Người mua nhà chùn tay trước lãi suất cao

Lãi suất chưa về vùng phù hợp để mua bất động sản

Nếu chọn một từ để mô tả tâm lý của khách hàng trên thị trường bất động sản trong quý II/2026, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn (thuộc Tập đoàn Property Guru) cho rằng, đó là ‘tỉnh táo’.

Theo bà Ánh, tâm lý tiêu cực của khách hàng trên thị trường đã giảm so với giai đoạn trước, nhưng thị trường không "hưng phấn" mà rất cẩn trọng.

Dẫn số liệu từ báo cáo khảo sát với hơn 1.000 người tiêu dùng trong quý II/2026, bà Ánh cho biết, 56% người được hỏi đang có đánh giá tích cực về thị trường, gồm 38% lạc quan và 18% rất lạc quan. Nhóm quan sát chiếm 28% và 15% giữ tâm lý thận trọng.

Theo bà Ánh, một trong những yếu tố vẫn ảnh hưởng rất lớn đến khách hàng là lãi suất. Từ cuối năm 2025, lãi suất vay mua nhà đã tăng mạnh. Nhiều ý kiến tại thời điểm đó kỳ vọng, mức lãi suất tăng cao sẽ dần hạ nhiệt vào thời điểm giữa và cuối năm 2026.

Tuy nhiên, những diễn biến trên thị trường thời gian gần đây cho thấy, lãi suất vay mua bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Trong sáu tháng đầu năm 2026, lãi suất cho vay phổ biến ở mức 12%/năm, cá biệt, một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã ghi nhận mức thực tế lên đến 15% - 16%/năm.

Việc chi phí vay tăng nhanh đã tạo ra áp lực tài chính khổng lồ, buộc người mua ở thực lẫn nhà đầu tư phải trở nên thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Tâm lý quan sát, chờ đợi đang bao trùm lên thanh khoản thị trường khi khách hàng ngày càng nhạy cảm hơn bao giờ hết với biến động của lãi suất và dòng tiền.

Bà Ánh phân tích, phần lớn người mua nhà đều cho rằng, khoảng 5-7%/năm mới là vùng lãi suất phù hợp để vay mua bất động sản. Khi lãi suất vượt 7%, tâm lý người mua bắt đầu phân hóa. Trên 9%, sức chịu đựng giảm rõ rệt và phần lớn sẽ cân nhắc lại quyết định xuống tiền.

"Ở giai đoạn này, lãi suất không chỉ là chi phí vốn mà còn là thước đo niềm tin. Người tiêu dùng cần không chờ đợi lãi suất thấp kỷ lục mà là một mặt bằng lãi suất đủ ổn định để có thể cân đối tài chính dài hạn”, bà Ánh chia sẻ.

Lý giải nguyên nhân khiến lãi suất tăng cao, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) cho rằng, điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng cao, kéo theo nhu cầu vốn tăng lên. Khi nhu cầu vốn tăng, hệ thống tổ chức tín dụng cần điều chỉnh lãi suất để đảm bảo nguồn tiền vào ngân hàng, qua đó có nguồn lực cho vay.

Thứ hai, các kênh đầu tư khác như bất động sản, vàng, bạc, tiền số và tài sản số trở nên hấp dẫn hơn, khiến việc duy trì lãi suất quá thấp có thể gây khó khăn trong việc thu hút dòng tiền vào hệ thống ngân hàng. Bên cạnh đó, mục tiêu lạm phát ở mức thấp cũng tạo áp lực lên mặt bằng lãi suất.

"Lãi suất hiện nay đã không còn xu hướng tăng mạnh. Mặt bằng lãi suất trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ được giữ ổn định. Tuy nhiên, chúng ta có thể chấp nhận một mặt bằng lãi suất cao hơn so với trước đây", ông Lực nhấn mạnh, và cho rằng, vấn đề còn lại là các doanh nghiệp là phải cơ cấu lại hoạt động kinh doanh, cấu trúc tài chính để thích ứng với bối cảnh mới.

