Đánh thức thị trường bất động sản Mê Linh

Từ “điểm nghẽn” đến tín hiệu “rã băng”

Sự kiện kickoff Pearl Rivera Hà Nội sáng ngày 26/5 tại Hà Nội do chủ đầu tư Prime Land cùng đơn vị phát triển dự án SGO Land cùng hơn hơn 1.000 môi giới đến từ hơn 36 đại lý bất động sản uy tín không đơn thuần là sự kiện khởi động bán hàng, mà được xem như dấu mốc cho sự trở lại của dự án làng hoa Mê Linh nói riêng, thị trường phía Bắc Hà Nội nói chung sau hơn hai thập kỷ chìm trong sự trầm lắng.

Pearl Rivera cũng giống như nhiều dự án tại khu vực này đã từng có những kỳ vọng rất lớn trở thành những khu đô thị đa mục tiêu xứng tầm cực tăng trưởng mới phía Bắc Hà Nội sau khi huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc (cũ) sáp nhập địa giới hành chính về Thủ đô.

Tuy nhiên, những dang dở về pháp lý, vướng mắc trong điều chỉnh quy hoạch, kéo theo tình trạng dang dở kéo dài của dự án.

Phải tới điểm hiện tại, nhờ những thay đổi mang tính then chốt về pháp lý và gia tốc đầu tư hạ tầng, thị trường bất động sản Mê Linh ((nay là các xã Quang Minh, Mê Linh, Yên Lãng, Tiến Thắng) mới bắt đầu cho thấy dấu hiệu “bừng tỉnh” sau thời gian dài trầm lắng, giống như “nàng công chúa ngủ trong rừng” đang được đánh thức bởi những động lực tăng trưởng mới.

Ngay trong phần phát biểu đầu tiên tại lễ phát động, đại diện chủ đầu tư dự án đã gửi lời cảm ơn sâu sắc tới các đơn vị đồng hành, nhà phát triển, các đại lý phân phối dự án, và đặc biệt lời cảm ơn tới chính quyền địa phương. Với những chủ đầu tư như Prime Land, đây không phải lời cảm ơn xã giao thường thấy mà thực sự là lời chia sẻ về việc đồng hành để dự án qua giai đoạn khó nhất và cùng tháo gỡ những vướng mắc đeo đẳng.

“Pearl Rivera Hà Nội ra mắt trong bối cảnh vĩ mô vô cùng thuận lợi khi Mê Linh bước vào chu kỳ tăng trưởng vàng nhờ cú hích từ pháp lý và quy hoạch 9 cực tăng trưởng của Hà Nội. Đặc biệt là xu hướng giãn dân khỏi lõi nội đô và sự khởi công của siêu đô thị Bắc Thăng Long Urban City quy mô gần 700ha ngay sát cạnh” ông Trần Viết Sơn, Tổng giám đốc Prime Land cho hay.

Dưới góc nhìn quy hoạch dài hạn, Mê Linh đang sở hữu chuỗi lợi thế chiến lược khi tọa lạc ngay trên trục phát triển kinh tế vàng Nhật Tân – Nội Bài – Hồ Tây. Từ tọa độ này, cư dân chỉ mất 10 phút đến trung tâm hành chính mới Tây Hồ Tây hoặc Sân bay Quốc tế Nội Bài, và 20 phút để kết nối trực tiếp vào lõi nội đô.

Vị thế cửa ngõ giao thương quốc tế của Mê Linh còn được bảo chứng bởi mạng lưới giao thông liên vùng đồng bộ như tuyến Vành đai 3, Vành đai 3.5, Vành đai 4, cùng hệ thống cầu vượt sông Hồng chiến lược như cầu Thượng Cát, cầu Hồng Hà và các tuyến đường sắt đô thị số 4 – 7 – 10 theo mô hình TOD trong tương lai.

Vì thế, giá trị của Mê Linh không chỉ nằm ở câu chuyện “vùng ven Hà Nội” với mặt bằng giá còn dư địa, mà còn ở khả năng trở thành một cực đô thị mới khi các điều kiện về pháp lý, hạ tầng và quy hoạch cùng lúc được kích hoạt.

