Lạng Sơn trước ngưỡng cửa hình thành khu đô thị chuẩn Mỹ đầu tiên

Trong nhiều năm, Lạng Sơn gần như đứng ngoài bản đồ phát triển bất động sản nhà ở quy mô lớn. Là tỉnh biên giới với lợi thế thương mại và logistics rõ rệt, nhưng cấu trúc đô thị của địa phương này vẫn phát triển theo cách manh mún, thiếu những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có chuẩn mực sống rõ ràng.

Khoảng trống đó đang đứng trước bước ngoặt khi GP.Invest vào ngày 11/1/2026 sẽ khởi công Evergreen Estate, dự án được định vị là khu đô thị đầu tiên tại Việt Nam và Đông Nam Á theo đuổi tiêu chuẩn LEED for Communities của Hoa Kỳ.

Không đơn thuần là một dự án nhà ở, Evergreen Estate phản ánh một cách tiếp cận khác: phát triển đô thị tại thị trường còn sơ khai, nhưng đặt chuẩn phát triển ở mức cao ngay từ đầu, thay vì đi theo quỹ đạo “xây trước - chỉnh sau” quen thuộc.

Evergreen Estate tọa lạc tại phường Đông Kinh, tỉnh Lạng Sơn, do Công ty TNHH Phát triển đô thị Yên Sơn - công ty thành viên của GP.Invest - làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô khoảng 37,4 ha, tổng mức đầu tư ước tính 3.500 tỷ đồng, cung cấp ra thị trường 549 căn nhà ở thấp tầng, bao gồm biệt thự, nhà vườn và shophouse.

Điểm đáng chú ý không nằm ở số lượng sản phẩm, mà ở triết lý phân bổ không gian. Dự án chỉ sử dụng khoảng 29% mật độ xây dựng, phần lớn quỹ đất được dành cho mảng xanh, mặt nước và các không gian sinh hoạt cộng đồng. Trên nền địa hình đồi núi đặc trưng của Lạng Sơn, dự án được quy hoạch theo cấu trúc phân tầng, hạn chế tối đa việc san gạt địa hình, một lựa chọn hiếm thấy trong bối cảnh nhiều dự án vẫn ưu tiên “làm phẳng” để tối đa hóa diện tích thương phẩm.

Cách làm này cho thấy GP.Invest không đặt bài toán lợi nhuận ngắn hạn lên trên, mà hướng tới giá trị sử dụng dài hạn và khả năng vận hành bền vững của cả khu đô thị.

Vì sao là Lạng Sơn và vì sao là lúc này?

Giải thích lý do lựa chọn Lạng Sơn, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, không né tránh thực tế rằng đây là một thị trường bất động sản còn sơ khai. Nhưng theo ông, chính điều đó lại tạo ra dư địa chiến lược.

“Lạng Sơn đến nay vẫn chưa có một khu đô thị nào được đầu tư đồng bộ, bài bản. Thị trường còn sơ khai nên giá đất, giá nhà chưa bị đẩy lên cao. Nếu làm đúng và làm tử tế, đây là thị trường còn rất lành mạnh”, ông Hiệp chia sẻ.

Ở góc nhìn chiến lược, GP.Invest coi Lạng Sơn là một thị trường chưa bị định hình, nơi doanh nghiệp có thể tạo ra chuẩn mực thay vì phải chạy theo chuẩn mực đã có. Vị trí dự án càng củng cố thêm luận điểm này: Evergreen Estate nằm trên trục Hùng Vương - tuyến đường chính và cửa ngõ của thành phố Lạng Sơn, phía sau là tuyến cao tốc đã hoàn thiện.

“Tôi có cảm giác dự án này giống như một cô công chúa ngủ trong rừng. Nếu không nhìn ra được giá trị của nó thì sẽ bỏ lỡ”, ông Hiệp hồi tưởng lần đầu tiên đặt chân đến khu vực này vài năm trước.

Một yếu tố khác mang tính quyết định là sự đồng hành của chính quyền địa phương. Evergreen Estate được xác định là dự án trọng điểm của tỉnh, giúp quá trình hoàn thiện thủ tục diễn ra nhanh hơn đáng kể so với nhiều dự án trước đây của GP.Invest. So với những dự án từng mất hơn một thập kỷ cho giải phóng mặt bằng, Evergreen Estate chỉ cần khoảng ba năm để hoàn tất các bước pháp lý chính, một con số cho thấy mức độ đồng thuận hiếm có giữa doanh nghiệp và địa phương.

Ai sẽ mua Evergreen Estate?

Khác với nhiều dự án tại các tỉnh biên giới vốn tập trung vào mục tiêu thương mại hoặc đầu tư ngắn hạn, GP.Invest xác định Evergreen Estate là khu đô thị dành cho nhu cầu ở thực.

“Chúng tôi muốn thuyết phục người dân trong thành phố và khu vực xung quanh chuyển về đây để ở thực sự, chứ không chỉ mua để kinh doanh hay cho thuê. Vì vậy, dự án có nhà vườn, biệt thự, các căn nhà diện tích lớn để cả gia đình có thể quây quần, sinh sống trong một khu đô thị xanh, đầy đủ tiện ích”, ông Hiệp nói.

