Mặt bằng giá sơ cấp tại khu vực lõi TP.HCM vừa thiết lập kỷ lục mới, chạm ngưỡng khoảng 185 triệu đồng/m2, ngay trong quý 1/2026.
Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM quý I/2026 vừa được Cushman & Wakefield công bố cho thấy một bức tranh đối lập rõ nét giữa khu vực trung tâm và vùng ven.
Tại khu vực lõi TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới đang rơi vào trạng thái khan hiếm chưa từng thấy, khoảng 1.200 căn hộ được mở bán, giảm mạnh 62% so với quý trước và thấp hơn 47% so với cùng kỳ năm trước.
Sự co hẹp này phản ánh tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trong giai đoạn đầu năm, khi phần lớn lựa chọn chiến lược quan sát thay vì tung hàng ồ ạt.
Trong bức tranh nguồn cung hạn chế đó, khu Đông tiếp tục giữ vai trò đầu tàu khi đóng góp tới 80,3% lượng sản phẩm mới, trong khi khu Nam chỉ chiếm 19,7%.
Tuy nhiên, vấn đề đáng quan ngại hơn nằm ở cơ cấu sản phẩm. Thị trường trung tâm gần như bị chi phối hoàn toàn bởi các dự án cao cấp và hạng sang, với tỷ trọng lần lượt 28% và 72%, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân hoàn toàn biến mất khỏi giỏ hàng sơ cấp.
Sự thống trị của các sản phẩm xa xỉ đã đẩy mặt bằng giá bán lên những cột mốc mới.
Theo đó, giá sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm tăng 19% theo quý và tăng tới 53% so với cùng kỳ, đạt gần 7.300 USD/m2, mức cao nhất từ trước đến nay. Theo Cushman & Wakefield, đây mới chỉ là giá niêm yết, chưa tính các chương trình ưu đãi hoặc chiết khấu thanh toán.
Nguồn cung ít, cơ cấu lệch pha và mặt bằng giá liên tục leo thang đã khiến thị trường trung tâm ngày càng xa rời nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Khi chi phí vốn và áp lực lãi vay vẫn ở mức cao, khả năng hấp thụ của thị trường suy giảm rõ rệt.
"Quý I chỉ ghi nhận chưa tới 1.000 giao dịch thành công, tương đương khoảng 25% lượng hàng mở bán mới và giảm tới 74% so với quý trước", bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định.
Diễn biến này cho thấy một nghịch lý đang hiện hữu tại khu vực lõi TP.HCM: giá bán liên tục xác lập đỉnh mới trong khi sức mua lại lao dốc mạnh. Người mua không còn bị giới hạn bởi nguồn cung, mà bị chặn lại bởi ngưỡng giá ngày càng vượt xa khả năng chi trả. Thị trường vì thế đang bước vào trạng thái phòng thủ, khi cả người mua lẫn chủ đầu tư đều chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn từ chính sách tiền tệ, tín dụng và mặt bằng lãi suất trong các quý tới.
Trái ngược với sự ảm đạm về thanh khoản của khu vực nội đô, các thị trường vùng ven thuộc TP.HCM mở rộng lại chứng kiến một cục diện hoàn toàn khác. Trong quý I/2026, khu vực vệ tinh ghi nhận tới 7.017 căn hộ mở bán mới và tiêu thụ thành công 6.118 căn.
Trong đó, với 6.430 căn mở bán mới, chiếm hơn 91% nguồn cung vùng ven, thủ phủ công nghiệp Bình Dương (cũ) tiếp tục dẫn dắt thị trường. Các sản phẩm mới tập trung tại Thuận An và Dĩ An, những địa bàn có tốc độ đô thị hóa chóng mặt và kết nối giao thông áp sát TP.HCM.
Niềm tin của thị trường vùng ven được củng cố mạnh mẽ nhờ sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn với các dự án bài bản như Phú Mỹ Hưng Harmonie, Lusso Saigon (dòng căn hộ hàng hiệu vận hành bởi WorldHotels), Emerald Garden View hay Green Skyline...
Sức hút của các dự án này giúp Bình Dương tiêu thụ tới 5.484 căn trong quý, đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng 76,6%.
Trong khi đó, tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), sau giai đoạn trầm lắng (2023 - 2024), quý I năm nay, địa phương này đóng góp 587 căn hộ mới đến từ tháp tiếp theo của dự án Maison Grand (Phú Mỹ). Dù nguồn cung còn khiêm tốn so với Bình Dương, lượng giao dịch tại đây đã đạt 634 căn, bao gồm cả hàng tồn kho.
