Hình hài trục đại lộ cảnh quan sông Hồng

Cô đọng danh mục nhà đầu tư, tái định hình dự án

Sau gần sáu tháng kể từ thời điểm khởi công dự án thành phần đầu tiên, trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đã được HĐND thành phố Hà Nội phê duyệt chủ trương ngày 11/5. Dự án đã trải qua nhiều điều chỉnh đáng chú ý, tập trung vào cấu trúc hạng mục, phạm vi nghiên cứu và liên danh nhà đầu tư đề xuất dự án.

Theo đó, trục đại lộ cảnh quan sông Hồng là dự án tổng hợp, đa mục tiêu, gồm trục đại lộ cảnh quan dọc hai bên sông; hệ thống công viên, không gian cảnh quan và vui chơi giải trí; các khu đất phát triển đô thị và hạ tầng kỹ thuật; cùng diện tích mặt nước và các chức năng phụ trợ.

Dự án kết hợp hạ tầng giao thông – đê điều – phòng chống lũ; chỉnh trang cảnh quan, môi trường sinh thái sông Hồng; phát triển không gian đô thị mới gắn với quỹ đất hai bên sông.

Về mục tiêu chiến lược, dự án hướng tới mở không gian phát triển về phía sông Hồng – khu vực lâu nay vừa bị “đóng băng” bởi yêu cầu thoát lũ, vừa phát triển tự phát, thiếu hạ tầng đồng bộ.

Thông qua việc hình thành một trục đại lộ cảnh quan liên tục, dự án nhằm tái kết nối các quận nội đô lịch sử với không gian ven sông, đồng thời tạo động lực phát triển đô thị mới tại các khu vực ngoài đê, đặc biệt là các quận, huyện phía Bắc sông Hồng.

Theo phương án hiện hành, dự án được triển khai theo hình thức đối tác công tư (PPP), loại hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT), thanh toán bằng quỹ đất. Tổng mức đầu tư sơ bộ khoảng 736.960 tỷ đồng, triển khai từ năm 2026 đến 2038; trong đó giai đoạn 2026 – 2030 ưu tiên hoàn thành các hạng mục hạ tầng trục chính, giai đoạn 2030 – 2038 tập trung triển khai các cấu phần đô thị và công trình bổ trợ.

Về cấu trúc không gian, trục đại lộ cảnh quan sông Hồng được thiết kế xoay quanh bốn nhóm cấu phần lớn, có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.

Thứ nhất, trục đại lộ cảnh quan dọc hai bên sông Hồng, đóng vai trò xương sống của toàn bộ dự án. Tuyến đại lộ dọc đê Hữu Hồng có chiều dài khoảng 45,35km, trong khi tuyến dọc đê Tả Hồng dài khoảng 35km. Đây là trục tổ chức không gian đô thị ven sông, tích hợp giao thông cơ giới, giao thông công cộng, không gian đi bộ và cây xanh, tạo khung kết nối cho các khu đô thị hiện hữu và mới hình thành dọc hai bờ.

Thứ hai, hệ thống kè, đê điều và chỉnh trị lòng – bờ sông, cấu phần có tính kỹ thuật cao và giữ vai trò then chốt trong bảo đảm an toàn thoát lũ. Theo phương án trình, thành phố sẽ kè và chỉnh trị bờ Tả sông Hồng với chiều dài khoảng 33,4km, đồng thời chỉnh trị khu vực bãi sông Xuân Quan – Phụng Công quy mô khoảng 77ha.

Với bờ Hữu sông Hồng, chiều dài kè dự kiến khoảng 30,8km, kết hợp chỉnh trị khu vực bãi sông Nhật Tân – Tứ Liên quy mô khoảng 92ha. Đáng chú ý, hệ thống đê được thiết kế theo hướng “đê – cảnh quan”, cho phép tổ chức không gian công cộng và sinh hoạt đô thị trên nền tảng hạ tầng phòng chống lũ, thay vì chỉ thuần kỹ thuật như trước.

Thứ ba, hệ thống công viên, không gian mở và bãi sông, được xem là “phần nền sinh thái” của toàn bộ dự án. Theo quy hoạch, trục cảnh quan sông Hồng sẽ hình thành 11 cụm công viên ven sông, lớn nhất là cụm công viên tại bãi sông Tráng Việt (khu vực Mê Linh – Thiên Lộc), có diện tích hơn 1.100ha; nhỏ nhất là công viên Phú Thượng khoảng 20ha.

Dù không trực tiếp tạo nguồn thu, cấu phần này giữ vai trò cải thiện môi trường sinh thái, giảm áp lực không gian xanh cho khu vực nội đô, đồng thời tạo giá trị gia tăng gián tiếp cho các khu đất phát triển đô thị lân cận.

Thứ tư, các khu đất phát triển đô thị, hạ tầng kỹ thuật và khu tái định cư, trong đó nổi bật là các khu đô thị đa mục tiêu phục vụ trực tiếp cho trục cảnh quan sông Hồng. Các khu đô thị này được thiết kế với nhiều chức năng đan xen như bố trí tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng; phát triển nhà ở, thương mại, dịch vụ và quan trọng nhất là tạo quỹ đất đối ứng để thanh toán cho nhà đầu tư theo hợp đồng BT.

Hiện tại, liên danh nhà đầu tư đã được thu hẹp chỉ còn Công ty CP Tập đoàn Trường Hải (THACO), Công ty CP Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh và Công ty CP Tập đoàn Hòa Phát. Các doanh nghiệp từng tham gia giai đoạn đầu như Văn Phú, MIK Group và Đèo Cả đã lần lượt rút lui kể từ sau thời điểm khởi công hồi cuối năm 2025.

