Mặc dù dịch Covid-19 khiến nguồn cung và thanh khoản đều sụt giảm nhưng giá nhà đất dường như vẫn đang đứng ngoài cuộc.
Quý I/2020, thị trường chứng kiến hoạt động mở bán thận trọng của các chủ đầu tư do sự gián đoạn từ dịch Covid-19.
Theo nghiên cứu của CBRE, nguồn cung mở bán mới ở TP. HCM trong quý chỉ giới hạn ở mức 1.600 căn, thấp hơn nhiều so với mức mở bán trung bình 6.500 căn từ năm 2012. Số căn mở bán chủ yếu đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã chào bán trước đó.
Tỷ lệ bán tại các dự án mới cũng chỉ đạt 30 - 40% với khoảng 2.100 căn hộ được ghi nhận bán trong quý I. Tỷ lệ này thấp hơn so với trung bình 40 - 45% trong năm 2019.
Các hoạt động bán hàng đã bị chậm lại ở tất cả các phân khúc phân khúc do người mua tránh đến các sự kiện đông đúc và lệnh cấm du lịch giữa các nước đã hạn chế sức mua của người mua nước ngoài.
Tuy nhiên, mức giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp lại chưa có nhiều biến động, giá bán hầu như giữ nguyên, thậm chí tăng nhẹ so với quý trước.
Tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp trong quý ở mức 1.365USD/m2, tăng 4% theo năm. Việc một số dự án cao cấp tại các quận Từ Liêm và Thành Xuân chưa được mở bán như dự kiến cũng như giá bán được duy trì ổn định tại các đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán đã khiến mức giá ổn định so với quý trước.
Tại TP. HCM, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.936 USD/m2, tăng 2% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá tăng này đến từ các dự án mới mở bán tại phân khúc trung cấp có mức giá cao hơn mặt bằng khu vực từ 15-30%.
Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, dịch Covid-19 chưa tác động rõ rệt lên giá bán căn hộ với mức giá gần như không có sự thay đổi. Cả chủ đầu tư và người mua nhà đều đang trong trạng thái chờ đợi những diễn biến tiếp theo của dịch bệnh. Thị trường cũng chưa ghi nhận hiện tượng bán tháo, cắt lỗ tại các dự án.
Theo bà Dung, dù giá chưa giảm nhưng một tín hiệu tích cực cho người mua nhà là các nhà đầu tư vẫn đang giữ mức giá từ trước khi dịch bùng phát và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo không tăng giá. Nếu ở điều kiện thị trường bình thường, chủ đầu tư sẽ tăng giá từ 4 – 5% sau mỗi đợt mở bán mới.
Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, bà Dung cho rằng, thị trường bất động sản hiện rất ít dự án mở bán, trong khi nguồn cầu vẫn rất lớn. Tình hình dịch bệnh khiến thanh khoản trên thị trường giảm sút nhưng các chủ đầu tư vẫn còn nguồn lực để giữ giá bán như trước thời điểm xảy ra dịch bệnh.
Tuy nhiên, nếu dịch bệnh kéo dài, các dự án tiếp tục hạn chế về thanh khoản, đây chắc chắn sẽ là thách thức rất lớn đối với các chủ đầu tư. Áp lực không có nguồn thu có thể sẽ khiến các dự án giảm giá trong thời gian tới.
Hơn nữa, dịch bênh cũng đang ảnh hưởng đến tình hình tài chính và khả năng chi trả của người dân. Do đó, khi dịch kết thúc, chủ đầu tư có thể sẽ cân nhắc các chương trình giảm giá, khuyến mại để kích cầu, hỗ trợ khách hàng, giúp đẩy mạnh thanh khoản.
Đại diện CBRE dự báo nếu dịch bệnh kéo dài đến hết quý III, giá căn hộ có thể sẽ giảm khoảng 6%. Bên cạnh đó, các dự án cao cấp sẽ lùi thời gian mở bán sang 2021 cũng sẽ là nguyên nhân khiến mặt bằng giá trên thị trường bất động sản đi xuống.