Giảm giá "kỹ thuật" để kích cầu

Trước áp lực tăng lãi suất đè nặng lên thanh khoản, nhiều doanh nghiệp bất động sản không giảm giá mà đưa ra các chính sách ưu đãi để kích cầu dòng tiền.

Tại Hà Nội, dự án Hanoi Seasons Garden 233 - 235 Nguyễn Trãi, do Masterise Homes phát triển, đang đưa ra nhiều gói thanh toán linh hoạt, giãn tiến độ dòng tiền trong dài hạn.

Theo đó, chủ đầu tư triển khai chương trình hỗ trợ vay vốn lên đến 70% giá trị căn hộ. Người mua được hưởng chính sách hỗ trợ lãi suất 0% đến thời điểm nhận bàn giao, dự kiến vào quý II/2029.

Với các dự án của Vinhomes đang mở bán, doanh nghiệp này cũng áp dụng mức lãi suất đến 6%/năm trong 5 năm cho người mua nhà từ 20/4 đến 20/7/2026, đồng thời mở rộng ưu đãi với các giao dịch trước đó.

Theo đó, tùy nhu cầu tài chính, người mua nhà có thể lựa chọn một trong năm gói vay, tương ứng các kỳ hạn 18, 24, 30, 36 và 60 tháng. Trong đó, gói 18 tháng được miễn lãi suất hoàn toàn. Các gói còn lại có mức chi phí tăng thêm so với giá cơ sở, dao động từ 4,5% đến 30%, tùy thời hạn vay và tỷ lệ vay 70% hoặc 80% giá trị sản phẩm.

Với các khoản vay từ 18 đến 36 tháng, sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất không thả nổi hoàn toàn theo thị trường. Chủ đầu tư cho biết sẽ tiếp tục hỗ trợ thêm tối đa 2 năm, với mức trần khoảng 9% mỗi năm; phần chênh lệch nếu có sẽ do doanh nghiệp chi trả.

Mở bán nhiều dự án lớn trong bối cảnh thị trường gặp khó, Sunshine Group cũng là một trong những chủ đầu tư đang tung ra những chính sách bán hàng “mạnh tay” nhất thị trường hiện nay.

Tại dự án Sunshine Legend City, doanh nghiệp này đưa ra gói hỗ trợ lãi suất 0% kéo dài tới sáu tháng sau thời điểm bàn giao nhà, giúp khách hàng có thêm thời gian ổn định dòng tiền trước khi bước vào giai đoạn trả lãi vay thực tế. Mức vay hỗ trợ lên đến 70% giá trị sản phẩm.

Bên cạnh đó, tiến độ thanh toán được chia thành 12 đợt linh hoạt, khách hàng chỉ cần đặt quyền mua từ 100 triệu đồng và thanh toán từng phần theo tiến độ đến thời điểm bàn giao dự kiến quý III/2028. Với khách hàng thanh toán sớm 95% giá trị hợp đồng và 100% kinh phí bảo trì, mức chiết khấu lên tới 10% giá trị bất động sản (chưa gồm VAT và phí bảo trì).

Tại dự án Sunshine River Park, Sunshine Group miễn lãi suất trong vòng 24 tháng, bảo lãnh mức lãi suất chỉ 8% trong 24 tháng tiếp theo. Theo đại diện doanh nghiệp này, những ưu đãi này sẽ giúp khách hàng giảm bớt gánh nặng tài chính, yên tâm xuống tiền mua nhà.

Tại dự án The Parkland - Imperia Ocean City, MIK Group cũng chơi lớn với chương trình ưu đãi “5 năm không lo gốc lãi” dành cho khách hàng.

