Khi hai đầu tàu chuyển mình trong cuộc đua tái thiết đô thị

"Hồi sinh" những di sản bị lãng quên

Sau nhiều năm đẩy mạnh đô thị hoá theo chiều rộng, không ngừng phát triển về phía Tây và phía Đông, thời gian gần đây, không gian phát triển của TP. Hà Nội lại đang cho thấy một bức tranh khác hẳn.

Song song với việc mở rộng không gian phát triển, quá trình tái thiết đang diễn ra mạnh mẽ tại khu vực nội đô để "hồi sinh" những "di sản" đô thị tưởng chừng như đã bị lãng quên.

Một trong những dự án đáng chú ý nhất của quá trình ấy, có lẽ chính là dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết công viên tuyến hai bên sông Tô Lịch.

Vốn được coi là huyết mạch của kinh thành Thăng Long xưa, gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của Hà Nội. Song, trong suốt nhiều thập kỷ, dưới áp lực đô thị hóa, dòng sông đã và đang phải đối mặt với tình trạng ô nhiễm nghiêm trọng, làm suy giảm cảnh quan và ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của người dân hai bên bờ sông.

Với tổng mức đầu tư hơn 4.665 tỷ đồng, dự án do Sun Group đầu tư đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong nỗ lực hồi sinh "dòng sông lịch sử". Bên cạnh đó, thành phố cũng triển khai đồng thời hệ thống xử lý nước thải, nạo vét lòng sông và xây dựng công viên chạy dài trên quy mô hàng chục ha, qua đó kiến tạo không gian xanh và biểu tượng văn hóa mới cho Thủ đô.

Sông Tô Lịch trong tương lai sẽ là một không gian công cộng mới, nơi người dân có thể đi bộ, vui chơi, tổ chức các hoạt động văn hóa và kết nối các khu dân cư. Từ một điểm nóng ô nhiễm, dòng sông sẽ chuyển mình, trở thành một tài sản đô thị mới của thành phố

Tư duy tái thiết các di sản ấy tiếp tục được hiện diện tại Hồ Tây và Trục đại lộ cảnh quan Sông Hồng. Trong nhiều năm, Hồ Tây phát triển theo những dự án riêng lẻ, thiếu sự kết nối giữa cảnh quan, giao thông và không gian công cộng. Tuy nhiên, bức tranh phát triển của khu vực này đang thay đổi một cách mạnh mẽ.

Với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 30.151 tỷ đồng, dự án đầu tư, cải tạo, phát huy giá trị khu vực Hồ Tây và tuyến đường giao thông cảnh quan ven hồ do Tập đoàn Sun Group làm chủ đầu tư đánh dấu mốc khởi đầu cho cuộc tái thiết những không gian mang tính lịch sử, góp phần đánh thức tiềm năng kinh tế - văn hóa và định hình diện mạo Thủ đô trong tầm nhìn quy hoạch 100 năm.

Trọng tâm của dự án là hợp phần cải tạo tuyến đường ven Hồ Tây, tạo trục kết nối liên tục bao quanh mặt hồ qua các tuyến đường Nguyễn Đình Thi, Trích Sài, Vệ Hồ và một phần Quảng Bá, Quảng An. Cùng với đó là kế hoạch hình thành hành lang xanh kết nối xuyên suốt các quảng trường, cầu cảnh quan, công viên, di tích, làng cổ, nhà khách Trung ương Đảng, Nhà hát Opera Hà Nội.

Với dự án này, người dân, du khách sẽ được trải nghiệm nhiều hoạt động văn hóa, nghệ thuật, giải trí mới theo tinh thần của một "di sản sống". Qua đó, di sản không chỉ được bảo tồn mà tiếp tục hiện diện sống động trong đời sống hiện đại, tạo sức hút mới cho du lịch, đồng thời thúc đẩy kinh tế đêm và công nghiệp văn hóa của Thủ đô.

Bên cạnh vùng lõi di sản Hồ Tây, dự án đầu tư Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng cũng đang được Hà Nội triển khai với quyết tâm chính trị cao nhất nhằm "đánh thức" dòng sông của Thủ đô, đưa sông Hồng thực sự trở thành trung tâm của quá trình phát triển đô thị.