Theo Cushman & Wakefield, dòng tiền trên thị trường bất động sản đang cho thấy xu hướng dịch chuyển ngày càng rõ nét từ khu vực trung tâm ra các đô thị vệ tinh. Đây không đơn thuần là phản ứng trước tình trạng khan hiếm nguồn cung tại lõi TP.HCM, mà còn là sự lựa chọn mang tính tất yếu trước bài toán giá cả.
Trong khi toàn bộ khu vực trung tâm chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong quý I/2026, các thị trường vệ tinh đã cung cấp tới 7.017 sản phẩm. Khoảng cách này còn thể hiện rõ hơn ở sức hấp thụ khi vùng ven ghi nhận 6.118 giao dịch thành công, vượt xa con số chưa tới 1.000 căn của khu vực trung tâm.
Điều đáng chú ý là dòng tiền không chạy theo nơi có ít hàng hơn, mà đang tìm đến nơi có khả năng tiếp cận tốt hơn. Mặt bằng giá tại trung tâm liên tục thiết lập đỉnh mới, bị chi phối bởi các dự án cao cấp và hạng sang, khiến phần lớn người mua ở thực đứng ngoài cuộc chơi. Ngược lại, các đô thị vệ tinh vẫn duy trì cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn, với mức giá phù hợp với khả năng tài chính của tầng lớp trung lưu và người lao động trẻ.
Sự dịch chuyển này phản ánh một thực tế rằng thị trường đang bước vào giai đoạn tái phân bổ nhu cầu. Nếu trung tâm trở thành sân chơi của dòng vốn lớn và nhóm khách hàng có năng lực tài chính vượt trội, thì các khu vực vệ tinh đang nổi lên như điểm đến của nhu cầu ở thực, nơi người mua vẫn có cơ hội sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý và dư địa tăng trưởng còn rộng mở.
Cụ thể, tại khu vực Bình Dương (cũ), giá sơ cấp trung bình đạt 1.886 USD/m2 (khoảng 48 triệu đồng/m2). Mức giá này dù tăng 16,9% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ hạ tầng bứt phá, nhưng lại giảm 7,4% so với quý trước.
Mức giảm theo quý này, theo Cushman & Wakefield, không phải do thị trường mất giá, mà do cơ cấu nguồn cung trong quý nghiêng hẳn về phân khúc trung cấp, sau khi các dòng sản phẩm cao cấp đã được hấp thụ mạnh ở quý trước.
Trong khi đó, giá sơ cấp tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) đạt 1.373 USD/m2 (khoảng 35 triệu đồng/m2), ghi nhận xu hướng tăng trưởng ở cả theo quý và theo năm nhờ lực cầu cải thiện rõ rệt.
Nhận định về xu hướng này, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, cho rằng thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng đa cực rõ nét hơn bao giờ hết.
"Áp lực về khả năng chi trả và sự hạn chế về đa dạng sản phẩm tại khu vực lõi đang thúc đẩy người mua tìm kiếm các lựa chọn xa hơn khỏi trung tâm. Điều này tạo ra động lực mạnh hơn tại các khu vực vệ tinh, nơi có nguồn cung mới dồi dào, kết nối hạ tầng đồng bộ và mặt bằng giá phù hợp hơn với nhu cầu thực tế", bà Như Ngọc phân tích.
Cũng theo chuyên gia này, khi khái niệm "TP.HCM mở rộng" dần định hình rõ ràng, các cực tăng trưởng mới như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ đóng vai trò chiến lược trong việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở, đồng thời là nhân tố định hình chu kỳ bứt phá tiếp theo của thị trường.
Dự báo về tương lai, Cushman & Wakefield đánh giá giá sơ cấp tại trung tâm TP.HCM vẫn sẽ neo ở mức cao do chi phí đầu vào và lãi suất vay mua nhà chưa hạ nhiệt. Khu vực lõi sẽ trở thành sân chơi riêng của giới siêu giàu hoặc các dòng vốn dài hạn từ phía Bắc đổ vào nhằm đón đầu chu kỳ tăng giá sau giai đoạn nghẽn nguồn cung.
Ngược lại, nguồn cung tương lai trong giai đoạn 2026 - 2029 sẽ đổ dồn về vùng ven. Tính riêng Bình Dương dự kiến sẽ bổ sung khoảng 31.816 căn hộ, tập trung tại Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một.
