Hải Phòng dẫn dắt đà tăng trưởng bất động sản công nghiệp miền Bắc

Hải Phòng áp đảo nguồn cung bất động sản công nghiệp

Trong bối cảnh nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng tích cực trong 6 tháng đầu năm 2026, với GDP tăng 8,2% và dòng vốn FDI đạt 34,6 tỷ USD, miền Bắc tiếp tục khẳng định vai trò là trung tâm sản xuất quan trọng, thúc đẩy nhu cầu mở rộng đối với bất động sản công nghiệp.

Theo báo cáo mới nhất từ Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc ghi nhận sự tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ tại cả ba phân khúc đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn.

Tính đến quý II/2026, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,8 triệu m2, tăng 16,9% theo năm; nhà kho xây sẵn đạt khoảng 3,6 triệu m2, tăng 1,0%; trong khi quỹ đất khu công nghiệp lũy kế vượt 25.200ha, tăng 15,7%.

Trong bức tranh chung đó, Hải Phòng liên tục chiếm thị phần áp đảo về nguồn cung mới tại hầu hết các phân khúc thị trường.

Đơn cử như tại phân khúc đất khu công nghiệp, tính đến quý II/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp tại miền Bắc vượt 25.200ha, nửa đầu năm 2026 ghi nhận hơn 1.200ha nguồn cung mới từ 6 khu công nghiệp được khởi công, trong đó Hải Phòng là địa phương đóng góp trọng yếu vào nguồn cung của toàn thị trường.

Theo đó, về cơ cấu nguồn cung, Hải Phòng tiếp tục dẫn đầu toàn miền Bắc, chiếm 26% tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế, bỏ xa các địa phương đứng sau như Bắc Ninh (21%), Hưng Yên (13%) và Ninh Bình (13%).

Trong giai đoạn 2026 - 2028, toàn thị trường miền Bắc dự kiến sẽ có khoảng 7.200ha đất khu công nghiệp mới từ các dự án đang được triển khai. Trong đó, các địa phương như Bắc Ninh, Hải Phòng, và Hưng Yên dự kiến tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Tại phân khúc nhà xưởng xây sẵn, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc ghi nhận tổng nguồn cung đạt 5,8 triệu m2 (tăng 16,9% theo năm). Chỉ riêng quý II/2026, thị trường đón nhận hơn 280.000 m2 nhà xưởng xây sẵn mới, trong đó Hải Phòng cùng với Bắc Ninh chiếm phần lớn diện tích nhà xưởng xây sẵn mới gia nhập toàn thị trường.

Tương tự, với phân khúc nhà kho xây sẵn, trong quý II/2026, thị trường ghi nhận xu hướng mở rộng, với hai dự án mới đi vào hoạt động tại thị trường tại Hải Phòng và Hưng Yên, đưa tổng nguồn cung tích lũy hiện hữu tại thị trường miền Bắc đạt khoảng 3,6 triệu m2 diện tích cho thuê thuần, tương đương tăng 1,1% so với quý trước và 1,0% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, Hải Phòng chiếm 24,3% trong cơ cấu nguồn cung mới của thị trường, đứng thứ hai chỉ sau Bắc Ninh, chiếm 44%.

Động lực dài hạn cho phát triển

Không chỉ dẫn dắt về nguồn cung, Hải Phòng còn là địa phương có tỷ lệ lấp đầy các dự án bất động sản công nghiệp ở mức cao, thể hiện sức hút lớn đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Theo đó, bất chấp sự gia tăng nguồn cung đất công nghiệp, nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm. Tại Hải Phòng, tỷ lệ lấp đầy đạt hơn 60%.

Mặc dù tỷ lệ lấp đầy có thể chịu áp lực ngắn hạn do nguồn cung mới gia tăng, nhu cầu thuê đất vẫn duy trì ổn định, đặc biệt từ các ngành điện tử, bán dẫn, công nghệ cao và logistics.

Hoạt động cho thuê tập trung chủ yếu vào các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao như công nghệ cao, AI, và linh kiện điện tử, cho thấy sự cân nhắc từ nhóm khách thuê công nghiệp nhằm đảm bảo tính bền vững.