Đây là dự án có ý nghĩa đặc biệt quan trọng nhằm phát triển, hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông; thúc đẩy phát triển không gian đô thị dọc hai bên bờ sông Hồng. Do liên danh Đại Quang Minh, Hòa Phát, Thaco đầu tư, dự án có quy mô sử dụng đất khoảng 11.418ha. Các cấu phần chính như trục đại lộ cảnh quan; công viên , vui chơi giải trí; các khu đất phát triển đô thị; đất mặt nước; đất hạ tầng kỹ thuật... Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án là khoảng 737.000 tỷ đồng.

Một dự án khác của Sun Group là dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng cũng đang thu hút sự quan tâm của dư luận khi được triển khai trên diện tích nghiên cứu khoảng 447ha tại khu vực trung tâm phía Đông Nam Hà Nội. Dự án có tổng vốn đầu tư gần 186.000 tỷ đồng, gồm khoảng 206ha tái thiết đô thị và 241ha cải tạo, chỉnh trang.

Không chỉ Hà Nội, quá trình tương tự cũng đang diễn ra tại TP. HCM khi thành phố này lựa chọn "tái thiết" khu vực lõi đô thị hiện hữu. Đáng chú ý nhất là dự án chỉnh trang đô thị tại khu vực Chợ Gà - Gạo và khu Mả Lạng thuộc quận 1 cũ, do Khang Điền đầu tư.

Theo kế hoạch, Khang Điền sẽ chỉnh trang hai khu Mả Lạng và chợ Gà - Gạo theo định hướng phục vụ tái định cư tại chỗ. Cụ thể, khu Mả Lạng có quy mô khoảng 3,8ha, được quy hoạch cải tạo gồm chung cư dự kiến cao 38 tầng, khoảng 1.400 căn hộ. Khu nhà ở thấp tầng gồm 93 căn. Công viên quy mô khoảng 1,25ha và trường học liên cấp.

Khu Chợ Gà - Gạo có quy mô khoảng 4.350m2, được quy hoạch cải tạo thành khu chung cư dự kiến cao 35 tầng, khoảng 760 căn hộ, với các tiện ích thương mại, không gian cộng đồng và cảnh quan xanh.

Trước đó, trong suốt nhiều năm qua, giữa lõi trung tâm sầm uất, hàng trăm hộ dân tại khu vực này phải sống chen chúc trong những căn nhà, sạp gỗ chỉ vỏn vẹn 10m2, hạ tầng xuống cấp trầm trọng, điều kiện sinh hoạt rơi xuống dưới mức bình thường.

Do đó, việc triển khai dự án được kỳ vọng sẽ giúp giải quyết triệt để các khu vực lụp xụp tồn tại lâu năm, đồng thời, thay đổi hoàn toàn diện mạo đô thị trung tâm. Sau khi dự án hoàn thành, chính những cư dân đã gắn bó bao đời với mảnh đất này sẽ là những người đầu tiên được an cư trong những căn nhà ở khang trang, đầy đủ tiện ích, ngay trên chính nơi họ đã từng sinh sống.

Mở ra những không gian phát triển mới

Song song với quá trình chỉnh trang đô thị cũ, hai thành phố lớn, đặc biệt là tại TP. HCM cũng đang hình thành một cấu trúc phát triển hoàn toàn mới nhờ hệ thống hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện.

Tại TP. HCM, ngoài tuyến metro số 1, trong thời gian tới, thành phố đặt mục tiêu mở rộng mạng lưới metro, đến năm 2030 nâng chiều dài mạng lưới từ hơn 10km lên khoảng 200km.

Với dự thảo quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm, toàn vùng TP. HCM mới sẽ phát triển 28 tuyến metro với tổng chiều dài khoảng 1.100km, tổng vốn đầu tư dự kiến 72,1 tỷ USD; trong đó khu vực TP. HCM khoảng 40,2 tỷ USD, Bình Dương 22,6 tỷ USD và Bà Rịa-Vũng Tàu 9,3 tỷ USD.

