Không phải lãi suất, đây mới là yếu tố định hình thị trường bất động sản những năm tới

Trong nhiều năm, lãi suất từng được xem là “biến số trung tâm” chi phối các chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam. Lãi suất tăng kéo theo sự chững lại của giao dịch, trong khi mặt bằng lãi suất giảm thường mở đường cho dòng tiền quay trở lại. Quy luật này gần như đã trở thành mặc định.

Tuy nhiên, bức tranh hiện tại đang cho thấy một sự dịch chuyển đáng chú ý. Ngay cả khi lãi suất chưa thực sự ở mức “dễ thở” như hiện nay, nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn vẫn chủ động mở rộng quy mô, gia tăng quỹ đất và liên tục công bố kế hoạch phát triển các dự án mới. Điều này cho thấy động lực của thị trường đang không còn nằm hoàn toàn ở yếu tố tài chính ngắn hạn.

Một ví dụ điển hình là MIK Group, khi doanh nghiệp này vừa công bố kế hoạch từ nay đến năm 2030 sẽ triển khai hơn 20 dự án trọng điểm trên quỹ đất khoảng 1.400ha, với quy mô hơn 171.000 căn hộ và khoảng 13.700 sản phẩm thấp tầng. Song song với việc mở rộng, doanh nghiệp cũng đẩy mạnh hợp tác với các đối tác quốc tế trong nhiều khâu, từ quy hoạch, thiết kế đến vận hành.

Theo ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng giám đốc MIK Group, chiến lược của doanh nghiệp không chỉ tập trung vào các thị trường đã có chỗ đứng như Hà Nội hay Phú Quốc, mà còn mở rộng sang những địa phương giàu tiềm năng như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Tây Ninh và khu vực Cần Giờ của TP.HCM.

Đằng sau quyết định này là một kỳ vọng lớn hơn về xu hướng đô thị hóa. Việt Nam đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa đạt trên 50% vào năm 2030, với khu vực đô thị đóng góp khoảng 85% GDP. Điều này đồng nghĩa với việc một lượng lớn dân cư sẽ tiếp tục dịch chuyển vào các đô thị và vùng ven, tạo ra áp lực nhưng đồng thời cũng mở ra cơ hội cho thị trường nhà ở, hạ tầng xã hội và các mô hình đô thị mới.

Khi hạ tầng dịch chuyển, không chỉ cấu trúc đô thị được tái định hình, mà toàn bộ cuộc chơi cũng thay đổi.

Ông Nguyễn Dũng Minh

- Phó tổng giám đốc MIK Group

Hạ tầng thay thế lãi suất trong vai trò dẫn dắt

Ở góc nhìn dài hạn, ông Minh cho rằng lãi suất chỉ tạo ra những tác động mang tính chu kỳ ngắn hạn, trong khi yếu tố thực sự định hình thị trường chính là hạ tầng. Những công trình quy mô lớn như sân bay Long Thành ở phía Nam hay Gia Bình ở phía Bắc sẽ đóng vai trò như các cực tăng trưởng mới; các tuyến metro sẽ định hình hành lang phát triển; còn các đô thị sẽ dần được tổ chức lại theo mô hình mạng lưới kết nối đa trung tâm.

“Khi hạ tầng dịch chuyển, không chỉ cấu trúc đô thị được tái định hình, mà toàn bộ cuộc chơi cũng thay đổi”, ông Minh nhận định.

Quan điểm này cũng được chia sẻ bởi ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội. Theo ông, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, trong đó hạ tầng không còn là yếu tố hỗ trợ mà đã trở thành động lực cốt lõi.

Quan sát từ cả hai đầu tàu kinh tế cho thấy sự thay đổi diễn ra đồng thời. Tại phía Nam, mạng lưới cao tốc đang mở rộng nhanh chóng, tăng cường kết nối giữa TP.HCM với Đồng bằng sông Cửu Long và các tỉnh trọng điểm. Các hành lang như Bến Lức - Long Thành hay Biên Hòa - Vũng Tàu không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn nâng cao năng lực logistics, tạo nền tảng cho sự phát triển của các khu công nghiệp và hệ thống cảng biển.