Tương tự, tại phân khúc nhà xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy tại Hải Phòng đạt khoảng 80%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý, trong khi Bắc Ninh giảm 2 điểm phần trăm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ lượng nguồn cung mới gia nhập thị trường trong quý, khi khoảng 97% diện tích nhà xưởng xây sẵn mới được bổ sung tại thị trường này. Do đó, tỷ lệ lấp đầy ngắn hạn chịu áp lực điều chỉnh và dự kiến cần thêm thời gian để hấp thụ lượng nguồn cung mới.

Trong giai đoạn 2026 - 2028, miền Bắc dự kiến sẽ có thêm gần 965.000m2 diện tích nhà xưởng xây sẵn mới. Phần lớn nguồn cung tương lai dự kiến tiếp tục tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng.

Mặc dù nguồn cung gia tăng có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy ngắn hạn, nhu cầu từ các ngành sản xuất định hướng xuất khẩu, điện tử và công nghệ cao được kỳ vọng sẽ hỗ trợ hoạt động hấp thụ. Giá thuê dự kiến duy trì ổn định, phản ánh sự cân bằng tương đối giữa cung và cầu trên thị trường.

Với phân khúc nhà kho xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy tại thị trường Hải Phòng ghi nhận mức cao thứ ba, đạt 86,4%, chỉ xếp sau Hưng Yên 92,4%, và Hà Nội 100% do nguồn cung hạn chế.

Cùng với tỷ lệ lấp đầy ở mức cao, mặt bằng giá thuê nhìn chung duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ theo năm, trong bối cảnh nhu cầu tiếp tục được hỗ trợ bởi các ngành sản xuất giá trị gia tăng cao, đặc biệt là điện tử, công nghệ cao, bán dẫn và logistics.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc bộ phận cho thuê công nghiệp và văn phòng Cushman & Wakefield Việt Nam, cùng với Bắc Ninh, Hải Phòng tiếp tục giữ vai trò trung tâm trong thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc nhờ hệ sinh thái công nghiệp và logistics đã hình thành.

Động lực chính của thị trường Hải Phòng đến từ sự mở rộng của hoạt động sản xuất với hệ sinh thái công nghiệp phát triển, đặc biệt tại các cụm công nghiệp tập trung nhiều doanh nghiệp FDI, cùng với nhu cầu logistics ngày càng tăng khi chuỗi cung ứng và hoạt động phân phối tiếp tục mở rộng.

Bên cạnh đó, Hải Phòng còn có lợi thế sở hữu hệ thống cảng biển - logistics quốc tế và hệ thống hạ tầng giao thông hiện đại, kết nối giao thông thuận tiện với Hà Nội và mạng lưới công nghiệp phía Bắc.

Mặt khác, trong bối cảnh thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước sang giai đoạn phát triển chất lượng hơn, các quyết định đầu tư và thuê mặt bằng không còn chỉ xoay quanh chi phí mà ngày càng ưu tiên vị trí chiến lược, năng lực hạ tầng, chất lượng tài sản và khả năng vận hành dài hạn, Hải Phòng càng khẳng định được sức hút trên bản đồ đầu tư. Nhu cầu hấp thụ tại các khu công nghiệp thế hệ mới, chất lượng cao, phát triển theo hướng xanh, bền vững của Hải Phòng được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng mạnh.

Theo ông Thuận, về dài hạn, triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp Hải Phòng được nâng đỡ bởi các định hướng chính sách ngày càng rõ ràng và làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn.

Các dự án chiến lược như cảng nước sâu và mô hình khu thương mại tự do sẽ tiếp tục củng cố sức cạnh tranh của Hải Phòng, đồng thời thu hút các ngành sản xuất công nghệ cao, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và logistics đang mở rộng hiện diện tại Việt Nam. Qua đó, đà tăng trưởng của Hải Phòng sẽ góp phần nâng cao vị thế của miền Bắc Việt Nam trong mạng lưới công nghiệp và logistics quốc tế.