Cùng với phát triển hạ tầng, TP. HCM cũng xác định TOD là giải pháp trọng tâm để phát triển đô thị gắn giao thông công cộng, khai thác hiệu quả quỹ đất và thúc đẩy tăng trưởng bền vững.

Không gian quanh các nhà ga được quy hoạch theo mô hình TOD, phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng, nơi nhà ở, văn phòng, thương mại và dịch vụ được tích hợp trong bán kính đi bộ. Mô hình này giúp khai thác hiệu quả quỹ đất, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, hạn chế ô nhiễm môi trường, đồng thời tạo nguồn lực từ giá trị đất đai, không gian ngầm và không gian trên cao để tái đầu tư cho hệ thống giao thông công cộng.

Theo đó, quỹ đất tiềm năng phát triển TOD của thành phố đến năm 2030 dự kiến khoảng 21.000ha. Giai đoạn 2025-2030, thành phố dự kiến quy hoạch và triển khai thí điểm 5-7 khu vực TOD cốt lõi dọc tuyến metro số 1, metro số 2 và nút giao Vành đai 3; đưa tổng chiều dài mạng lưới metro đạt 187km, qua đó đẩy tỷ lệ đáp ứng của giao thông công cộng lên đạt 35-40% nhu cầu đi lại. Tuyến Vành đai 3 dự kiến sẽ hoàn thành trong năm 2026.

Giai đoạn 2030-2035 sẽ mở rộng mạng lưới TOD, đưa vào hoạt động từ 10-15 nút TOD quy mô lớn với việc phát triển mạng lưới metro đạt tổng chiều dài 275km. Thị phần giao thông công cộng toàn vùng được nâng lên 50-60%, rút ngắn thời gian di chuyển giữa lõi trung tâm và các đô thị vệ tinh xuống dưới 1 giờ. Tuyến Vành đai 4 dự kiến hoàn thành năm 2029.

Giai đoạn 2035-2045 sẽ hoàn chỉnh mạng lưới 700km đường sắt đô thị liên thông toàn vùng, nâng thị phần giao thông công cộng vượt ngưỡng 60%; đảm bảo 80% cư dân đô thị sống trong bán kính 10 phút đi bộ đến các nhà ga.

Điều này sẽ góp phần giảm thiểu trên 30% phương tiện cơ giới cá nhân, hướng tới mục tiêu đạt phát thải ròng bằng không (Net Zero) vào năm 2050.

Với sự phát triển của metro và các tuyến đường vành đai, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn quốc tế EnCity đánh giá, những cực phát triển mới của TP. HCM đang dần hình thành.

Theo ông Dũng, ba trọng tâm phát triển lớn của TP.HCM và vùng đô thị mở rộng trong thời gian tới sẽ gồm lõi trung tâm TP. HCM; khu vực sản xuất phía Bắc, thuộc vùng Bình Dương và Cần Giờ - Cái Mép - Vũng Tàu, với vai trò ngày càng lớn của kinh tế biển.

Trong đó, Vành đai 3 là một trong những khu vực có tiềm năng đáng chú ý nhờ tạo được kết nối trực tiếp với hệ thống cao tốc và có khả năng liên kết với các tuyến metro.

Ông Dũng cho rằng, khi metro xuất hiện, những khu vực từng được xem là cách xa trung tâm 10-15km có thể thay đổi hoàn toàn vị trí địa kinh tế. Đặc biệt, các khu vực quanh ga cuối metro có khả năng trở thành những điểm phát triển bất động sản mới.

Tại Hà Nội, việc phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) cũng không còn là khái niệm lý thuyết mà trở thành “chìa khóa” chiến lược trong quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm.

Trong các phiên họp về thúc đẩy tiến độ đường sắt đô thị gần đây, Phó chủ tịch Thường trực UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn đã nhiều lần nhấn mạnh, việc thực hiện TOD không đơn thuần là dự án giao thông, mà là chiến dịch tái thiết đô thị toàn diện.

Thành phố sẽ áp dụng cơ chế đặc thù, cho phép thu hồi đất trong vùng phụ cận nhà ga (bán kính 500-800m) ngay từ giai đoạn đầu để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, phát triển các dự án nhà ở, từ đó thu hồi giá trị gia tăng từ đất đai nhằm tái đầu tư vào hệ thống metro.

