Hodeco 'vượt cạn' nhờ doanh thu tài chính và tái cơ cấu nợ

Trong bối cảnh mảng kinh doanh cốt lõi là bất động sản vẫn còn trầm lắng, kết quả kinh doanh quý IV/2025 của Hodeco gây bất ngờ với mức lợi nhuận sau thuế đạt hơn 30,9 tỷ đồng, tăng vọt 3.869% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, mức tăng trưởng "phi mã" này không đến từ việc bàn giao nhà cho khách hàng mà chủ yếu nhờ vào doanh thu hoạt động tài chính.

Cú hích từ lãi "bán con"

Theo giải trình của Hodeco, do tình hình chung của thị trường bất động sản vẫn rất khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bán hàng. Tuy nhiên, việc ghi nhận lãi thuần từ thương vụ thoái toàn bộ vốn tại Công ty CP Đầu tư xây dựng giải trí Đại Dương Vũng Tàu đã trở thành "phao cứu sinh", đóng góp hơn 85,8 tỷ đồng vào doanh thu tài chính của công ty. Việc hiện thực hóa lợi nhuận từ các tài sản sẵn có trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa thực sự hồi phục hoàn toàn được xem là bước đi chiến lược, giúp Hodeco củng cố tiềm lực tài chính.

Tính chung cả năm 2025, doanh thu hoạt động tài chính của Hodeco đạt mức kỷ lục 865 tỷ đồng, bỏ xa con số 21,8 tỷ đồng của năm 2024. Đây chính là "chìa khóa" giúp doanh nghiệp duy trì được lợi nhuận trong một năm đầy thách thức.

Tổng tài sản của Hodeco tính đến cuối năm đã mở rộng lên mức 6.084 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 4.877 tỷ đồng hồi đầu năm. Tuy nhiên, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp lại âm tới 1.015 tỷ đồng. Nguyên nhân chính là do tăng mạnh hàng tồn kho và các khoản phải thu.

Để bù đắp cho dòng tiền kinh doanh, Hodeco đã đẩy mạnh việc huy động vốn qua kênh nợ dài hạn. Tổng nợ dài hạn của công ty đã tăng gần gấp 3 lần, từ 463 tỷ đồng lên 1.228 tỷ đồng.

Điểm nhấn trong cơ cấu nợ năm nay là sự xuất hiện của gần 1.000 tỷ đồng trái phiếu vừa phát hành trong nửa cuối năm 2025, gồm: 500 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi với lãi suất dao động từ 10,5% - 11%/năm, mục đích chính là cơ cấu lại nợ và đầu tư dự án Khu đô thị Phước Thắng và gần 500 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi với lãi suất cố định 10%/năm, kỳ hạn 2 năm.

Việc chuyển dịch từ vay ngắn hạn sang trái phiếu dài hạn giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực thanh khoản tức thời, nhưng cũng đặt ra bài toán chi phí lãi vay không nhỏ. Theo đó, chi phí lãi vay trong quý IV/2025 của doanh nghiệp này đã tăng lên gần 30 tỷ đồng, gấp đôi so với mức 15 tỷ đồng của cùng kỳ năm 2024.

Đáng chú ý, khoản tiền và các khoản tương đương tiền của Hodeco tăng mạnh từ 10,3 tỷ đồng lên 498,8 tỷ đồng. Điều này cho thấy tính thanh khoản của doanh nghiệp đã cải thiện rõ rệt vào cuối năm.

Tỷ lệ nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu đạt 57,9%, giảm đáng kể so với mức gần 70% vào cuối năm 2024. Việc kiểm soát tốt đòn bẩy tài chính trong khi sở hữu lượng tiền mặt lớn tạo ra dư địa quan trọng để Hodeco chuẩn bị cho các chiến dịch bán hàng quy mô lớn trong tương lai gần.

Dù có một năm 2025 bùng nổ về lợi nhuận, nhưng ban lãnh đạo Hodeco vẫn giữ thái độ thận trọng khi đặt kế hoạch lợi nhuận năm 2026. Tại hội nghị tổng kết hoạt động kinh doanh năm 2025, tổ chức vào đầu tháng 1/2026, lãnh đạo Hodeco đặt mục tiêu lợi nhuận đạt 486 tỷ đồng, giảm khoảng 24% so với nền cao của năm trước.