Đồng quan điểm, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real cũng cho rằng, giá nhà đất hiện đang đứng yên do số lượng dự án ra hàng trên thị trường không nhiều. Các chủ đầu tư vẫn còn tiềm lực để trụ được trên thị trường trong vài tháng tới.
Mặt khác, nếu như chứng khoán chịu tác động ngay lập tức từ bệnh dịch, sự suy giảm của nền kinh tế thì bất động sản lại là dòng sản phẩm luôn có độ trễ. Trong thời gian tới, giá bất động sản chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh.
Thị trường sẽ hướng tới sản phẩm phù hợp với tài chính của khách hàng
Từ góc độ chủ đầu tư, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch HD Mon Holdings cho rằng, thị trường bất động sản đang bị ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid-19. Từ khi dịch bùng phát, doanh số bán hàng của hầu hết các dự án đều bị ảnh hưởng và suy giảm. Toàn bộ kế hoạch mở bán hay giới thiệu sản phẩm đều bị hoãn, hủy.
Việc không bán được hàng rõ ràng đã ảnh hưởng cực lớn để kế hoạch dòng tiền của các chủ đầu tư. Trong giai đoạn này, các doanh nghiệp nói chung và HD Mon nói riêng phải điều chỉnh lại toàn bộ kế hoạch kinh doanh cũng như cắt giảm các khoản chi tiêu không cần thiết để vượt qua giai đoạn đặc biệt khó do dịch bệnh.
Nói về khả năng giảm giá nhà đất, theo ông Tuấn, những nỗ lực phòng chống Covid-19 của Việt Nam đang được dư luận trong nước và đánh giá rất cao. Trong khi nhiều nước đang lê liệt vì đại dịch thì Việt Nam vẫn duy trì được sự an toàn. Đây sẽ là yếu tố rất tích cực đối với thị trường bất động sản hiện tại và sự hồi phục sau đại dịch.
Mặt khác, thị trường bất động sản không rơi vào khủng hoảng giống như giai đoạn trước. Nhu cầu của người mua nhà vẫn còn rất lớn trong khi nguồn cung đã giảm đáng kể từ năm 2019. Do đó, nhà đất sẽ khó giảm. Các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư chuyên nghiệp, có vị trí trung tâm, chất lượng tốt vẫn đón nhận được sự quan tâm của khách hàng.
Thực tế, những sản phẩm bất động sản đang bị ảnh hưởng mạnh từ dịch Covid-19 chủ yếu là bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án xa trung tâm, thiếu cơ sở hạ tầng. Một số nhà phố trong trung tâm cũng đang có dấu hiệu giảm giá do nhóm doanh nghiệp bán lẻ, nhà hàng không kinh doanh được và trả lại mặt bằng, ông Tuấn cho hay.
Còn theo bà Dung, giá nhà đất trên thị trường liên quan đến rất nhiều yếu tố như chi phí đầu tư, giá trị sản phẩm, uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp. Vì vậy, không dễ để các doanh nghiệp giảm giá sản phẩm.
Bà Dung nhận định, do tình hình khó khăn của nền kinh tế do ảnh hưởng của dịch bệnh nên xu hướng giảm giá nhà đất sẽ là tất yếu. Song, thay vì giảm giá bán, có thể các chủ đầu tư sẽ chọn bài toán đưa ra sản phảm phù hợp hơn với khả năng tài chính và sự chi trả của khách hàng.
Bà Dung dự đoán nhà đất thuộc phân khúc bình dân, trung cấp sẽ được thị trường quan tâm trong thời gian tới, trong khi đó, các bất động sản cao cấp và siêu sang rất có thể sẽ phải hoãn kết hoạch mở bán đến khi nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng khả quan hơn.
