Đổi mới tư duy, nâng tầm vị thế nghề môi giới bất động sản

Thế trận mới của môi giới bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ mới dựa trên giá trị thực và sự minh bạch, sau giai đoạn phát triển nóng kéo dài.

Thanh khoản trên toàn thị trường đang có xu hướng chậm lại và ưu tiên các bất động sản có nhu cầu thực và mức giá hợp lý, thay vì chạy theo các dòng sản phẩm có kỳ vọng tăng giá cao trong thời gian ngắn.

Xu hướng này đang ngày càng trở nên rõ nét trước những áp lực về sự gia tăng lãi suất, mức giá bất động sản ngày càng tăng cao và nguồn cung rất lớn đổ bộ thị trường trong thời gian gần đây.

Theo ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đang chứng kiến bước chuyển dịch mang tính cấu trúc để bước vào chu kỳ phát triển mới, với những yêu cầu cao hơn về chuẩn mực, tính chuyên nghiệp và khả năng thích ứng.

Nếu trước đây thanh khoản nóng, dòng tiền đầu cơ và các "cơn sốt đất" cục bộ là yếu tố dẫn dắt thị trường, thì nay bức tranh đã thay đổi khi mặt bằng lãi suất tăng, áp lực lạm phát, chi phí xây dựng gia tăng và hành lang pháp lý ngày càng siết chặt.

Điều này buộc các nhà môi giới bất động sản phải dịch chuyển tư duy và cách làm nghề sang tìm kiếm những tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định, pháp lý minh bạch và giá trị khai thác thực để tư vấn cho khách hàng.

Bên cạnh đó, dưới góc độ chính sách cũng đang cho thấy những sự thay đổi lớn trong định hướng phát triển của thị trường. Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và nhà ở (Bộ Xây dựng), các cơ quan quản lý đang chịu áp lực lớn trong việc hoàn thiện các dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản với tiến độ rút ngắn.

Chia sẻ tại Tọa đàm "Nghệ thuật điều phối thế trận trong chu kỳ mới" trong khuôn khổ Ngày hội Môi giới bất động sản Việt Nam 2026 do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức ngày 27/6 tại Cần Thơ, bà Hằng cho rằng, điểm cốt lõi trong tư duy điều hành mới của Chính phủ là kéo thị trường trở về giá trị thực, thay vì tiếp tục phát triển theo mô hình đầu cơ, lướt sóng.

"Thị trường bất động sản sẽ phải dịch chuyển mạnh sang nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê để cân bằng cung - cầu", bà Hằng nhấn mạnh.

Những thay đổi lớn này đang diễn ra mạnh mẽ trên toàn thị trường, đặc biệt là tại các thị trường trọng điểm. Theo ông Dương Quốc Thuỷ, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Cần Thơ, thị trường Đồng bằng sông Cửu Long đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét trong xu hướng dòng tiền.

Ông Thủy dẫn chứng, giai đoạn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn để lướt sóng gần như đã kết thúc. Dòng tiền hiện nay ưu tiên sự an toàn, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền ngay.

Nhà đầu tư bây giờ không còn mua bằng kỳ vọng nữa mà mua bằng giá trị khai thác thực tế. Tại miền Tây, dòng tiền đang tập trung vào ba phân khúc chính gồm căn hộ tại các đô thị trung tâm, đất nền có sổ đỏ gắn với các tuyến cao tốc và bất động sản công nghiệp.

Sự thay đổi của thị trường và xu hướng mua bất động sản của khách hàng đang buộc các nhà môi giới bất động sản phải thay đổi để đáp ứng được nhu cầu của thị trường, ông Thuỷ nhấn mạnh.

Hiện Bộ Xây dựng cũng đang triển khai hệ thống mã định danh bất động sản, cho phép quản lý xuyên suốt lịch sử pháp lý của từng tài sản, từ đó tạo nền tảng minh bạch hóa thị trường.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản mới đã bổ sung nhiều quy định chặt chẽ hơn, như bắt buộc cá nhân hành nghề phải có chứng chỉ; hoạt động môi giới phải thực hiện thông qua doanh nghiệp; đồng thời quy định rõ trách nhiệm cung cấp thông tin trung thực, đầy đủ và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Tuy nhiên, một thực tế đang tồn tại hiện nay là tình trạng môi giới bất động sản hành nghề chưa đủ điều kiện, chưa được cấp chứng chỉ hành nghề. Đây cũng là yếu tố buộc các môi giới bất động sản phải đáp ứng được nếu muốn ở lại với nghề.

Mặt khác, theo ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, một yếu tố đang thay đổi rất nhanh hiện nay là công nghệ.

Ông Lâm tiết lộ, công nghệ đang định hình lại hoàn toàn chân dung nhà môi giới. AI có thể đảm nhận tới 70-80% các công việc kỹ thuật như phân tích dữ liệu, xây dựng tài liệu bán hàng hay nghiên cứu hành vi khách hàng. Trong 3-5 năm tới, dữ liệu lớn và AI sẽ len lỏi vào mọi mô hình kinh doanh địa ốc, từ doanh nghiệp lớn đến các môi giới độc lập.

Chính vì vậy, nếu không thay đổi để thích ứng, môi giới bất động sản nhiều khả năng sẽ bị tụt hậu, "bị bỏ lại phía sau" sự phát triển của thị trường. Ngược lại, nếu kịp thời nắm bắt được cơ hội, AI sẽ là bệ phóng để môi giới nâng cấp năng lực và cạnh tranh minh bạch hơn, ông Lâm nhấn mạnh.