Sự thận trọng này là có cơ sở khi động lực từ thoái vốn sẽ dần đi qua và doanh nghiệp phải quay trở lại với bài toán bán hàng cốt lõi.

Kỳ vọng vào quỹ đất "khủng" dở dang

Mặc dù dòng tiền kinh doanh đang chịu áp lực, nhưng Hodeco vẫn sở hữu "của để dành" đáng kể với danh mục dự án dở dang lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Theo đó, ở hạng mục hàng tồn kho và chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dài hạn tập trung tại các dự án trọng điểm như: The Light City (975,7 tỷ đồng), khu nhà ở xã Long Điền (803 tỷ đồng), khu đô thị Cỏ Mây (652 tỷ đồng) và khu đô thị Phước Thắng (507,6 tỷ đồng).

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng tiếp tục chiến lược tích lũy quỹ đất thông qua việc trả trước hàng trăm tỷ đồng cho các cá nhân và đối tác để thực hiện các dự án như Vũng Tàu Wonderland hay dự án tại Long Điền.

Có thể thấy, Hodeco đã có một năm tài chính vượt khó thành công nhờ các quyết định tái cơ cấu danh mục đầu tư. Theo các chuyên gia tài chính, đây là một chiến lược ứng biến linh hoạt: dùng lợi nhuận từ hoạt động tài chính để khỏa lấp khoảng trống từ kinh doanh cốt lõi, đồng thời tái cơ cấu nợ vay sang dài hạn để nuôi dưỡng các dự án lớn. Tuy nhiên, rủi ro tài chính cần lưu ý với doanh nghiệp này là áp lực trả nợ trái phiếu và lãi vay trong các năm tới nếu thị trường bất động sản không sớm phục hồi.

Đặc biệt, trong dài hạn, ở góc độ quản trị doanh nghiệp đòi hỏi Hodeco ở khả năng khơi thông dòng tiền từ các dự án dở dang mới là yếu tố quyết định để doanh nghiệp này thực sự "cất cánh" trở lại.

Trong báo cáo cập nhật mới công bố, Công ty CP Chứng khoán Vietcap đánh giá, từ 2026, chất lượng lợi nhuận của Hodeco sẽ cải thiện khi nguồn thu chuyển dịch từ tài chính sang hoạt động bán hàng. Dự báo cho thấy, doanh số bán bất động sản 2026 đạt 1.100 tỷ đồng, tăng gấp 3,6 lần so với 2025. Lợi nhuận sau thuế ước đạt 315 tỷ đồng, giảm 49% so với nền cao 2025 nhưng đến từ các hoạt động cốt lõi.

Các dự án đóng góp bao gồm: The Light City giai đoạn 1 (mở bán tiếp và bàn giao), dự án Ngọc Tước 2 (bàn giao), Eco Home 1 - NOXH (mở bán và bàn giao), chuyển nhượng dự án Thống Nhất. Bên cạnh đó, Hodeco vẫn âm thầm hoàn thiện pháp lý cho các quỹ đất dài hạn như Phước Thắng, Long Điền và Biển Đá Vàng. Điều này cho thấy tầm nhìn xa của doanh nghiệp: dùng lợi nhuận từ thoái vốn để nuôi dưỡng và chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng mới dựa trên nội lực phát triển dự án.

Riêng lợi nhuận từ chuyển nhượng dự án Thống Nhất và phần còn lại của Đại Dương được Vietcap ước tính đóng góp 61% lợi nhuận sau thuế 2026.

Từ đó, Vietcap duy trì khuyến nghị “khả quan” đối với cổ phiếu HDC của Hodeco với mức tăng kỳ vọng 19,1%, dù hạ giá mục tiêu xuống 24.600 đồng/cổ phiếu. Triển vọng giai đoạn 2026 - 2027 được đánh giá tích cực hơn, dựa trên nhu cầu nhà ở đang mở rộng và tiến độ bán hàng tại các dự án chủ lực.

Theo Vietcap, việc hạ giá mục tiêu xuất phát từ hai yếu tố. Thứ nhất là do độ pha loãng cổ phiếu do đợt phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi trong cuối 2025, tương đương tăng thêm khoảng 25% lượng cổ phiếu lưu hành. Thứ hai là do điều chỉnh giảm 25% dự báo doanh số bán bất động sản giai đoạn 2025 - 2027, phản ánh thực tế thị trường chậm hơn dự kiến ban đầu.