Lãi suất cho vay mua nhà tăng cao: Phép thử với thị trường bất động sản

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt, cho rằng lãi suất tăng mạnh ngay đầu năm 2026 tương đối đột ngột, gây áp lực ngắn hạn cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Tuy nhiên, biến động này chỉ mang tính “thắng gấp” trong điều hành chu kỳ và nhiều khả năng sẽ được nới lỏng từ quý II khi các yếu tố vĩ mô ổn định hơn.

Ông Đạt nhìn nhận lãi suất cao không chỉ là thách thức trước mắt mà còn là bước sàng lọc cần thiết để thị trường vận hành lành mạnh.

"Giai đoạn này sẽ phân hóa rõ rệt, khi những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực vẫn có thể trụ vững, trong khi các đơn vị yếu buộc phải chững lại hoặc rời thị trường", ông Đạt nói tại tại buổi gặp gỡ nhà đầu tư do doanh nghiệp tổ chức trực tuyến mới đây.

Lãi suất cao và quá trình sàng lọc tự nhiên

Thực tế, trong những tuần đầu tiên của năm mới 2026, lãi suất huy động bình quân kỳ hạn 6 tháng đã vượt ngưỡng 7%/năm, trong khi một số nhà băng điều chỉnh lãi suất ở các kỳ hạn dài lên trên 8%, thậm chí tiệm cận 9%/năm. Diễn biến trên kéo theo việc không ít ngân hàng đã điều chỉnh mức lãi vay mua bất động sản, mức cố định theo đó tăng thêm hơn 1% so với tháng 12/2025.

Chẳng hạn, lãi suất theo năm của LPBank tăng 1,93 điểm %, Techcombank tăng 1,49 điểm %, Sacombank tăng 1,2 điểm %, ACB tăng 0,94 điểm %, BVBank tăng 1,23 điểm %... Lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng này dao động từ 10-15%/năm (lãi thả nổi), tùy ưu đãi.

Ở nhóm bốn ngân hàng lớn nhất, lãi suất cho vay bình quân cũng tăng lên thời gian gần đây. Chẳng hạn, Vietcombank thông báo cho vay mua căn hộ, nhà phố có “sổ đỏ” hoặc hợp đồng mua bán với lãi suất cố định 6 tháng lên tới 9,6%/năm; 12 tháng 9,9%/năm; 18 tháng 13,6%/năm; 24 tháng 13,9%/năm. Lãi suất này đã được ưu đãi ân hạn nợ gốc.

Tương tự, Agribank cũng thông báo điều chỉnh lãi suất cho vay áp dụng đối với dư nợ các khoản cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội trong giai đoạn từ ngày 1/1 đến hết ngày 30/6. Theo đó, nhà băng này áp dụng lãi suất thấp hơn 2 điểm % so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bằng VND bình quân của bốn ngân hàng TMCP Nhà nước trong 5 năm đầu vay vốn. Mức lãi suất áp dụng là 5,6%/năm.

Mặc dù tăng lãi suất cho vay, các nhà băng cũng có nhiều ưu đãi hỗ trợ khách vay như kéo dài thời gian miễn trả gốc, hạn mức nâng lên 90% - 95% nhu cầu vốn, nhiều phương án vay linh hoạt cho người mua nhà lựa chọn… để khách hàng linh hoạt trong việc vay vốn mua bất động sản.

Ông Huỳnh Minh Tuấn, nhà sáng lập Công ty CP Tư vấn đầu tư và quản lý tài sản FIDT, cho rằng việc lãi suất nhích lên đã nằm trong dự báo của giới phân tích. Theo ông, giai đoạn 2024 - 2025 mới là “thời điểm vàng” để vay vốn với lãi suất thấp và thời gian ân hạn dài.

“Khi nền kinh tế dần phục hồi, nhu cầu vốn tăng trở lại thì lãi suất tăng là điều tất yếu, phản ánh đúng giá của đồng tiền. Đây không phải cú sốc chính sách, mà là bước điều chỉnh phù hợp với chu kỳ”, ông Tuấn nhận định.

Theo chuyên gia này, lãi suất tăng không hoàn toàn là yếu tố tiêu cực, mà ngược lại là quá trình sàng lọc tự nhiên. Khi đó, chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, kinh nghiệm phát triển dự án, quan hệ tín dụng tốt và uy tín lâu dài mới có thể trụ vững. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ đối mặt với rủi ro lớn.

Trước bối cảnh lãi suất cao, lãnh đạo Phát Đạt khẳng định doanh nghiệp không tiếp cận thị trường với tâm thế chủ quan. Chiến lược cốt lõi được xác định là phát triển các dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, giá bán phù hợp và hướng đến nhu cầu ở thực - nhóm khách hàng ít bị ảnh hưởng nhất bởi biến động lãi suất.

Theo ông Đạt, các dự án của doanh nghiệp tại Bình Dương và Đồng Nai, bao gồm cả những khu đất đấu giá, được Phát Đạt định vị rõ ràng là sản phẩm phục vụ nhu cầu thật của thị trường. Ngay từ đầu năm 2026, doanh nghiệp cũng tập trung nguồn lực vào hai địa bàn trọng điểm là TP.HCM và Đồng Nai - những khu vực có quy mô dân số lớn, nhu cầu nhà ở cao và nền tảng hạ tầng, kinh tế phát triển.