Theo ông Hiệp, Lạng Sơn có dân số khoảng 870.000 người, thu nhập bình quân chưa cao nhưng hoạt động buôn bán biên mậu phát triển mạnh, tạo ra một tầng lớp cư dân có tiềm lực tài chính đáng kể nhưng chưa có nhiều lựa chọn nhà ở tương xứng. “Ở Lạng Sơn có nhiều người giàu, nhưng họ không phô trương. Vấn đề là thị trường chưa có sản phẩm phù hợp để họ lựa chọn”, ông Hiệp nhận định.

Ông Hiệp dẫn chiếu lại dự án khu đô thị Palm Manor tại Phú Thọ, khi công ty triển khai xây dựng nhà hoàn chỉnh thì lãnh đạo tỉnh lo ngại sẽ khó bán vì người dân quen mua đất nền.

“Nhưng khi dự án hoàn thành, chính người dân lại đề nghị chúng tôi xây nhà cho họ. Dự án đã góp phần thay đổi phong cách sống của người Việt Trì, và đến nay từ lãnh đạo đến người dân đều rất hài lòng”, ông Hiệp nói.

“Chúng tôi tin rằng dự án Evergreen Estate tại Lạng Sơn cũng sẽ làm được điều tương tự: thay đổi phong cách sống của người dân Lạng Sơn, với khu đô thị đồng bộ, có hồ cảnh quan, không gian văn hóa, khu đô thị khép kín, kiểm soát ra vào, mang đẳng cấp cao”, ông nói thêm một cách tự tin.

Bên cạnh khách hàng địa phương, dự án còn hướng tới nhóm khách hàng từ Hà Nội và các tỉnh lân cận, những người tìm kiếm ngôi nhà thứ hai hoặc không gian sống xanh, tách khỏi áp lực đô thị lớn. Evergreen Estate được quy hoạch theo mô hình khu đô thị khép kín, kiểm soát ra vào, với hai phân khu rõ ràng: khu nhà ở cao cấp trên đồi và khu nhà ở thấp tầng tại khu đồng bằng.

“Đây không phải dự án dành cho người thu nhập thấp. Chúng tôi xác định rất rõ phân khúc và tin rằng nếu làm đúng, dự án có thể thay đổi phong cách sống của người dân Lạng Sơn, giống như những gì GP.Invest từng làm được ở Việt Trì”, ông Hiệp nói.

LEED for Communities: chuẩn Mỹ cho một bài toán dài hạn

Nếu lựa chọn Lạng Sơn là quyết định mang tính thị trường, thì việc áp dụng LEED for Communities (LfC) lại là quyết định mang tính chiến lược dài hạn.

Ông Nguyễn Trí Dũng, Phó tổng giám đốc GP.Invest, cho biết việc theo đuổi tiêu chuẩn này không nhằm mục tiêu truyền thông hay tìm kiếm ưu đãi tài chính xanh. “Chúng tôi không chọn một vài dự án để làm xanh cho có. Từ dự án Lạng Sơn trở đi, tất cả các dự án của GP.Invest đều sẽ theo định hướng LEED”, ông Dũng khẳng định.

Khác với LEED cấp công trình, LEED for Communities đánh giá toàn bộ khu đô thị như một chỉnh thể, từ quy hoạch, giao thông, năng lượng, quản lý nước, hệ sinh thái đến chất lượng sống và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu. Điều này đồng nghĩa với chi phí đầu tư cao hơn. Riêng chi phí nộp hồ sơ xin chứng chỉ LEED cho Evergreen Estate đã vào khoảng 5 tỷ đồng, chưa kể chi phí hạ tầng có thể làm tổng mức đầu tư tăng thêm khoảng 7% đối với LEED Silver.

“Chúng tôi không đặt nặng chuyện có được hỗ trợ tài chính xanh hay không. Điều quan trọng là tạo ra môi trường sống khác biệt để người dân thực sự cảm nhận được giá trị của không gian xanh”, ông Dũng nói.

Theo ông Hiệp, Evergreen Estate chỉ là bước khởi đầu cho một giai đoạn phát triển mới mạnh mẽ hơn của GP.Invest. Không còn làm cuốn chiếu từng dự án, từ năm 2026, GP.Invest sẽ triển khai đồng thời nhiều dự án: Evergreen Estate tại Lạng Sơn; khu công nghiệp tại Nam Sách (Hải Dương cũ); hoàn thiện thủ tục đầu tư khu đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên) và chuẩn bị ra mắt một dự án mới tại trung tâm Hà Nội.

Điểm chung của các dự án này, theo ông Hiệp, là sự chọn lọc kỹ lưỡng và cách tiếp cận thận trọng. “Chúng tôi không chạy theo số lượng. Mỗi dự án phải đủ sức tạo ra giá trị dài hạn và thay đổi cách nhìn về không gian sống”, ông nhấn mạnh.

Một phép thử cho đô thị vùng biên

Evergreen Estate không chỉ là phép thử đối với GP.Invest, mà còn là phép thử đối với khả năng tiếp nhận mô hình đô thị chuẩn mực cao tại các địa phương ngoài trung tâm. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang sàng lọc mạnh, lựa chọn “đi trước – đặt chuẩn cao” có thể sẽ thách thức, nhưng nếu thành công, nó sẽ tạo ra tiền lệ quan trọng cho cách phát triển đô thị trong tương lai.

Với GP.Invest, Evergreen Estate không chỉ là nơi bán sản phẩm. Đó là nỗ lực bán một cách sống mới, tại một thị trường tưởng như chưa sẵn sàng, nhưng có thể đang chờ đợi đúng thời điểm.