Cùng với đó, các trục Đông - Tây và Bắc - Nam đang được nâng cấp đồng bộ, mở ra dư địa gia tăng giá trị đất dọc theo các hành lang giao thông. Ở cấp độ đô thị, hệ thống metro quy hoạch 8 tuyến được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể khả năng di chuyển, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, trong khi các tuyến vành đai 3 và 4 đang dần mở rộng không gian phát triển ra khu vực ngoại ô. Đặc biệt, việc tăng cường kết nối tới sân bay quốc tế Long Thành tiếp tục củng cố vai trò trung tâm kinh tế - logistics của khu vực phía Nam.

Ở phía Bắc, sự chuyển mình cũng diễn ra mạnh mẽ không kém. Hệ thống cao tốc giúp Hà Nội kết nối hiệu quả hơn với các tỉnh và các hành lang kinh tế trọng điểm. Các tuyến Đông - Tây giữ vai trò liên kết Thủ đô với các cảng biển lớn như Hải Phòng, Quảng Ninh, cũng như các cửa khẩu thương mại quan trọng.

Hệ thống vành đai 2.5, 3.5 và 4 đang tái cấu trúc dòng chảy giao thông, tạo điều kiện cho đô thị mở rộng ra ngoài khu vực lõi. Đồng thời, mạng lưới metro tiếp tục được quy hoạch để kết nối trung tâm với các khu vực phát triển mới như Hòa Lạc hay Nội Bài, hỗ trợ xu hướng giãn dân và giảm áp lực cho nội đô.

Một điểm nhấn đáng chú ý là kế hoạch xây dựng 10 cây cầu mới qua sông Hồng, trong đó nhiều dự án đã khởi công từ năm 2025 và dự kiến hoàn thành từ năm 2027. Những công trình này không chỉ gia tăng khả năng kết nối hai bờ mà còn mở ra các hành lang phát triển mới tại Đông Anh, Gia Lâm hay Mê Linh.

Từ phát triển dự án sang kiến tạo cấu trúc đô thị

Từ những chuyển động đó, một xu hướng rõ nét đang hình thành: tăng trưởng nhà ở hiện nay bám sát các tuyến metro và đường vành đai, thay vì phụ thuộc vào quảng bá hay yếu tố đầu cơ. Thị trường vì thế đang dịch chuyển từ giai đoạn phục hồi sang một chu kỳ mở rộng bền vững hơn, với nguồn cung đi theo hạ tầng.

Riêng tại Hà Nội, sự thay đổi này đặc biệt rõ ràng. Thị trường không chỉ bổ sung thêm nhà ở, mà đang tái định hình không gian sống và cách cư dân lựa chọn nơi ở. Xu hướng giãn dân ra vùng ven hiện nay được dẫn dắt bởi quy hoạch và hạ tầng, thay vì chiến lược riêng lẻ của từng chủ đầu tư.

So với nhiều thị trường khác, nơi sự phát triển vùng ven vẫn phụ thuộc lớn vào phương tiện cá nhân hoặc mang tính đầu cơ, Hà Nội đang cho thấy một hướng đi bài bản hơn, gắn với quy hoạch tổng thể và hạ tầng đồng bộ.

Trong bối cảnh đó, vai trò của doanh nghiệp bất động sản cũng buộc phải thay đổi. Theo ông Minh, thị trường không còn chỗ cho tư duy phát triển dự án đơn lẻ. Thay vào đó, doanh nghiệp cần đặt mình trong một bài toán lớn hơn: đồng hành cùng hạ tầng, quy hoạch và chính quyền địa phương để kiến tạo không gian sống.

Điều này cũng đồng nghĩa với việc tư duy phát triển của MIK Group vượt ra khỏi phạm vi “một tòa nhà” hay “một lô đất”, tiến tới cách tiếp cận “một phần của cấu trúc đô thị”. Khi đó, mỗi dự án không chỉ là nhà ở, mà phải tích hợp đầy đủ cảnh quan, tiện ích, dịch vụ và không gian công cộng, hướng tới việc hình thành các cộng đồng cư dân bền vững.

Có thể thấy, trong giai đoạn hiện nay, hạ tầng không chỉ là điều kiện cần mà đã trở thành yếu tố quyết định. Những khu vực nằm dọc theo các hành lang giao thông chiến lược, các tuyến metro và vành đai sẽ tiếp tục là tâm điểm tăng trưởng.

Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi giá trị được tạo lập từ nền tảng thực, thay vì những kỳ vọng ngắn hạn.