Loạt dự án tại ĐBSCL tiết lộ gì về cách làm bất động sản của 'bầu Hiển'?

Cách làm này, theo giới quan sát, phản ánh rõ tính cách của doanh nghiệp gắn với dấu ấn của doanh nhân Đỗ Quang Hiển: Ưu tiên chuẩn bị nền tảng bài bản, chấp nhận “nuôi” dự án trong thời gian dài, và hướng tới việc khi hoàn thành, dự án có thể đưa vào vận hành, khai thác ngay – thay vì chỉ dừng ở câu chuyện kỳ vọng giá trị.

Nếu nhìn vào bản đồ đầu tư, đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) đang trở thành nơi thể hiện rõ nét nhất cách tiếp cận đó.

ĐBSCL: Vùng đất trù phú nhưng còn thiếu chuẩn đô thị

Theo nhiều báo cáo nghiên cứu, ước tính Đồng Bằng Sông Cửu Long chiếm khoảng 20% dân số cả nước và đóng góp khoảng 12% GDP, đồng thời giữ vai trò trung tâm nông nghiệp, thủy sản và xuất khẩu của Việt Nam. Ở góc độ kinh tế, đây là một vùng có nền tảng sản xuất lớn, dân số đông và nhu cầu đô thị hóa rõ rệt. Tuy nhiên, cấu trúc thị trường bất động sản lại phát triển chưa tương xứng.

Mặc dù quỹ đất rất lớn, khu vực này vẫn còn thiếu các khu đô thị quy mô, quy hoạch đồng bộ, có khả năng vận hành như một tổng thể hoàn chỉnh. Điểm nghẽn thị trường đến từ 3 yếu tố.

Thứ nhất, hạ tầng giao thông phát triển chậm trong quá khứ. ĐBSCL từng thiếu các trục cao tốc kết nối liên vùng, khiến cho các hoạt động di chuyển, vận tải, giao thông đường bộ bị hạn chế.

Nhưng những năm gần đây, khu vực đã bước vào một chu kỳ phát triển mới khi hạ tầng được đầu tư đồng loạt và quy mô lớn hơn bao giờ hết. Trục cao tốc Bắc – Nam phía Đông qua các tuyến Trung Lương – Mỹ Thuận – Cần Thơ – Cà Mau dần hình thành “xương sống” kết nối toàn vùng, trong khi các tuyến ngang như Châu Đốc – Cần Thơ – Sóc Trăng mở ra hành lang liên kết Đông – Tây. Cùng với đó, hàng loạt công trình trọng điểm như cầu Mỹ Thuận 2, Rạch Miễu 2, Đại Ngãi và định hướng phát triển cảng nước sâu Trần Đề đang từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn tồn tại nhiều năm.

Thứ hai, cấu trúc đô thị phân tán. Trong nhiều năm, quá trình đô thị hóa tại khu vực này chủ yếu diễn ra theo hướng mở rộng tự nhiên từ các khu dân cư hiện hữu, bám dọc theo các trục giao thông hoặc kênh rạch, thay vì phát triển theo mô hình đại đô thị được quy hoạch tổng thể ngay từ đầu. Điều này dẫn đến việc không gian đô thị bị chia nhỏ, thiếu các trung tâm đủ lớn để tích hợp đầy đủ chức năng như nhà ở, thương mại, dịch vụ và tiện ích công cộng.

Thứ ba, thiếu nhà phát triển có chiến lược dài hạn. Thị trường chủ yếu xuất hiện các dự án quy mô vừa và nhỏ, chưa hình thành các khu đô thị mang tính dẫn dắt.

Trong bối cảnh đó, việc T&T lựa chọn ĐBSCL không đơn thuần là mở rộng địa bàn, mà là một bước đi mang tính chiến lược. Thay vì tham gia khi thị trường đã hình thành rõ xu hướng, doanh nghiệp này đi sớm hơn một nhịp, đón đầu quá trình nâng cấp hạ tầng và đô thị hóa, tích lũy quỹ đất tại những địa bàn còn dư địa. Và khi các điều kiện kết nối – kinh tế hội tụ, các dự án có thể nhanh chóng bước vào giai đoạn vận hành và khai thác thực tế.