Nếu trước đây, thị trường Mê Linh từng phát triển chủ yếu dựa trên kỳ vọng sáp nhập và lợi thế quỹ đất, thì giai đoạn hiện nay, động lực tăng trưởng đã có cơ sở rõ ràng hơn. Quy hoạch Thủ đô theo mô hình đa cực, đa trung tâm đang mở ra vai trò mới cho các khu vực cửa ngõ, trong đó Mê Linh được nhìn nhận như một điểm nối quan trọng giữa lõi đô thị Hà Nội, sân bay Nội Bài và vùng công nghiệp phía Bắc.

Đây cũng là lý do các dự án tái khởi động tại Mê Linh như Pearl Rivera Hà Nội đang nhận được sự quan tâm trở lại từ thị trường.

Không còn là cuộc chơi của những kỳ vọng ngắn hạn, bất động sản khu vực này đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, nơi những dự án có pháp lý rõ ràng, quy hoạch đồng bộ và năng lực triển khai thực chất sẽ có lợi thế trong việc đón dòng tiền mới.

Theo báo cáo đánh giá của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường bắt đầu ghi nhận những biểu hiện chưa từng có về tốc độ và tần suất triển khai các đại dự án mang tính tái định hình không gian đô thị Hà Nội, nhất là khu vực phía Bắc Hà Nội khi nhiều dự án đại đô thị được thúc đẩy với tốc độ triển khai có thể xem là “chưa từng có” trong nhiều năm trở lại đây.

Theo VARS IRE diễn biến này phản ánh quyết tâm rất lớn của Hà Nội trong việc chuyển từ tư duy quy hoạch sang tư duy thực thi quy hoạch. Đồng thời cho thấy chủ trương đẩy nhanh đầu tư công, tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án còn tồn đọng và từng bước chấm dứt tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án chờ” kéo dài nhiều năm như trước đây.

Chỉ tính riêng trong tháng 4/2026, nhiều dự án đã công bố khởi công hoặc công bố lộ trình tái khởi động rất cụ thể.

Đơn cử, hồi đầu tháng 4/2026, sau 18 năm "dai dẳng", CEO Group cũng đã chính thức tái khởi động dự án CEOHomes Hana Garden. Tại lễ khởi công dự án CEOHomes Hana Garden của CEO Group, Chủ tịch Tập đoàn CEO Đoàn Văn Bình cũng gửi lời cảm ơn đến lãnh đạo xã Quang Minh khi đã đồng hành cùng dự án qua giai đoạn gian khó nhất và cùng tháo gỡ những vướng mắc đeo đẳng.

Trong khi đó, tại đại hội cổ đông thường niên năm 2026 tổ chức ngày 25/4, Taseco Land cũng cho biết dự án bất động sản tại Mê Linh dự kiến được phê duyệt tiền sử dụng đất và quý II/2026 hoặc chậm nhất quý III/2026 sẽ khởi công dự án nhà ở xã hội, đồng thời thi công hệ thống hạ tầng của cả dự án đồng bộ, hiện đại.

Cơ hội hồi sinh phụ thuộc vào năng lực thực thi

Trong báo cáo mới nhất, UBND Thành phố cho biết đã và đang triển khai nhiều giải pháp đồng bộ nhằm rà soát, phân loại và xử lý các dự án tồn đọng.

Riêng tại huyện Mê Linh cũ, ngoài các dự án của Prime Land, CEO Group hay Taseco Land, sẽ có khoảng 30 dự án khác sau khi rà soát phù hợp với quy hoạch chungđược ưu tiên tháo gỡ thủ tục, đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Theo lãnh đạo địa phương, ở góc độ xa hơn, việc hoàn tất thủ tục pháp lý để dự án được tái khởi động trở lại không chỉ giải quyết các khó khăn cho chính doanh nghiệp các dự án này không chỉ góp phần định hình không gian phát triển đô thị, mà còn nâng cao chất lượng đời sống và thu hút thêm cư dân đến sinh sống tại địa phương, tạo động lực mới làm thay đổi diện mạo đô thị phía Bắc Hà Nội trong tương lai gần.

