khách hàng thuê nhà.

Cụ thể, thay vì chỉ phục vụ nhu cầu thuê của từng cá nhân, các doanh nghiệp có thể thuê nguyên một khu căn hộ hoặc hàng chục căn nhà để bố trí chỗ ở cho người lao động và chuyên gia, xem đây như một chính sách phúc lợi nhằm thu hút, giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao trong bối cảnh cạnh tranh lao động ngày càng gay gắt.

Ở góc độ chính sách, ông Hòa đánh giá Nhà nước đã có nhiều cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê như miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay các chương trình tín dụng ưu đãi. Dù vậy, hạn mức cho vay hiện nay, khoảng 200 tỷ đồng mỗi dự án, vẫn được xem là khá khiêm tốn so với nhu cầu vốn thực tế của các dự án nhà ở quy mô lớn.

"Vì vậy, việc nâng hạn mức tín dụng ưu đãi đang được nhiều doanh nghiệp kiến nghị nhằm tạo thêm động lực cho các nhà đầu tư tham gia phát triển phân khúc này", ông Hòa nói.

Cần cơ chế để nhân rộng mô hình

Dù các sáng kiến từ doanh nghiệp đang mở ra những hướng đi mới, song giới chuyên gia cho rằng để hoàn thành mục tiêu phát triển hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trong vài năm tới, TP.HCM cần thêm các cơ chế hỗ trợ đủ mạnh.

Trong đó, việc rút ngắn thủ tục đầu tư, đẩy nhanh quá trình phê duyệt dự án, tạo điều kiện tiếp cận quỹ đất phù hợp và xây dựng các chính sách ưu đãi tín dụng dài hạn sẽ đóng vai trò quan trọng.

Ông Võ Văn Thân, Chủ tịch Hiệp hội các Doanh nghiệp khu công nghiệp TP.HCM (HBA), Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH MTV khu công nghiệp Vĩnh Lộc, đã đưa ra một số kiến nghị tháo gỡ hai "nút thắt" đang chặn dòng tiền của các nhà đầu tư.

Theo ông, trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu, giá đền bù và xây dựng leo thang, hạn mức hỗ trợ vốn tối đa 200 tỷ đồng hiện nay chỉ như "muối bỏ bể", hoàn toàn bất khả thi đối với các dự án nhà ở công nhân có quy mô lớn, bài bản.

"Cần phải mạnh tay nâng hạn mức hỗ trợ vốn lên ít nhất 300 tỷ đồng", ông Thân kiến nghị.

Tiếp đến, nút thắt thứ hai và cũng là điểm chí mạng nhất, chính là thời gian hỗ trợ lãi suất. Hiện tại, chính sách chỉ đang dừng lại ở con số bảy năm, một kỳ hạn quá ngắn đối với phân khúc bất động sản cho thuê, vốn có tốc độ thu hồi vốn chậm chạp và biên lợi nhuận mỏng. Từ đó, doanh nghiệp phải chịu áp lực lãi suất thương mại ngay từ năm thứ 8, khi dự án thậm chí còn chưa kịp khấu hao xong phần thô là một sự "đánh đố" về tài chính.

Do đó, ông Thân cho rằng thời gian hỗ trợ lãi suất phải được kéo dài từ 10 đến 15 năm. Đây mới là khoảng thời gian đủ an toàn để doanh nghiệp tái cấu trúc dòng tiền, giảm áp lực trả nợ ngắn hạn và bảo đảm tính sống còn cho dự án.

Ở góc độ kinh nghiệm vận hành, theo ông Lê Như Thạch, cần nhìn nhà ở cho thuê như một phần trong chiến lược phát triển tổng thể thay vì đánh giá riêng lẻ từng dự án. Từ đó, doanh nghiệp có thể sử dụng lợi nhuận từ các dự án nhà ở thương mại để hỗ trợ cho mảng nhà ở cho thuê trong giai đoạn đầu. Mô hình này giúp tạo ra sự cân bằng giữa mục tiêu kinh doanh và trách nhiệm xã hội.

"Các doanh nghiệp có thể dùng lợi nhuận từ mảng nhà ở thương mại để bù đắp, trợ lực cho mảng nhà ở cho thuê trong giai đoạn đầu. Điều này vừa bảo đảm hiệu quả đầu tư tổng thể cho doanh nghiệp, vừa tạo ra giá trị an sinh xã hội lâu dài", ông Thạch đề xuất.

Ở góc độ nguồn vốn, ông Nguyễn Quang Thanh, Phó tổng giám đốc Công ty Đầu tư tài chính Nhà nước TP.HCM (HFIC), cho biết đơn vị này đang phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát và điều chỉnh một số cơ chế hỗ trợ nhằm tạo thêm động lực cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Theo ông Thanh, một trong những đề xuất đáng chú ý là mở rộng đối tượng được tham gia chương trình hỗ trợ vốn đối với các doanh nghiệp niêm yết có yếu tố vốn nước ngoài khi đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội. Đây được xem là bước đi cần thiết trong bối cảnh nhu cầu huy động nguồn lực xã hội ngày càng lớn, trong khi mục tiêu phát triển hàng trăm nghìn căn nhà ở giá phù hợp đang đặt ra áp lực không nhỏ về vốn đầu tư.

"Chúng tôi đang kiến nghị mở rộng phạm vi tham gia chương trình hỗ trợ đối với các doanh nghiệp niêm yết có yếu tố vốn nước ngoài khi đầu tư vào dự án nhà ở xã hội", ông Thanh cho biết.

Không chỉ dừng ở việc mở rộng đối tượng tiếp cận vốn ưu đãi, HFIC cũng đang đề xuất nâng hạn mức cho vay được hỗ trợ đối với mỗi dự án. Theo ông Thanh, quy mô các dự án nhà ở hiện nay ngày càng lớn, trong khi nhu cầu vốn đầu tư liên tục gia tăng, khiến mức hỗ trợ hiện hành dần trở nên hạn chế.

Bên cạnh đó, HFIC cũng kiến nghị kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất để phù hợp hơn với đặc thù của phân khúc nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội, những dự án có chu kỳ đầu tư dài, thời gian hoàn vốn chậm và đòi hỏi dòng vốn ổn định trong nhiều năm.