Với Bà Rịa - Vũng Tàu, nguồn cung sẽ mang tính chọn lọc hơn tại các vị trí trọng điểm, trước mắt là khoảng 1.000 căn từ dự án Beacon Tower (Blanca City) trong năm nay.
Tags:
Tags:
Mặt bằng giá bất động sản neo cao, trong bối cảnh áp lực lãi suất gia tăng đang khiến người mua ngày càng thận trọng hơn trước khi xuống tiền.
Sau giai đoạn khó khăn, Long Giang Land đang có những bước tiến lớn trong quá trình tái thiết quan trọng với những chuyển động mới về quản trị, chiến lược và vận hành, mở ra kỳ vọng về sự trở lại của một doanh nghiệp từng có dấu ấn mạnh trên thị trường bất động sản.
Nghề tư vấn bảo hiểm đang thu hút nhiều nhân sự "ngoài ngành", nhưng cũng đặt ra bài toán về tiêu chuẩn nghề nghiệp và chất lượng tư vấn.
Trước những lo ngại do thanh khoản chậm lại, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản khó đóng băng, nhưng sẽ không lặp lại câu chuyện tăng nóng như giai đoạn trước.
Bên cạnh kỳ vọng mở ra không gian phát triển mới cho các khu đô thị, phát triển TOD đang dấy lên lo ngại khiến giá bất động sản tăng mạnh, tiếp tục tạo thêm gánh nặng cho người dân có nhu cầu sở hữu nhà ở.
Trong bối cảnh giá nhà bỏ xa thu nhập, nhà ở cho thuê đang được định vị là trụ cột chiến lược mới của chính sách nhà ở quốc gia, song để hiện thực hóa tầm nhìn này, cần hàng loạt những giải pháp tháo gỡ quyết liệt.
BIM Land vừa được ghi nhận tại ba hạng mục quan trọng của Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II, gồm Top 10 Doanh nghiệp Bất động sản hàng đầu Việt Nam, Top 10 Đô thị du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí tốt nhất Việt Nam và Top 10 Dự án nhà ở thương mại tiềm năng nhất Việt Nam.
Triển vọng của thị trường bất động sản Bắc Hà Nội sẽ bền vững hơn nếu khu vực này không chỉ phát triển nhờ quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá đất, mà còn được thúc đẩy bởi việc làm, công nghiệp, logistics và các hoạt động kinh tế thực.
Đằng sau những thuận lợi về nhu cầu thị trường và xu hướng chuyển dịch sang gạo chất lượng cao là sự phân hóa ngày càng rõ giữa các doanh nghiệp về mô hình kinh doanh, năng lực quản trị chuỗi giá trị và khả năng thích ứng với biến động giá.
Lợi nhuận ngân hàng quý I/2026 tiếp tục tăng mạnh. Vietcombank giữ vị trí số một, trong khi VietinBank, VPBank và ABBank gây chú ý nhờ tốc độ tăng trưởng vượt trội. Điều gì đang diễn ra phía sau bức tranh lợi nhuận của ngành ngân hàng?
Khủng hoảng từ quyết định vay nợ bằng vàng cách đây gần 20 năm của Thủy hải sản Sài Gòn (APT) trở thành bài học đắt giá về quản trị rủi ro tài chính.
Dự án đầu tiên của Vinpearl Legendlux – thương hiệu khách sạn 6 sao mang tinh thần Việt độc bản dành cho cộng đồng tinh hoa thế giới, sẽ được triển khai tại vịnh biển đệ nhất hùng quan Vinhomes Hải Vân Bay, Đà Nẵng với mục tiêu trở thành “kỳ quan nghỉ dưỡng”, góp phần kiến tạo dấu ấn Việt Nam trên bản đồ du lịch siêu sang toàn cầu.
T&T Homes, thành viên của T&T Group được vinh danh ở hai hạng mục quan trọng tại Giải thưởng quốc gia bất động sản Việt Nam lần thứ II.
Năm 2026 nhiều khả năng vẫn là một năm tăng trưởng của thị trường doanh nghiệp niêm yết nhưng với tốc độ chậm hơn và mức độ phân hóa cao hơn.
Chủ tịch Lê Hồng Minh khẳng định, VNG đã tích lũy đủ nguồn lực để chuyển đổi toàn diện, hướng tới mục tiêu kiến tạo hệ sinh thái số trong kỷ nguyên mới.
