Hai 'gọng kìm' siết thanh khoản chung cư Hà Nội

Sức ép đè nặng lên thanh khoản thị trường

Thị trường căn hộ Hà Nội quý I/2026 đang chứng kiến một kịch bản đầy thách thức khi mức giá vẫn neo ở ngưỡng cao kỷ lục và áp lực lãi suất bắt đầu thẩm thấu mạnh mẽ vào nguồn cầu. Những yếu tố này đang tạo ra một “phép thử” khắc nghiệt đối với cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Theo đó, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội trong quý I ghi nhận mức sụt giảm đáng kể về nguồn cung và lượng giao dịch. Số liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, trong quý vừa qua, chỉ có hơn 6.000 căn hộ mới được tung ra thị trường, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc trung cấp. Các căn hộ hạng B chiếm tới 70%, căn hộ hạng A chiếm khoảng 30% nguồn cung mới. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng C hoàn toàn vắng bóng, cho thấy sự thiếu hụt kéo dài của dòng sản phẩm này trên thị trường.

Sự thiếu vắng các sản phẩm vừa túi tiền cùng với việc 90% nguồn cung mới nằm ngoài vành đai 3 đã khiến số lượng căn bán được đạt khoảng 4.700 căn, giảm theo quý và theo năm. Các căn hộ hạng B chiếm tới 79% tổng lượng giao dịch.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, sự sụt giảm về thanh khoản của thị trường căn hộ đến từ nhiều nguyên nhân. Trước hết là do phần lớn dự án mở bán trong quý tập trung ở các khu vực xa trung tâm, khiến sức hấp thụ của thị trường bị ảnh hưởng đáng kể.

Nguồn cung tương lai đang ngày càng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, nơi mức giá duy trì phù hợp hơn với người mua để ở. Tuy nhiên, do khoảng cách về địa lý, thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố vẫn còn khá lớn, chính vì vậy, những dự án này chưa thực sự thu hút được người dân từ nội đô về sinh sống.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Theo bà Hằng, trên thị trường sơ cấp, giá bán trung bình trong quý I/2026 khoảng 100 triệu đồng/m2, ghi nhận mức giảm nhẹ so với quý IV/2025.

Diễn biến này chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung mới tập trung tại các khu vực ngoài vành đai 3, nơi có mặt bằng giá thấp hơn so với trung bình toàn thị trường. Tuy vậy, mức điều chỉnh này được đánh giá là không lớn. Thực tế cho thấy, các dự án ở khu vực trung tâm, có vị trí đẹp vẫn tiếp tục tăng giá mạnh.

Ngoài ra, yếu tố lãi suất bắt đầu có những biến động từ cuối quý IV/2025 cũng đã tác động rõ nét đến tâm lý người mua nhà, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng căn hộ giao dịch trong quý I.

Để hỗ trợ khách hàng, một số chủ đầu tư có tiềm lực tài chính đã bắt đầu áp dụng các chính sách chia sẻ rủi ro, như ấn định mức lãi suất cố định trong thời gian ưu đãi, hoặc hỗ trợ chi phí lãi vay cho người mua để giữ thanh khoản ổn định cho dự án.

Giá chung cư Hà Nội khó giảm

Dự báo về xu hướng giá của thị trường căn hộ, bà Hằng cho rằng, xu hướng giá căn hộ trong các quý tới sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là nguồn cung, cơ cấu sản phẩm và vị trí dự án.

Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân khiến mặt bằng giá khó có khả năng giảm sâu là do chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao. Các yếu tố như chi phí đất, chi phí đền bù và giá vật liệu xây dựng đều đang có xu hướng tăng, tạo áp lực lên các chi phí phát triển dự án và hạn chế dư địa điều chỉnh giá bán.

Bên cạnh đó, bà Hằng cho rằng, từ nay đến cuối năm, nguồn cung thị trường vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ hạng A và hạng B, trong khi căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm. Điều này đồng nghĩa với việc mặt bằng giá chung nhiều khả năng vẫn neo ở mức cao, phụ thuộc vào tỷ trọng nguồn cung giữa hai phân khúc A và B trong từng giai đoạn.

Cụ thể, căn hộ hạng A với vị trí trung tâm, chất lượng xây dựng ở mức cao, được dự báo duy trì xu hướng ổn định và có thể tăng giá, trong khi căn hộ hạng B có khả năng xuất hiện những điều chỉnh nhất định, về mức hợp lý hơn so với giai đoạn trước, dù vẫn duy trì ở mức tương đối cao.

Trong bối cảnh giá sơ cấp đắt đỏ, theo bà Hằng, người mua đang có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp. Dữ liệu cho thấy trong 5 năm qua, giá thứ cấp tăng trưởng nhanh hơn giá sơ cấp ở tất cả các phân khúc. Người mua hiện nay ưu tiên các sản phẩm đã hoàn thiện, có tính khả dụng cao và giá trị vẫn ở ngưỡng "dễ thở" hơn so với hàng mới từ chủ đầu tư.

Đặc biệt, phân khúc hạng C tại thị trường thứ cấp đang dẫn đầu về sức hấp dẫn nhờ giá rẻ.

Đáng chú ý, vị chuyên gia này cho rằng, với mặt bằng lãi suất và mức giá cao như hiện nay, thời kỳ đầu tư "lướt sóng" căn hộ đã đi đến hồi kết. Với mức giá căn hộ hạng A và B neo cao như hiện tại, việc đầu tư ngắn hạn sẽ mang lại rủi ro lớn về dòng tiền.

Thay vào đó, dòng tiền thông minh đang hướng tới tư duy đầu tư dài hạn, dựa trên tốc độ đô thị hóa và sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng đầu tư công. Triển vọng của thị trường trong giai đoạn tới được đặt kỳ vọng vào việc hoàn thiện hạ tầng giao thông.

Theo đó, việc đẩy nhanh tiến độ các cây cầu mới, tuyến vành đai 4 và các trục đường kết nối khu vực trung tâm với vùng ven, rút ngắn thời gian di chuyển sẽ giúp mở ra các không gian phát triển mới cho bất động sản có giá hợp lý.

Dự báo từ năm 2027 trở đi, khi hạ tầng đồng bộ, thị trường có thể đón nhận thêm nhiều sản phẩm "vừa túi tiền" hơn tại các khu vực như Hưng Yên, Bắc Ninh, giúp giải tỏa áp lực nhà ở cho Thủ đô Hà Nội, bà Hằng nhận định.