Đáng chú ý, ngày 22/6 vừa qua, thành phố đã đồng loạt khởi công năm tuyến đường sắt đô thị. Trong đó, tuyến số 1 có chiều dài khoảng 81km, kết nối từ khu vực Sân vận động Hùng Vương qua Ngọc Hồi, ga Hà Nội đến Sân bay Nội Bài; tuyến số 2 dài khoảng 56,5km, kết nối Sân bay Nội Bài với trung tâm lịch sử của Thủ đô và các đô thị phía Nam.

Tuyến số 8 dài khoảng 91km, kết nối từ Khu công nghệ cao Hòa Lạc với cực tăng trưởng phía Đông; tuyến số 10 dài khoảng 43km, kết nối Cổ Loa, Võ Chí Công, Vành đai 3, 2,5, Times City rồi quay trở lại Cổ Loa; trong khi tuyến số 14 dài khoảng 32km, kết nối khu vực phía Bắc thành phố từ cầu Thăng Long đến khu vực phía Đông.

Không dừng lại ở đó, theo Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm vừa được phê duyệt, thành phố sẽ phát triển mạng lưới gồm 18 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 979km. Trong đó, giai đoạn từ nay đến năm 2035 thành phố đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 500km đường sắt đô thị, phần còn lại sẽ hoàn thiện trong giai đoạn 2035-2045.

Ở phía Nam Hà Nội, một hướng phát triển khác cũng đang được mở ra. Theo đó, giữa tháng 5 vừa qua, thành phố đã khởi công dự án mở rộng trục quốc lộ 1 từ vành đai 1 đến nút giao Cầu Giẽ dài hơn 36km, quy mô 16 làn xe với tổng vốn gần 162.000 tỷ đồng. Dự án do Tập đoàn Vingroup đầu tư theo hình thức chuyển giao BT, dự kiến hoàn thành năm 2027.

Sau khi được đi vào hoạt động, dự án được kỳ vọng không chỉ tháo gỡ các điểm nghẽn hạ tầng, mà còn tạo nền tảng cho giai đoạn phát triển mới. Theo đó, tuyến đường sẽ trở thành động lực thúc đẩy phát triển khu vực phía nam Hà Nội, kết nối trung tâm hiện hữu với chuỗi logistics, công nghiệp và các siêu đô thị phía Nam như Vinhomes Olympic, mở ra không gian phát triển mới cho thành phố về phía Nam.

Chương tiếp theo trong quá trình đô thị hóa và bước chuyển mình của các doanh nghiệp

Trong hơn hai thập kỷ qua, đô thị hóa là động lực tăng trưởng mạnh mẽ nhất của nền kinh tế. Hà Nội mở rộng về phía Tây và phía Đông. TP.HCM phát triển về phía Đông, phía Nam rồi lan sang Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Những đại đô thị mới đã góp phần thay đổi diện mạo đất nước, tạo ra nhiều khu đô thị mới, hiện đại.

Nhưng cùng với tốc độ phát triển ấy, các đô thị cũng tích tụ những "mặt tối" của tăng trưởng nóng. Theo Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Vũ Đại Thắng, quá trình đô thị hoá diễn ra càng nhanh, thành phố càng phải đối mặt với nhiều bài toán khó hơn như quá tải hạ tầng, ùn tắc giao thông, chất lượng cuộc sống của người dân chưa được nâng cao tương xứng.

Chính vì vậy, việc cải tạo, tái thiết những khu vực hiện hữu, nơi hạ tầng, không gian đô thị và điều kiện sống đã bộc lộ nhu cầu nâng cấp, đồng thời mở ra những không gian phát triển mới là yêu cầu tất yếu.

Chủ tịch TP. Hà Nội nhấn mạnh, tái thiết đô thị không đơn thuần là xây dựng lại mà quan trọng hơn là thông qua quá trình này phải cải thiện thực chất hạ tầng và điều kiện sống của người dân; tổ chức lại không gian đô thị hợp lý; bổ sung các công trình công cộng, hạ tầng xã hội còn thiếu và khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai.