“Trong bối cảnh lãi suất tăng, thị trường chắc chắn khó khăn hơn trong ngắn hạn. Nhưng nếu sản phẩm đúng nhu cầu, đúng vị trí và đúng giá thì vẫn có thể bán được hàng và duy trì tăng trưởng”, Chủ tịch Phát Đạt, nhấn mạnh.

Giữ “van hỗ trợ” cho người mua nhà

Việc mặt bằng lãi suất vay mua nhà tăng đang phát huy vai trò như một cơ chế điều tiết, góp phần hạn chế đầu cơ và đưa thị trường bất động sản vận hành thận trọng hơn. Theo các chuyên gia, tác động của lãi suất không chỉ dừng ở cầu đầu tư ngắn hạn mà còn định hình lại cán cân cung - cầu trong trung hạn.

Trong báo cáo chiến lược 2026, VinaCapital dự báo giai đoạn 2026 - 2027 nhiều khả năng sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung, thay vì mở ra một chu kỳ tăng giá mới. Giá bất động sản sơ cấp được kỳ vọng điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay, sau giai đoạn tăng nóng của năm trước, khi nhiều dự án mới được đưa ra thị trường và lãi suất vay mua nhà đã tăng khoảng 1 điểm phần trăm trong năm qua.

Theo VinaCapital, lãi suất vay mua nhà quanh mức 11% vào cuối năm 2025 đủ cao để làm “chùn tay” các nhà đầu tư lướt sóng, nhưng vẫn trong ngưỡng chấp nhận được với người mua để ở. Mức lãi suất này cũng khiến tồn kho tại một số chủ đầu tư gia tăng ở mức vừa phải, phản ánh sự dịch chuyển rõ nét của lực cầu.

Thực tế cho thấy, nếu như giữa năm 2025, nhiều đợt mở bán mới được hấp thụ nhanh nhờ dòng tiền đầu cơ kỳ vọng “lướt sóng”, thì đến cuối năm, khi chi phí vốn tăng lên, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt rõ rệt. Đồng thời, người mua để ở cũng trở nên thận trọng hơn, khiến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.

Sự phân hóa vì thế ngày càng rõ nét. Các dự án có mức giá bị đẩy lên quá cao, đặc biệt trên 5.000 USD/m2, các sản phẩm chất lượng thấp hoặc chưa hoàn thiện pháp lý đang đối mặt với tình trạng giao dịch chững lại và tồn kho gia tăng.

VinaCapital ước tính, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ, mức đủ để kéo mặt bằng giá về ngưỡng mà người mua cuối cùng sẵn sàng chấp nhận, nhưng chưa gây áp lực lớn lên toàn thị trường.

Trong bối cảnh đó, VinaCapital không kỳ vọng thị trường sẽ xuất hiện một làn sóng tăng giá mạnh hay giao dịch sôi động trong năm nay. Thay vào đó, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có mức giá hợp lý và pháp lý minh bạch vẫn được kỳ vọng duy trì tốc độ hấp thụ ổn định.

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch cơ quan điều hành Trung tâm tài chính quốc tế TP.HCM cho rằng, lãi suất cao chỉ tác động một phần đến thị trường, trong khi triển vọng dài hạn còn phụ thuộc vào chính sách tiền tệ và tỷ giá; nhiều khả năng lãi suất sẽ duy trì ở mặt bằng hiện tại trong thời gian tới.

Ở chiều ngược lại, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực vẫn được kỳ vọng duy trì đà phát triển, trong bối cảnh Chính phủ yêu cầu kiểm soát tăng trưởng tín dụng thận trọng hơn với bất động sản. Với giả định môi trường vĩ mô ổn định, các ngân hàng có thể nới tín dụng trở lại vào cuối năm, hỗ trợ thị trường phục hồi nhưng khó xuất hiện làn sóng tăng giá mạnh.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho hay, nhóm vay sắp hết ưu đãi sẽ đối mặt rủi ro nếu lãi suất tăng vượt khả năng chi trả, khi phải xoay dòng vốn để tránh nợ xấu. Với nhà đầu tư, rủi ro sẽ tăng nếu dự án chậm bàn giao, nguồn thu cho thuê không đủ trả lãi.

"Chi phí vốn tăng cũng có thể khiến chủ đầu tư điều chỉnh giá bán, tạo thêm áp lực lên thị trường và khiến thanh khoản ảnh hưởng", ông Tuấn nhận định.

Từ phía doanh nghiệp, các gói chính sách hỗ trợ lãi suất vay cố định cho khách hàng mua nhà cũng được nhiều đơn vị "bung ra" để giảm tác động của việc tăng lãi suất hiện nay.

Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Phát Đạt cho biết, lãi suất tăng không gây xáo trộn lớn đến chính sách bán hàng. Doanh nghiệp tiếp tục phối hợp với các ngân hàng triển khai gói lãi suất ưu đãi và giữ các chương trình hỗ trợ 18 - 24 tháng, đóng vai trò “van đệm” giúp giảm áp lực tài chính cho người mua nhà và duy trì thanh khoản dự án.

Tương tự, phía Công ty CP Địa ốc Phú Đông cũng lựa chọn cách tiếp cận tập trung vào các giải pháp kéo giãn dòng tiền, giảm áp lực vốn ban đầu, thay vì cam kết hỗ trợ dài hạn. Doanh nghiệp thiết kế chính sách thanh toán với mức trả ban đầu khoảng 10% giá trị căn hộ đến khi nhận nhà, đồng thời hỗ trợ lãi suất trong 24 tháng đầu - giai đoạn khó khăn nhất đối với người mua, đặc biệt là khách hàng trẻ.