Những dự án khai thác địa thế địa phương để tạo giá trị khác biệt

Tại Vĩnh Long, dự án Khu dân cư Phước Thọ được phát triển trên khu đất hơn 11,5 ha, nằm ở khu vực trung tâm phát triển mới của tỉnh. Điểm đáng chú ý không nằm ở quy mô, mà ở cách tổ chức không gian.

Dự án được bao quanh bởi ba mặt giáp sông Cổ Chiên, đây là một cấu trúc hiếm gặp, ngay cả trong bối cảnh miền Tây dày đặc kênh rạch. Nhờ đó, không cần “đắp” thêm cảnh quan nhân tạo, dự án tận dụng chính yếu tố tự nhiên để tạo nên giá trị sống. Trên nền tảng này, kiến trúc được định hướng theo phong cách Florida kết hợp Art Deco và Địa Trung Hải – vừa phù hợp khí hậu, vừa tạo nhận diện khác biệt.

Một khách sạn mang tên Hilton Garden Inn được tích hợp như điểm nhấn, với cảm hứng từ làng gốm Mang Thít, kiến trúc vòm cột 3 gian cổ xưa, cho thấy cách dự án kết nối yếu tố quốc tế với bản sắc địa phương.

Khu dân cư Phước Thọ là một trong những dự án thể hiện rõ triết lý phát triển “Tinh hoa thế giới – bản sắc Việt Nam” mà tập đoàn của Bầu Hiển theo đuổi. Hiện, giai đoạn 1 của dự án Phước Thọ với gần 500 sản phẩm biệt thự, shophouse đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý sổ hồng lâu dài, phản ánh cách tiếp cận phát triển chú trọng tính hoàn thiện và khả năng vận hành thực tế của dự án.

Nếu như Phước Thọ khai thác yếu tố sông nước, dự án Khu phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ An Giang tại Long Xuyên lại đi theo hướng sử dụng biểu tượng địa hình làm ngôn ngữ thiết kế. Với quy mô 3,5 ha, tổng vốn đầu tư gần 2.400 tỷ đồng, dự án này được định hướng trở thành “Phố châu Âu hoa lệ bên dòng Hậu Giang", lấy cảm hứng từ các quảng trường nổi tiếng châu Âu kết hợp văn hóa miệt vườn và chợ nổi.

Công trình khách sạn DoubleTree by Hilton Long Xuyên cao 20 tầng được phát triển từ biểu tượng Núi Cấm – “nóc nhà miền Tây” – kết hợp với hình ảnh thác nước của vùng Thiên Cấm Sơn, tạo nên một kiến trúc vừa mạnh mẽ vừa mềm mại.

Ở tầng chức năng, dự án được tổ chức như một trung tâm đô thị hoàn chỉnh, tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian hội nghị quy mô lớn, hướng tới mô hình đô thị có khả năng thu hút dòng khách du lịch và sự kiện.

Tại Đồng Tháp, dự án Khu trung tâm dịch vụ, thương mại và nhà ở T&T Sa Đéc lại tiếp cận theo một hướng xây dựng đô thị xoay quanh cảnh quan và trải nghiệm. Với tổng vốn đầu tư hơn 1.170 tỷ đồng, dự án được định hướng trở thành tổ hợp đô thị đồng bộ và hiện đại bậc nhất Sa Đéc - “Hòn ngọc Mekong” trong tương lai.

Lấy cảm hứng từ dòng Mekong và làng hoa trăm năm tuổi Sa Đéc, không gian được tổ chức theo cấu trúc “dòng chảy” – nơi các tuyến phố, khu thương mại và công viên liên kết với nhau qua hệ thống mặt nước và cảnh quan xanh. Dự án gồm hai phân khu chức năng chính mang hình thái kiến trúc riêng biệt: khu nhà phố thương mại bố trí dọc các tuyến nội khu và tổ hợp dịch vụ - thương mại hiện đại được quy hoạch xuyên suốt theo một trục không gian đi bộ công cộng.

