Không phải bất động sản nào cũng làm được tài sản số

Cơ hội cho ngành bất động sản

Thế giới đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ từ các loại tài sản truyền thống sang tài sản số, tài sản mã hóa. Trong đó, nổi bật là xu hướng token hóa tài sản thực (Real World Assets - RWA).

Xu hướng này về cơ bản là việc đưa các tài sản vật chất lên không gian số, biến chúng thành các token thông qua nền tảng blockchain. Mỗi token sẽ hoạt động như một chứng nhận sở hữu kỹ thuật số, minh bạch và không thể bị làm giả.

"Sự dịch chuyển này góp phần xóa bỏ bất đối xứng thông tin, giảm chi phí trung gian và giải phóng thanh khoản đang bị đóng băng", ông Phạm Nguyễn Toan, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định.

Những năm qua, xu hướng token hóa bất động sản đang bùng nổ trên toàn cầu. Theo báo cáo từ hãng nghiên cứu InsightAce Analytic, quy mô thị trường RWA bất động sản toàn cầu được định giá khoảng 3,73 tỷ USD vào năm ngoái. Các sản phẩm này dự kiến sẽ duy trì tốc độ tăng trưởng lên tới 26% mỗi năm trong thập kỷ tới.

Nhìn lại thị trường trong nước, bất động sản thường bị chi phối bởi ba bài toán lớn là rào cản gia nhập, tính thanh khoản và quy trình giao dịch. Ông Toan cho rằng, token hóa có thể cùng lúc giải quyết cả ba bài toán trên.

Phó chủ tịch VNREA lấy ví dụ, một tổ hợp đô thị hay khách sạn trị giá hàng nghìn tỷ đồng giờ đây có thể được chia nhỏ thành hàng triệu token số.

Như vậy, thay vì phải có trong hàng chục tỷ đồng để mua một căn hộ, hoặc một căn nhà thấp tầng, thì nhà đầu tư có thể chỉ cần bỏ ra vài trăm ngàn, tới vài triệu đồng để mua một token đại diện cho một phần rất nhỏ của tài sản đó.

Về lý thuyết, người nắm giữ token vừa có quyền sở hữu hợp pháp trên không gian số, vừa được chia lợi tức từ doanh thu cho thuê hoặc vận hành dự án.

Tuy nhiên, để biến lý thuyết thành thực tiễn không phải điều dễ dàng. Thực tế, luật pháp Việt Nam hiện hành chưa có cơ sở cho việc chia nhỏ bất động sản thành nhiều phần, rồi bán lại cho đại chúng sở hữu chung.

"Giả sử một căn chung cư mà chúng ta phát hành token và chia nhỏ ra, thì pháp luật vẫn chưa cho phép", ông Tô Trần Hòa, Phó trưởng ban thường trực Ban Quản lý thị trường giao dịch tài sản mã hóa, UBCKNN chia sẻ.

Theo ông Hòa, cơ quan quản lý đang nghiên cứu nguyên tắc thống nhất với các bộ, ngành để mở đường cho cơ chế token hóa các tài sản thực tại Việt Nam. Tùy từng loại tài sản đủ điều kiện theo luật mới được quyền token hóa.

"Cho nên, không phải bất động sản nào cũng làm được tài sản số. Nếu tài sản đó có liên quan đến quyền sở hữu, thì tổ chức phát hành buộc phải xin ý kiến của bộ chủ quản để xem xét mức độ khả thi", đại diện UBCKNN nhấn mạnh.

Thế nhưng, ông Hòa cho rằng, các doanh nghiệp và nhà đầu tư không nên xem đây là rào cản. Bởi Nghị quyết 05 vốn được thiết kế theo cơ chế cân bằng, khi đặt ra yêu cầu cao với các sàn tài sản số nội địa nhằm đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, trong khi lại rất "mở" với các doanh nghiệp Việt Nam có nhu cầu phát hành tài sản số.