Toàn bộ quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc nghiên cứu, đề xuất và triển khai dự án được chuyển giao cho Công ty CP Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh - đơn vị hiện giữ vai trò đứng đầu liên danh.

Song song với tái cấu trúc nhà đầu tư, phạm vi nghiên cứu dự án cũng được điều chỉnh. Theo cập nhật quy hoạch chi tiết, ba phường Vĩnh Tuy, Hoàng Mai, Vĩnh Hưng không còn nằm trong phạm vi triển khai trục đại lộ cảnh quan sông Hồng so với phương án ban đầu (từ 19 phường chỉ còn 16 phường).

Việc điều chỉnh này nhằm bảo tồn các giá trị văn hóa – lịch sử, hạn chế tác động đến khu vực có mật độ di sản cao, đồng thời giảm các xung đột phức tạp trong công tác giải phóng mặt bằng tại các khu dân cư lâu đời ven Hồ Tây.

Một điều chỉnh quan trọng khác là tuyến metro đi ngầm bên hữu ngạn sông Hồng – từng được xác định là cấu phần quan trọng trong thiết kế ban đầu – chưa được đề xuất triển khai trong giai đoạn này.

Theo giải trình của UBND TP. Hà Nội, việc tạm lùi tuyến metro nhằm ưu tiên nguồn lực cho các hạng mục hạ tầng bề mặt, trước hết là trục giao thông đại lộ ven sông và hệ thống đê – cảnh quan, gắn với mục tiêu thoát lũ và cải thiện kết nối giao thông đô thị. Đồng thời, thành phố có thêm thời gian rà soát, bảo đảm phù hợp với định hướng phát triển mạng lưới đường sắt đô thị.

BT và cơ chế đặc thù

Tổng mức đầu tư sơ bộ của dự án, theo hồ sơ trình là khoảng 736.960 tỷ đồng, giảm so với mức hơn 855.000 tỷ đồng ở phương án ban đầu. Giai đoạn 2026–2030 tập trung hoàn thiện tuyến đại lộ, công viên bãi sông và một số khu đô thị tái định cư; các hạng mục còn lại dự kiến triển khai đến trước năm 2038.

Đáng chú ý, cùng với việc điều chỉnh giảm tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất và quỹ đất đối ứng của dự án lại được mở rộng. Theo hồ sơ, diện tích sử dụng đất tăng thêm khoảng 418ha, trong khi diện tích đất đối ứng tăng hơn 500ha so với phương án ban đầu.

Để thanh toán cho nhà đầu tư theo hợp đồng BT, thành phố dự kiến bố trí quỹ đất đối ứng tại chỗ khoảng 2.655ha, nằm trong phạm vi phát triển đô thị của dự án. Phần giá trị còn lại sẽ được xử lý thông qua việc rà soát, sử dụng quỹ đất thu hồi từ các dự án chậm triển khai khác trên địa bàn nhằm bảo đảm tính khả thi về nguồn lực.

Theo phương án được UBND TP. Hà Nội trình và Ban đô thị HĐND thẩm tra, việc lựa chọn quỹ đất đối ứng nằm ngay trong phạm vi dự án giúp tăng tính đồng bộ không gian quy hoạch, đồng thời giảm rủi ro chậm trễ trong chuẩn bị quỹ đất – một điểm nghẽn từng phổ biến ở các dự án BT giai đoạn trước.

Một nền tảng pháp lý quan trọng của dự án là cơ chế đặc thù cho phép tiếp tục áp dụng hợp đồng BT đối với các dự án đã được xác định chủ trương từ trước khi Luật PPP có hiệu lực.

So với các dự án BT trước đây, trình tự triển khai dự án được thiết kế theo hướng chặt chẽ hơn, với việc HĐND thành phố quyết nghị chủ trương đầu tư tổng thể, qua đó tăng cường vai trò giám sát đối với toàn bộ cấu trúc tài chính – đất đai của dự án.

Hồ sơ cũng lưu ý khả năng quỹ đất đối ứng tại chỗ chưa đủ để thanh toán toàn bộ giá trị công trình BT trong bối cảnh chi phí đầu tư lớn và kéo dài. Đối với phần chênh lệch, UBND TP. Hà Nội đề xuất sử dụng quỹ đất thu hồi từ các dự án chậm triển khai khác, đồng thời yêu cầu làm rõ tiêu chí lựa chọn, phương thức xác định giá trị và thời điểm giao đất nhằm hạn chế rủi ro pháp lý.

Việc HĐND thành phố xem xét, quyết nghị chủ trương đầu tư trong kỳ họp lần này được coi là bước hoàn tất cơ sở pháp lý quan trọng, tạo tiền đề để UBND thành phố tiếp tục triển khai các thủ tục về quy hoạch, đất đai, giải phóng mặt bằng và đàm phán hợp đồng BT theo cơ chế đặc thù, đưa dự án rời khỏi giai đoạn chuẩn bị để bước sang triển khai sâu rộng hơn.

Dự án cho thấy một cách tiếp cận khác về nguyên tắc khi quỹ đất đối ứng được bố trí chủ yếu ngay trong phạm vi phát triển đô thị gắn với dự án. Trục cảnh quan sông Hồng vì vậy đang tiến gần mô hình BT “tích hợp không gian”, thay vì mô hình phân tán giữa hạ tầng và đất đối ứng như trước đây.

Các điều chỉnh gần đây cho thấy dự án đang được tái cấu trúc theo ba hướng rõ rệt: thu gọn liên danh, chuẩn hóa cấu phần và siết lại cơ chế BT. Trục cảnh quan sông Hồng vì vậy không chỉ là một dự án hạ tầng, mà đang trở thành phép thử cho cách Hà Nội quy hoạch không gian sông Hồng trong chu kỳ phát triển đô thị mới.