Chính thực trạng đó đã đặt ra yêu cầu chuyển từ giai đoạn phát triển sang giai đoạn tái thiết đô thị. Đây cũng chính là mô hình "tái thiết đô thị" mà nhiều siêu đô thị trên thế giới đã lựa chọn sau khi quỹ đất trung tâm dần cạn kiệt.

Quy hoạch Hà Nội và TP.HCM tầm nhìn 100 năm đã cho thấy rất rõ tư duy phát triển này. Theo đó, các thành phố không chỉ mở rộng về diện tích, phát triển hệ thống giao thông kết nối hiện đại mà còn nâng cấp chất lượng của không gian hiện hữu, sử dụng lại những tài sản đô thị cũ để tạo ra giá trị mới.

Hà Nội bắt đầu cuộc đại phẫu không gian đô thị bằng việc hồi sinh sông Tô Lịch, chỉnh trang Hồ Tây, cải tạo các khu vực ven sông Hồng và mở trục đại lộ chiến lược kết nối phía Nam thành phố. TP. HCM triển khai các dự án cải tạo chợ Gạo, chỉnh trang nhiều khu dân cư cũ, đồng thời tái cấu trúc toàn bộ không gian phát triển theo mạng lưới metro và các tuyến vành đai.

Những dự án này có quy mô và mục tiêu khác nhau, nhưng đều phản ánh một xu hướng chung, đó là sự thay đổi của các thành phố lớn trong việc kiến tạo hình ảnh, năng lực cạnh tranh và chất lượng sống.

Đáng chú ý, sự chuyển biến này đang kéo theo sự thay đổi trong chiến lược hoạt động của các doanh nghiệp. Trong chu kỳ tăng trưởng trước, nhiều doanh nghiệp được biết đến như những nhà phát triển bất động sản. Thành công của họ được đo bằng quy mô quỹ đất, số lượng căn hộ hay doanh số bán hàng.

Tuy nhiên, chu kỳ mới đặt ra một yêu cầu khác. Doanh nghiệp đang dần chuyển mình thành những nhà đầu tư hạ tầng, tổ chức không gian đô thị và nhà kiến tạo giá trị dài hạn cho không gian đô thị.

Có thể thấy rõ những bước chuyển lớn của Vingroup trong thời gian gần đây. Song song với quá trình phát triển các đại đô thị mới, ông lớn bất động sản đang đẩy mạnh việc tham gia vào những dự án hạ tầng trọng điểm và đầu tư vào mạng lưới đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao.

Liên danh Vinhomes - VinSpeed chính là doanh nghiệp đầu tư năm dự án đường sắt đô thị mới tại Hà Nội. VinSpeed đang triển khai dự án đường sắt tốc độ cao tuyến Hà Nội - Hạ Long và Bến Thành - Cần Giờ. Đây đều là những dự án hạ tầng lớn, có khả năng thay đổi cấu trúc không gian phát triển của các thành phố.

Bên cạnh việc thay đổi chiến lược phát triển, dòng vốn đầu tư cũng đang quay trở lại những khu vực trung tâm cũ, thay vì tập trung tìm kiếm những vùng đất tiềm năng mới.

Có thể thấy như việc Sun Group mở rộng vai trò từ bất động sản, nghỉ dưỡng sang cải tạo các khu đô thị hiện hữu, xây dựng các không gian văn hoá mang tính di sản, công viên, cảnh quan. Khang Điền chuyển trọng tâm sang tái thiết những khu vực dân cư hiện hữu tại TP.HCM thay vì chỉ phát triển quỹ đất ngoại vi.

Nhiều doanh nghiệp khác cũng đang dịch chuyển danh mục đầu tư về các khu vực gắn với metro hoặc những không gian đô thị cần tái cấu trúc. Điểm chung là sản phẩm họ tạo ra không chỉ là bất động sản, mà là các giá trị mới, được tạo ra bằng cách nâng cấp không gian đô thị hiện hữu.

Đó chính là lúc các đô thị lớn của Việt Nam đang bước vào giai đoạn "tái thiết" nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.