Đáng chú ý, việc đồng bộ hóa giữa Quy hoạch tổng thể Thủ đô và các quy hoạch phân khu, quy hoạch sử dụng đất đã giúp tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư. Đây được xem là "chìa khóa" để khơi thông dòng vốn và tái khởi động các dự án từng bị đình trệ.

Tất nhiên, lưu ý rằng, như nhiều chuyên gia nhìn nhận, cơ hội của Mê Linh chỉ thực sự được chuyển hóa thành giá trị khi các dự án được triển khai đúng tiến độ, hình thành tiện ích, cư dân và môi trường sống thực chất.

Đây là bài toán toán khó đòi hỏi những doanh nghiệp như CEO, Prime Land, Taseco Land hay SGO Land sẽ phải có một cách bài bản hơn, từ chiến lược sản phẩm, định vị khách hàng, tổ chức hệ thống phân phối đến kiểm soát nhịp triển khai kinh doanh, nhất là trong bối cảnh thị trường đang có sự trầm lắng khi lãi suất tăng và thay đổi khẩu vị theo hướng thận trọng hơn.

Đó là chưa kể, những vướng mắc pháp lý kéo dài hàng chục năm đã để lại những gánh nặng rất lớn trong bài toán tài chính của các doanh nghiệp. Theo các quy định mới nhất và đơn giá đất hiện hành, dự án dự kiến nộp ngân sách có thể lên tới hàng ngàn tỷ đồng..

Nếu doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính, số tiền lãi có thể đã vượt xa cả vốn đầu tư. Đây là lý do tại sao giá bất động sản khó có thể giảm sâu. Khi đầu vào, bao gồm thời gian và chi phí tài chính, quá lớn, giá thành sản phẩm bắt buộc phải neo ở mức cao để đảm bảo bài toán lợi nhuận của doanh nghiệp.

Theo ông Đinh Thế Quỳnh, Phó Chủ tịch SGO Land, với những dự án từng trải qua giai đoạn khó khăn, điều quan trọng nhất không phải là tạo ra kỳ vọng ngắn hạn, mà là chứng minh dự án đã đủ điều kiện để bước vào chu kỳ phát triển mới.

"SGO Land sẽ đồng hành cùng chủ đầu tư để chuẩn hóa hoạt động phát triển, phân phối và vận hành thị trường, bảo đảm dự án được tiếp cận khách hàng một cách minh bạch, chuyên nghiệp”, ông Quỳnh chia sẻ và cho biết, với kinh nghiệm tham gia triển khai nhiều dự án, SGO Land sẽ giúp Pearl Rivera Hà Nội tránh rơi vào bài toán quen thuộc của nhiều dự án vùng ven trước đây: có quy hoạch, có quỹ đất, nhưng thiếu chiến lược triển khai phù hợp với nhu cầu ở thực và khả năng hấp thụ của thị trường.

Khi người mua ngày càng thận trọng hơn, yếu tố pháp lý chỉ là điều kiện cần, điều kiện cần và đủ cho dự án sẽ phải nằm ở cách dự án được phát triển thành một không gian sống có tiện ích, có kết nối, có cộng đồng cư dân và có khả năng vận hành lâu dài.

Theo đại diện SGO Land, nếu nhìn lại bức tranh bất động sản Hà Nội trong khoảng 10 năm qua, có thể thấy sự phát triển mạnh mẽ của các khu vực phía Tây và phía Đông. Trong khi đó, hai khu vực phía Bắc và phía Nam dù sở hữu nhiều lợi thế về quỹ đất và vị trí nhưng vẫn chưa thực sự bứt phá.

Vì vậy, khi các cây cầu được xây dựng, "giải nén" áp lực giao thông, người mua để ở bắt đầu tính bài toán thời gian, công việc, học hành con cái một cách nghiêm túc.

Vì vậy, nếu các dự án có thể tạo được hạ tầng sống thực sự, với cơ chế tài chính linh hoạt và phù hợp, vì thế trở thành đích đến của những gia đình trẻ muốn "rời phố" nhưng "không rời tiện nghi", sẵn sàng chấp nhận quãng đường dài hơn một chút để đổi lấy không gian sống thoáng hơn và khả năng tích lũy tài chính tốt hơn. Đây là dòng tiền lành mạnh và thường bền bỉ hơn so với vốn "lướt sóng".