Khu công nghiệp không còn chỉ cạnh tranh bằng giá thuê

Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) ngày càng ưu tiên các tiêu chí phát triển bền vững, khu công nghiệp sinh thái được xem là "tấm vé" để các quốc gia duy trì sức hấp dẫn với nhà đầu tư. Tuy nhiên, nghịch lý là dù Việt Nam hiện có gần 500 khu công nghiệp (KCN), đến nay vẫn chưa có khu nào được công nhận là khu công nghiệp sinh thái theo bộ tiêu chuẩn trong nước.

Theo ông Trần Thiên Long, Phó chủ tịch Liên chi hội bất động sản công nghiệp Việt Nam, một số đơn vị tiên phong như Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP) đang chuyển đổi theo bộ tiêu chí của Tổ chức phát triển công nghiệp Liên Hợp Quốc trong chương trình thí điểm phối hợp với Bộ Kế hoạch và đầu tư (cũ) suốt hơn 5 năm qua. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là những nỗ lực đơn lẻ trong khi một bộ tiêu chuẩn thống nhất của Việt Nam vẫn chưa hoàn thiện.

Khoảng trống này, theo ông Long, không chỉ khiến doanh nghiệp lúng túng trong quá trình chuyển đổi mà còn làm chậm nhịp thích ứng của Việt Nam trước làn sóng thu hút vốn đầu tư nước ngoài thế hệ mới. Đây là dòng vốn ngày càng đặt tiêu chí phát triển xanh và phát thải thấp lên hàng đầu.

"Tôi cho rằng trong khoảng 5 năm tới, nếu các KCN không đẩy nhanh chuyển đổi xanh và chuyển đổi số thì Việt Nam sẽ không còn là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI", ông cảnh báo.

Thu hút FDI không còn là bán đất mà là xây dựng hệ sinh thái

Từ góc nhìn của cơ quan quản lý ông Long cho rằng, cuộc đua thu hút FDI đã bước sang một giai đoạn mới, nơi "xanh" không còn là giá trị cộng thêm mà trở thành điều kiện để các khu công nghiệp tồn tại và cạnh tranh.

Theo ông, hành lang pháp lý cho phát triển khu công nghiệp sinh thái đã dần được định hình với Nghị định 35 về quản lý khu công nghiệp, Nghị định 32 về cụm công nghiệp và Thông tư 05/2025 hướng dẫn triển khai mô hình khu công nghiệp sinh thái. Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay lại nằm ở chỗ Việt Nam vẫn chưa có một bộ tiêu chí thống nhất để xác định thế nào là một khu công nghiệp sinh thái.

Khoảng trống này khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào tình trạng "vừa làm vừa dò đường". Mỗi khu công nghiệp lựa chọn một cách tiếp cận khác nhau, đầu tư theo những tiêu chí riêng, nhưng cuối cùng vẫn thiếu một thước đo chung để đánh giá và công nhận kết quả chuyển đổi.

"Hiện nay mỗi khu công nghiệp đang lựa chọn những giải pháp phù hợp với điều kiện của mình, nhưng chưa có một chuẩn chung để đánh giá", ông Long nói tại tọa đàm: "Nếu không xanh, 5 năm nữa khu công nghiệp Việt Nam có còn giữ chân được FDI?".

Dẫn câu chuyện tại TP.HCM, theo ông Long bài toán chuyển đổi xanh ở địa phương này hiện nay không chỉ là câu chuyện của từng doanh nghiệp, mà còn là thách thức của cả một hệ sinh thái công nghiệp đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc.

Trước khi mở rộng địa giới, TP.HCM quản lý 18 khu chế xuất, khu công nghiệp và khu công nghệ cao với khoảng 2.500 doanh nghiệp, trong đó hơn 40% là doanh nghiệp FDI.

Sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, quy mô hệ thống tăng lên khoảng 65 khu công nghiệp cùng gần 1.900 nhà đầu tư thứ cấp. Quy mô lớn hơn đồng nghĩa với cơ hội lớn hơn, nhưng cũng đặt ra bài toán chuyển đổi xanh phức tạp hơn.

Thách thức lớn nhất theo ông Long là phần lớn các khu công nghiệp hiện hữu đều đã vận hành hàng chục năm. Không ít dự án đang bước vào giai đoạn cuối của vòng đời, khiến chủ đầu tư phải cân nhắc từng đồng vốn trước khi quyết định đầu tư cho những hạng mục xanh có thời gian thu hồi vốn dài.

Đơn cử như Khu chế xuất Tân Thuận đã hoạt động hơn ba thập kỷ và chỉ còn khoảng 18 năm trong thời hạn sử dụng đất. Với quỹ thời gian còn lại, cả chủ đầu tư hạ tầng lẫn doanh nghiệp thứ cấp đều phải tính toán kỹ hiệu quả đầu tư nếu tiếp tục rót vốn cho các dự án chuyển đổi xanh.

Tuy nhiên, theo ông đây không còn là câu chuyện "có làm hay không", mà là "làm như thế nào", và dù khó đến đâu thì doanh nghiệp cũng không còn lựa chọn nào khác ngoài việc phải chuyển đổi.

