Hà Nội dần vắng bóng căn hộ dưới 60 triệu đồng/m2

Giá chung cư Hà Nội tiếp tục leo thang

Trong quý I/2026, số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, lần đầu tiên thị trường bất động sản Hà Nội không ghi nhận nguồn cung có giá bán trung bình dưới 60 triệu đồng/m2. Thay vào đó, hơn 60% nguồn cung mới tập trung trong khoảng từ 60 - 80 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu.

Đáng chú ý, nếu chỉ tính riêng khu vực nội thành và các vùng phụ cận như Gia Lâm, Đông Anh, không bao gồm các đại đô thị tại Văn Giang, mức giá sơ cấp trung bình đã chạm ngưỡng 102 triệu đồng/m2, tăng tới 29% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đây là mức cao hơn cả TP. Hồ Chí Minh (cũ), nơi ghi nhận giá trung bình 91 triệu đồng/m2 trong cùng kỳ.

Theo CBRE, kể từ quý III/2025, mặt bằng giá sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội đã liên tục duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Nếu tính cả các dự án tại các đại đô thị ở Văn Giang, giá trung bình căn hộ chung cư toàn thị trường đạt 84 triệu đồng/m2, tăng gần 8% theo quý và 13% theo năm. Đây là mức tăng trưởng đáng kể trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp vẫn tiếp tục dồi dào.

Đặc biệt, tại các khu vực vùng ven như Gia Lâm và Đông Anh, vốn được biết đến với nguồn cung có mức giá tầm trung, hiện đã bắt đầu ghi nhận các dự án mở bán với mức giá vượt 100 triệu đồng/m2, thậm chí tiệm cận 150 triệu đồng/m2.

Ngay cả tại các đại đô thị ở Văn Giang, quý này đã không ghi nhận dự án mở bán nào có giá bán trung bình dưới 60 triệu đồng/m2.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội duy trì ở mức 62 triệu đồng/m2, gần như không thay đổi so với quý trước.

Khác với thị trường sơ cấp, xu hướng giá thứ cấp đã có sự điều chỉnh từ cuối quý IV/2025, khi số lượng các dự án ghi nhận giá chào tăng và biên độ tăng đều đã giảm rõ rệt so với các quý trước đó.

Trong quý I/2026, quá nửa số các dự án thống kê trên thị trường thứ cấp có mức giá chào giảm hoặc không đổi so với quý trước. Để so sánh, trong bốn quý liền trước đó, số các dự án có giá chào thấp hơn quý liền trước trung bình chỉ chiếm dưới 5%.

Bên cạnh đó, tốc độ tăng giá thứ cấp (tính theo năm) đã giảm từ mức đỉnh 26% tại thời điểm quý III/2025. Một mặt, mặt bằng giá đã tăng mạnh qua nhiều quý trước đó, nay đang tiệm cận ngưỡng mà khả năng chi trả của người mua thực bị thách thức.

Mặt khác, lãi suất tăng đang gây áp lực thanh khoản lên một bộ phận chủ nhà hết ân hạn nợ gốc (chủ yếu với các dự án đang trong thời gian xây dựng), buộc họ phải chấp nhận hạ giá chào để thúc đẩy thanh khoản.

Nguồn cung dịch chuyển ra vùng ven, thanh khoản sụt giảm

Giá chung cư Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng trong bối cảnh thị trường tiếp tục ghi nhận nguồn cung tăng mạnh.

Trong quý vừa qua, thị trường bất động sản Hà Nội có 8.010 căn hộ chung cư mới mở bán. Đây là mức mở bán cao nhất trong quý đầu năm kể từ năm 2021, và gấp đôi cùng kỳ năm 2025. Mức nguồn cung này thấp hơn 46% so với quý trước khi các chủ đầu tư đẩy mạnh mở bán cuối năm.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục phản ánh xu hướng dịch chuyển ra vùng ven với 42% lượng mở bán mới đến từ các đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên (giáp ranh Hà Nội), trong khi 37% nguồn cung mở bán phân bổ tại các khu vực ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm và Đông Anh.

Tổng lượng căn hộ bán được trong quý I đạt 5.382 căn, giảm 60% so với quý trước do gián đoạn của kỳ nghỉ Tết nhưng vẫn cao hơn 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Hà Nội, biến động tăng của lãi suất thời gian qua đã và đang tác động đến khả năng tiếp cận tài chính của các khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường.

Điều này phần nào phản ánh qua tỷ lệ hấp thụ của thị trường. Các dự án mở bán lần đầu trong quý này ghi nhận mức hấp thụ trung bình khoảng 50%, thấp hơn so với mức 70% ở các quý liền trước.

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách hỗ trợ tài chính như cam kết ổn định lãi suất vay trong thời gian dài hoặc kéo dài thời gian ân hạn gốc, hỗ trợ khách hàng điều tiết dòng tiền trong giai đoạn đầu.

Nhìn về triển vọng cả năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 36.000 căn, tương đương với mức nguồn cung năm 2025.Trong đó, hơn 35% đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên).

Với quy mô nguồn cung mới dồi dào, cùng với áp lực lãi suất tăng mạnh, bà An cho rằng, thị trường sẽ vận hành theo hướng chọn lọc hơn. Theo đó, người mua có nhiều lựa chọn, thời gian ra quyết định dài hơn và yêu cầu với sản phẩm khắt khe hơn.

Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh sẽ nghiêng về phía các dự án có chất lượng sản phẩm, chiến lược giá và chính sách tài chính phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.