Điểm nhấn của dự án là tổ hợp khách sạn quy mô 25 tầng với chiều cao 100m - tòa nhà cao nhất thành phố cùng tuyến phố đi bộ kết hợp phố hoa, nơi dự kiến trở thành không gian trưng bày, triển lãm các loài hoa đặc trưng theo mùa của địa phương.

Dự án tại Sa Đéc mở ra hướng tiếp cận phát triển đô thị không chỉ phục vụ nhu cầu ở, mà còn tạo ra điểm đến – nơi có thể kích hoạt các hoạt động du lịch và dịch vụ.

Về gần TP.HCM, T&T Group đã hoàn thiện “Thành phố Thiên niên kỷ” – T&T City Millennia tại Tây Ninh với quy mô 267 ha, biểu tượng mới của khu vực phía Nam. Với nhiều kỷ lục được thiết lập, T&T City Millennia không chỉ giải bài toán an cư mà còn được định hướng trở thành trung tâm văn hóa - giải trí đẳng cấp quốc tế.

Tháng 10/2025, dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 100% giỏ hàng chỉ sau vài giờ mở bán. Theo giới quan sát, kết quả này phản ánh xu hướng ngày càng rõ nét của thị trường: dòng tiền đang ưu tiên những dự án có giá trị thực: hạ tầng hiện hữu, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực tế, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Chuẩn mực mới cho phát triển đô thị toàn vùng

Nhìn tổng thể, các dự án của T&T Group tại ĐBSCL có một điểm chung, đó là đều được thiết kế để vận hành như một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh. Thay vì chỉ tập trung vào nhà ở, mỗi dự án đều tích hợp khách sạn tiêu chuẩn quốc tế, không gian thương mại, tiện ích công cộng, hạ tầng dịch vụ…; đồng thời lồng ghép các yếu tố bản sắc văn hóa địa phương vào kiến trúc và không gian đô thị.

Cách phát triển này giúp thúc đẩy hình thành nhịp sống đô thị thực chất, nơi cư dân sinh sống, kinh doanh, sử dụng dịch vụ và tạo lập cộng đồng. Đó là yếu tố cốt lõi tạo nên giá trị lâu dài của dự án.

Thực tế, chiến lược phát triển này đã được doanh nghiệp của Bầu Hiển theo đuổi từ rất sớm. Năm 2016, với dự án T&T Riverview tại 440 Vĩnh Hưng, Hà Nội, T&T Group lựa chọn cách thức thi công đến khi gần như hoàn công mới chính thức ra hàng.

Sau T&T Riverview, mô hình này tiếp tục được thể hiện tại T&T DC Complex, 120 Định Công, Hà Nội. Dự án đi vào vận hành từ đầu năm 2022 và chỉ sau thời gian ngắn, chủ đầu tư đã tổ chức bàn giao sổ hồng cho cư dân.

Tại Nghệ An, T&T Victoria cũng ghi dấu ấn với mô hình “vườn trong phố”, hệ sinh thái tiện ích đồng bộ và cộng đồng cư dân hiện hữu. Dự án từng được vinh danh “Dự án đáng sống” năm 2022, cho thấy định hướng phát triển của T&T Group không chỉ dừng ở việc bàn giao sản phẩm, mà còn hướng tới kiến tạo môi trường sống và giá trị vận hành lâu dài cho cư dân.

Các dự án tại Hà Nội, Nghệ An hay ĐBSCL chỉ là một phần trong bức tranh lớn hơn, khi T&T đang tiếp tục triển khai đồng loạt các dự án tại Hà Nội, Hưng Yên, Đắk Nông, Cà Mau… Và phải nhắc lại rằng, điểm đặc biệt của Bầu Hiển nằm ở cách các dự án được triển khai: không ồ ạt, mà theo hướng tích lũy – hoàn thiện – rồi mới đưa ra thị trường.

Trong một giai đoạn mà thị trường bất động sản ngày càng đề cao yếu tố thực, những đô thị có thể vận hành ngay, có hệ sinh thái dịch vụ và có câu chuyện bản sắc rõ ràng, có thể trở thành chuẩn mực phát triển đô thị cho toàn vùng.