Bởi vì, mỗi khu công nghiệp sẽ cần một lộ trình riêng phù hợp với tuổi đời, hạ tầng và điều kiện thực tế. Với những KCN đã vận hành 20-30 năm sẽ phải chuyển đổi theo cách khác với các dự án mới. Trong khi đó, các KCN chuẩn bị đầu tư gần như chắc chắn sẽ phải tích hợp các tiêu chí xanh ngay từ khâu quy hoạch và đăng ký dự án.

"Nếu trước đây KCN cạnh tranh bằng vị trí và giá thuê, thì trong tương lai năng lực xanh hóa và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ quyết định sức hút đối với dòng vốn FDI chất lượng cao", ông Long nhận định.

Nếu ở góc độ quản lý, chuyển đổi xanh được xem là điều kiện để giữ chân dòng vốn FDI, thì từ phía doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp, câu chuyện lại bắt đầu bằng một bài toán rất thực tế: chi phí.

Ông Bùi Lê Anh Hiếu, Giám đốc tiếp thị kinh doanh, Công ty CP Long Hậu thẳng thắn nhìn nhận, phần lớn chủ đầu tư khu công nghiệp hiện nay vẫn chưa thực sự xem chuyển đổi từ mô hình truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái là ưu tiên hàng đầu.

Theo ông Hiếu, nguyên nhân không nằm ở việc doanh nghiệp phản đối phát triển xanh, mà bởi họ chưa nhìn thấy lợi ích kinh tế đủ rõ trong ngắn hạn. Trước mắt, điều họ nhìn thấy là chi phí đầu tư lớn hơn, nhiều tiêu chuẩn phải đáp ứng hơn và áp lực vận hành cũng cao hơn.

"Là doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp, điều chúng tôi quan tâm nhất vẫn là giải quyết bài toán của khách hàng. Mà bài toán lớn nhất của doanh nghiệp không phải khu công nghiệp được gọi là xanh hay sinh thái, mà là chi phí vận hành", ông Hiếu nói.

Theo ông Hiếu, chi phí đầu tư ban đầu chỉ phát sinh một lần, còn chi phí vận hành mới là khoản chi kéo dài suốt vòng đời nhà máy và quyết định sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

Vì vậy, mọi quyết định đầu tư của chủ đầu tư hạ tầng đều xoay quanh mục tiêu tối ưu chi phí cho khách hàng. Từ việc chủ động nguồn cấp nước, tự vận hành nhà máy xử lý nước thải, tái sử dụng nước sau xử lý, quy hoạch khu lưu trú công nhân đến tối ưu hạ tầng logistics, tất cả đều hướng đến một mục tiêu duy nhất: giảm chi phí vận hành cho doanh nghiệp.

"Nói một cách đơn giản, doanh nghiệp cần chi phí thấp trước khi nghĩ đến danh xưng khu công nghiệp xanh hay khu công nghiệp sinh thái", ông Hiếu nói.

Ông Bùi Tân Hưng, Giám đốc phụ trách Khí và Năng lượng tái tạo của TotalEnergies, cho biết quá trình đồng hành với nhiều tập đoàn FDI, đặc biệt là các doanh nghiệp châu Âu, ông nhận thấy tiêu chí lựa chọn địa điểm đầu tư đang thay đổi rất nhanh.

"Nếu trước đây nhà đầu tư hỏi giá thuê đất bao nhiêu, chi phí đầu tư thế nào, thì bây giờ câu hỏi đầu tiên lại là khu công nghiệp có cung cấp được nguồn điện sạch hay không?", ông Hưng chia sẻ.

Theo ông, sự dịch chuyển này phản ánh một thực tế mới: năng lượng tái tạo không còn là một tiện ích cộng thêm, mà đã trở thành điều kiện để doanh nghiệp đáp ứng các cam kết ESG, giảm phát thải carbon và duy trì khả năng tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu. Vì vậy, khả năng tiếp cận năng lượng tái tạo đang trở thành một tiêu chí quan trọng không kém hạ tầng giao thông hay logistics.

"Đã đến lúc các KCN cần thay đổi vai trò, từ đơn vị cho thuê hạ tầng trở thành nhà cung cấp các dịch vụ giá trị gia tăng. Bên cạnh điện, nước hay logistics, khả năng tiếp cận nguồn năng lượng sạch cũng cần được xem là một phần của hạ tầng thiết yếu", ông Hưng nói.

Nếu không xanh, Việt Nam sẽ bỏ lỡ làn sóng FDI thế hệ mới

Trên thực tế, theo các chuyên gia, sự thay đổi lớn nhất của dòng vốn FDI hiện nay không nằm ở quy mô đầu tư, mà ở tiêu chí lựa chọn điểm đến.

Ông Trần Thiên Long cho biết, qua quá trình làm việc với nhiều tập đoàn quốc tế, ông nhận thấy các nhà đầu tư không còn chỉ quan tâm đến vị trí địa lý, hạ tầng hay giá thuê đất như trước.