Với sự thay đổi trong bối cảnh thị trường và công nghệ, chu kỳ mới của thị trường bất động sản không chỉ là sự thay đổi của dòng tiền mà còn là quá trình tái định vị toàn diện nghề môi giới. Trong đó, minh bạch, công nghệ và niềm tin sẽ trở thành ba giá trị cốt lõi quyết định sự tồn tại và phát triển bền vững của thị trường, ông Lâm nhấn mạnh.

Yêu cầu xây dựng đội ngũ môi giới bất động sản chuyên nghiệp

Chia sẻ tại Ngày hội Môi giới bất động sản Việt Nam 2026, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh yêu cầu xây dựng đội ngũ môi giới bất động sản chuyên nghiệp, có đạo đức nghề nghiệp, am hiểu pháp luật, nâng cao năng lực chuyên môn và trách nhiệm xã hội để góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và phát triển bền vững.

Ông Sinh đánh giá, thị trường bất động sản là một trong những cấu phần quan trọng của nền kinh tế, có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành như vật liệu xây dựng, tài chính, ngân hàng, thương mại và du lịch.

Do đó, để thị trường vận hành thông suốt và hiệu quả, bên cạnh vai trò của Nhà nước trong hoàn thiện chính sách và doanh nghiệp trong phát triển dự án, lực lượng môi giới giữ vai trò quan trọng trong kết nối cung – cầu, thúc đẩy giao dịch và bảo đảm chất lượng thị trường.

Ông Sinh cho biết, hoạt động môi giới thời gian qua đã góp phần thực hiện hàng triệu giao dịch bất động sản với giá trị lên đến hàng triệu tỷ đồng; đồng thời trở thành kênh tư vấn, hỗ trợ pháp lý và cung cấp thông tin quan trọng cho nhà đầu tư, người dân.

"Yêu cầu đặt ra hiện nay là tiếp tục xây dựng đội ngũ môi giới chuyên nghiệp, có đạo đức nghề nghiệp, am hiểu pháp luật và có trách nhiệm với xã hội. Đây là điều kiện tiên quyết để nghề môi giới phát triển bền vững", ông Sinh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới, đội ngũ môi giới cần tái định vị bằng năng lực chuyên môn, dữ liệu, công nghệ và niềm tin của khách hàng; lấy minh bạch và đạo đức nghề nghiệp làm nền tảng phát triển.

Theo ông Đính, trong bất kỳ giai đoạn nào, đội ngũ môi giới bất động sản luôn giữ vai trò đặc biệt quan trọng. Họ là lực lượng trực tiếp kết nối cung và cầu, đưa sản phẩm đến gần hơn với khách hàng, phản ánh tín hiệu thị trường tới doanh nghiệp và góp phần thúc đẩy thanh khoản cho thị trường.

Bước vào kỷ nguyên mới, nhà môi giới không chỉ là người nắm bắt thông tin, giới thiệu sản phẩm, mà còn là người tư vấn, phân tích, đồng hành, có trách nhiệm cùng khách hàng trong những quyết định có giá trị lớn về tài sản, an cư và đầu tư.

Một giao dịch bất động sản thành công không chỉ được tạo nên bởi sản phẩm tốt hay chính sách bán hàng phù hợp, mà còn phải được đo lường bằng sự hài lòng của khách hàng và bởi quá trình tư vấn trung thực, thông tin minh bạch, sự thấu hiểu nhu cầu và trách nhiệm nghề nghiệp của người môi giới.

Gửi những thông điệp đến môi giới bất động sản trong khuôn khổ Ngày hội Môi giới bất động sản Việt Nam 2026, ông Bình cũng cho rằng, chủ đề của ngày hội năm nay là: “Strantech - Chuẩn mực - Minh bạch - Kỷ nguyên số, đây chính là những trọng tâm cốt lõi, nhà môi giới cần hướng đến để thích ứng được với bối cảnh mới.

Trong đó, “Strantech” nhấn mạnh sự kết hợp giữa tư duy chiến lược và năng lực công nghệ. “Chuẩn mực” là nền tảng để nghề môi giới được ghi nhận xứng đáng. “Minh bạch” là điều kiện tiên quyết để củng cố niềm tin thị trường. Và “Kỷ nguyên số” là bối cảnh mới, nơi công nghệ, dữ liệu, AI và các nền tảng số đang làm thay đổi cách nhà môi giới tạo lập giá trị.

Chủ đề năm nay là lời nhấn mạnh rằng, trong chu kỳ mới, nhà môi giới bất động sản Việt Nam cần chuyển mình mạnh mẽ hơn, từ bán hàng sang tư vấn; từ chạy theo giao dịch sang kiến tạo giá trị; từ kinh nghiệm cá nhân sang năng lực chuyên nghiệp; từ thông tin rời rạc sang dữ liệu có kiểm chứng; từ hoạt động đơn lẻ sang hệ sinh thái nghề nghiệp có chuẩn mực và trách nhiệm.

Trong một thị trường đang thay đổi nhanh, nhà môi giới phải nâng cấp chính mình, nâng cấp tri thức thị trường, kỹ năng tư vấn, năng lực công nghệ và trên hết là trách nhiệm nghề nghiệp với khách hàng và sự phát triển bền vững của thị trường, ông Bình nhấn mạnh.