Đồng quan điểm, ông Phạm Nguyễn Toan đánh giá, thể chế sẽ quyết định rất nhiều đến tính khả thi của token hóa bất động sản. Từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở đến Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay đều được xây dựng trên nền tảng quản lý tài sản vật chất và định danh truyền thống.

"Nếu không có một hành lang pháp lý rõ ràng, cùng cơ chế thử nghiệm đủ mạnh, cả doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ phải vận hành trong vùng xám", ông Toan bày tỏ.

Kênh dẫn vốn tiềm năng

Bên cạnh những thách thức, token hóa bất động sản vẫn được giới tài chính đánh giá là một kênh dẫn vốn tiềm năng. Sự khác biệt đến từ việc các token này được hình thành dựa trên những tài sản thực, thay vì những dự án ảo.

Nhìn lại lịch sử thị trường tài sản số, tài sản mã hóa trong thập kỷ qua, phần lớn các dự án được xây dựng không tạo ra giá trị thật và dần biến mất. Do đó, định hướng phát triển dựa vào RWA của Việt Nam được cho là một bước đi chính xác và bền vững.

Đánh giá về tiềm năng của RWA, ông Hoàng Việt Anh, Thành viên HĐQT CTCP Sàn Giao dịch Tài sản Mã hóa Sacom (SCEX) cho biết, trong giai đoạn thí điểm theo Nghị quyết 05, dịch vụ nền tảng phát hành mới chỉ áp dụng thí điểm cho nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, trong dài hạn, khi khuôn khổ thí điểm được mở rộng hơn, RWA có thể kỳ vọng mang lại những lợi ích cho đối tượng là nhà đầu tư trong nước, bởi đặc tính của token hóa tài sản thực là khả năng chia nhỏ và tính thanh khoản.

SCEX hiện là một trong năm doanh nghiệp được Bộ Tài chính đánh giá có hồ sơ đầy đủ, hợp lệ để xem xét cấp phép thí điểm sàn giao dịch tài sản số.

Ông Việt Anh lấy ví dụ về câu chuyện tích lũy mua nhà của nhiều người trẻ hiện nay. Thông thường, khi người trẻ đã tích lũy được 1 - 2 tỷ đồng, thì giá nhà đã nhanh chóng tăng lên 3 - 4 tỷ đồng, khiến giấc mơ an cư luôn ở thế "bám đuổi".

Do đó, nếu có cơ chế để người trẻ tích lũy cho đến khi đủ một căn nhà, thì tính khả thi sẽ cao hơn. Đứng trên góc độ một định chế tài chính, đại diện SCEX cho rằng, cách tiếp cận này biến token tài sản thực thành một công cụ tài chính vừa linh hoạt, vừa an toàn, giúp người trẻ hiện thực hóa giấc mơ sở hữu căn nhà đầu tiên dễ dàng hơn.

Đây cũng đồng thời là mục tiêu đã được Đảng, Nhà nước và Chính phủ đặt ra với hoạt động phát triển nhà ở cho người dân, hướng tới bình đẳng, công khai, minh bạch và phù hợp thu nhập.

Theo thống kê, hơn 40% giá trị tài sản của người Việt Nam đang nằm trong bất động sản. Việc thanh khoản khối lượng tài sản khổng lồ này sẽ cung cấp một nguồn vốn dồi dào không chỉ cho thị trường nhà đất, mà còn cho toàn bộ nền kinh tế.

Ông Việt Anh tin tưởng, trong 3 - 5 năm tới, hành lang pháp lý cho RWA của Việt Nam sẽ trở nên rõ ràng hơn. Với tốc độ ban hành, sửa đổi các luật và nghị định trong thời gian gần đây, vị chuyên gia kỳ vọng sẽ sớm có một cơ chế chuyên biệt cho việc phát hành token tài sản thực phù hợp với nhu cầu đầu tư thực tế.