Điều họ tìm kiếm ngày càng nhiều là những khu công nghiệp có định hướng sinh thái, phát triển bền vững và đủ năng lực đồng hành với chiến lược giảm phát thải của tập đoàn.

"Họ không còn hỏi khu công nghiệp ở đâu hay giá thuê bao nhiêu, mà hỏi nơi nào đang phát triển theo mô hình khu công nghiệp sinh thái", ông Long nói.

Theo ông Long, đây là sự thay đổi mang tính bản chất của dòng vốn FDI thế hệ mới. Một tập đoàn đa quốc gia khi đầu tư không chỉ mang theo một nhà máy, mà còn kéo theo cả hệ sinh thái nhà cung ứng, doanh nghiệp phụ trợ và chuỗi giá trị toàn cầu.

Ông dẫn chứng Khu công nghệ cao TP.HCM, nơi sự hiện diện của các tập đoàn như Samsung hay Intel đã tạo lực hút mạnh mẽ đối với hàng loạt doanh nghiệp vệ tinh. Nhưng để bước chân vào hệ sinh thái đó, doanh nghiệp Việt Nam không còn cạnh tranh bằng lao động giá rẻ hay chi phí thấp. "Tấm vé" để tham gia chuỗi cung ứng giờ đây là năng lực đáp ứng các tiêu chuẩn về môi trường, phát thải carbon và ESG.

"Nếu không chuyển đổi xanh, doanh nghiệp Việt Nam sẽ rất khó trở thành nhà cung ứng cho các tập đoàn FDI", ông nhận định.

Để tận dụng làn sóng FDI chất lượng cao theo ổng Long, quá trình chuyển đổi không thể chỉ đặt lên vai doanh nghiệp mà phải có sự đồng hành của cả hệ thống. Nhà nước cần hoàn thiện hành lang pháp lý và các cơ chế hỗ trợ về đất đai, môi trường, tài chính; chủ đầu tư hạ tầng phải chủ động xanh hóa khu công nghiệp; doanh nghiệp thứ cấp phải thay đổi mô hình sản xuất; còn chính quyền địa phương giữ vai trò điều phối và thúc đẩy quá trình chuyển đổi.

Tuy nhiên, doanh nghiệp trong nước vẫn đang đối mặt với ba điểm nghẽn lớn: thiếu giải pháp, thiếu tư duy chuyển đổi và đặc biệt là thiếu nguồn lực tài chính.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp ông Hiếu cho rằng, điều đó buộc các khu công nghiệp cũng phải thay đổi tư duy phát triển.

"Tác động lớn nhất của Nghị quyết 10 về dòng vốn FDI không nằm ở những ưu đãi mới, mà ở việc buộc các chủ đầu tư phải nhìn lại mô hình phát triển của mình", ông nói.

Theo ông Hiếu, nếu trước đây khu công nghiệp được quy hoạch theo tư duy "làm hạ tầng rồi cho thuê đất", thì nay phải chuyển sang kiến tạo một hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh.

"Nhà đầu tư bây giờ không chỉ tìm một lô đất có điện, nước và đường giao thông. Họ cần một môi trường sản xuất toàn diện, nơi hạ tầng kỹ thuật, logistics, nhà ở, dịch vụ và chất lượng sống của người lao động được phát triển đồng bộ", ông phân tích.

Ông lấy Long Hậu làm ví dụ. Khu công nghiệp này không được phát triển như một dự án đơn lẻ mà là một mắt xích trong chuỗi phát triển khu Nam TP.HCM, kết nối từ Khu chế xuất Tân Thuận, đô thị Phú Mỹ Hưng đến Khu công nghiệp Hiệp Phước và Long Hậu. Mục tiêu là hình thành một hệ sinh thái thống nhất, nơi sản xuất, đô thị và dịch vụ bổ trợ lẫn nhau để vừa thu hút nhà đầu tư, vừa giữ chân nguồn nhân lực.

Không dừng ở hạ tầng vật lý, Long Hậu cũng đầu tư mạnh vào hạ tầng số với hệ thống camera, cảm biến IoT và nền tảng quản trị tập trung, cho phép giám sát theo thời gian thực các chỉ số về năng lượng, hạ tầng và môi trường.

Theo ông Hiếu, đây chính là những nền tảng mà các nhà đầu tư FDI thế hệ mới đang tìm kiếm. Nhiều nhà máy hiện nay không chỉ đạt mức tự động hóa tới 90%, mà còn yêu cầu toàn bộ dữ liệu về tiêu thụ năng lượng, phát thải carbon và vận hành được đo đếm tự động, kiểm chứng bởi các tổ chức quốc tế như SGS hay TÜV, đồng thời lập báo cáo theo tiêu chuẩn ISO 14064.

"Trong tương lai, dữ liệu sẽ trở thành một loại hạ tầng mới. Khu công nghiệp sẽ không chỉ cạnh tranh bằng diện tích đất hay giá thuê, mà bằng khả năng cung cấp dữ liệu minh bạch về phát thải, năng lượng và môi trường. Đó sẽ là lợi thế để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao", ông Hiếu nhấn mạnh.