Nghị định 147: Quyết liệt thực hiện cơ chế đặc thù, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng

Tháo gỡ cho các dự án cấp giấy chứng nhận không đúng quy định

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 147/2026/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 của Quốc hội.

Trong đó, một nội dung đáng chú ý của Nghị định 147 là hướng dẫn xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định.

Nghị định hướng dẫn việc rà soát các điều kiện để xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết số 29 theo hướng, sở xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan rà soát sự phù hợp của dự án với các quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Sở Xây dựng tổng hợp kết quả đánh giá điều kiện và lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định đối với từng dự án.

Hồ sơ gồm tờ trình; dự thảo quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định; ý kiến của các cơ quan liên quan...

Đối với các tỉnh, thành phố tổ chức riêng sở quy hoạch, kiến trúc thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân công sở Xây dựng hoặc sở quy hoạch, kiến trúc thực hiện các nhiệm vụ quy định trên.

Đối với diện tích đất được điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trên thì không phải thực hiện điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.

Quy định điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

Về thực hiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết số 29, Nghị định 147 quy định rõ trách nhiệm của các bộ ngành liên quan.

Theo đó, trách nhiệm của sở nông nghiệp và môi trường là xác định giá đất và chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung theo quy định tại Điều 5 Nghị định này đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 29 sau khi ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định.

Sở nông nghiệp và môi trường ban hành quyết định công bố danh sách các giấy chứng nhận đã cấp thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 1, điểm a và điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết số 29; tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận; số phát hành (số seri của giấy chứng nhận); số vào sổ cấp giấy chứng nhận.

Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 29 thì việc ban hành quyết định tại điểm này được thực hiện khi có giấy tờ hoặc thông tin của cơ quan thuế chứng minh nhà đầu tư, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Trách nhiệm của văn phòng đăng ký đất đai là đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng về danh sách số phát hành (số seri của giấy chứng nhận), số vào sổ cấp giấy chứng nhận của các giấy chứng nhận đã cấp thuộc trường hợp quy định tại điểm 1b nêu trên.

Trường hợp có địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì gửi thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai hực hiện chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp mới theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp; trao giấy chứng nhận cho người được cấp.

Đối với trường hợp tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng, việc cấp mới giấy chứng nhận sẽ được thực hiện đồng thời giữa cơ quan đăng ký đất đai, người sử dụng đất và bên nhận thế chấp nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan.

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp giấy chứng nhận đã cấp kèm theo đơn về việc đăng ký biến động theo quy định về thủ tục đăng ký biến động đất đai đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh sau khi nhận được thông báo quy định tại 2 nêu trên.

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã lập hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được công chứng, chứng thực trước ngày ban hành thông báo quy định điểm 2c nêu trên thì nộp thêm văn bản, giấy tờ về việc chuyển quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Nhà đầu tư, chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật liên quan.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính để thực hiện các quy định trên; trong đó quy định rõ trách nhiệm của cơ quan, người có thẩm quyền trong các bước thực hiện trình tự, thủ tục, thời gian tối đa thực hiện trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ phải nộp.

Hướng dẫn cụ thể việc định giá đất

Một điểm đáng chú ý khác của Nghị định 147 là quy định phương thức xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phải nộp bổ sung khi điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Theo đó, nghị định quy định thời điểm xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 29 là thời điểm ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định.

Số tiền cần phải thu từ phần chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 29 được xác định bằng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp, trừ đi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp.

Trong đó, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo quy định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất.

Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận không đúng được xác định căn cứ vào tỷ lệ so với đất ở thì nay cho áp dụng tỷ lệ đó để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Nghị định quy định trường hợp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp lớn hơn số tiền tính theo giá đất ở tại thời điểm trước đây đã cấp giấy chứng nhận không đúng quy định thì Nhà nước không hoàn trả số tiền chênh lệch.

Đối với phần diện tích của dự án không phải diện tích đất được điều chỉnh sang đất ở theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết số 29 mà thực hiện điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện theo pháp luật về đất đai, pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật khác có liên quan.

Nghị định 147 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 07/5/2026 đến ngày các quy định về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29 hết hiệu lực thi hành.