Theo đó, khách hàng được hỗ trợ lãi suất 0% đến thời điểm bàn giao, tiếp tục cố định lãi suất ở mức 6-6,8%/năm trong hai năm sau bàn giao và ân hạn nợ gốc tới 60 tháng. Như vậy, trong 5 năm đầu, cư dân tương lai của The Parkland có thể được ưu tiên cho nhiều mục tiêu khác như ổn định cuộc sống, phát triển sự nghiệp, đầu tư kinh doanh, tích lũy tài sản hay xây dựng quỹ dự phòng, thay vì dồn toàn bộ áp lực vào trả nợ.

Tại dự án The Magnolia Long Biên, doanh nghiệp này tung gói ưu đãi với tỷ lệ vay mua nhà lên tới 70–80% giá trị căn hộ, lãi suất 0% trong 18 - 24 tháng và ân hạn nợ gốc lên đến 24 tháng.

Mới đây, Công ty CP Phát triển bất động sản Văn Phú cũng đã giới thiệu ba phương án thanh toán cho dự án Vlasta Premier - Phú Thuận (phường Phú Thuận, TP. HCM), hướng đến nhiều nhóm khách hàng.

Theo đó, người mua chỉ cần thanh toán 20% giá trị căn hộ, thay vì khoảng 30% như thông lệ. Ngân hàng hỗ trợ vay tối đa 65% giá trị sản phẩm, đồng thời chủ đầu tư áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng, kéo dài đến tháng 12/2028.

Trong bối cảnh giá căn hộ liên tục lập mặt bằng mới và lãi suất duy trì ở mức cao,
theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), các chính sách ưu đãi bán nhà này thực chất là hình thức "giảm giá kỹ thuật", tức giảm chi phí thực tế người mua phải bỏ ra mà không cần điều chỉnh giá bán công bố.

Không giống với việc hạ giá niêm yết, khi "giảm giá kỹ thuật", một căn hộ vẫn được công bố với mức giá ban đầu nhưng khách hàng có thể được hưởng chiết khấu nếu thanh toán sớm, hỗ trợ lãi suất trong những năm đầu, ân hạn nợ gốc hoặc kéo dài tiến độ thanh toán trong nhiều năm. Nhờ đó, số tiền thực tế người mua phải chi trả giảm đáng kể, trong khi mặt bằng giá công bố của dự án vẫn được giữ nguyên.

Những gói thanh toán linh hoạt, trả trước thấp, giãn tiến độ dài hạn hay hỗ trợ lãi suất nhằm hướng tới nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, với kỳ vọng giúp khơi thông thanh khoản thị trường.

Thị trường phân hoá mạnh mẽ

Tuy nhiên, số liệu thống kê cho thấy, sức cầu của thị trường đang chậm lại rõ rệt. Thanh khoản chỉ tốt cục bộ ở một số dự án có vị trí, chất lượng tốt và mức giá phù hợp.

Theo ông Đinh Minh Tuấn Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, áp lực từ lãi suất cũng khiến thị trường phân hoá mạnh mẽ. Nếu giai đoạn 2021–2022 từng chứng kiến nhiều phân khúc cùng tăng giá, thì đến năm 2026, diễn biến giữa các loại hình đã khác biệt rõ rệt. Người mua đang lựa chọn bất động sản khắt khe hơn, ưu tiên khả năng sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản sáu tháng đầu năm 2026" tại Hà Nội, ông Tuấn cho rằng, các phân khúc có nhu cầu ở thực như chung cư tiếp tục duy trì sức hút. Trong khi đó, đất nền và một số loại hình tài sản có tính đầu cơ cao có dấu hiệu chững lại hoặc điều chỉnh tại một số khu vực.

Cụ thể, dữ liệu thị trường quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, trong khi đất nền chiếm 23% và nhà riêng 22%, nhà mặt phố và biệt thự khoảng 9%.

Kỳ vọng tăng trưởng cũng nghiêng về các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Có 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, cao hơn nhà riêng 25%, đất nền 11%, nhà mặt phố 7%, bất động sản nghỉ dưỡng 3% và biệt thự 2%.

Đáng chú ý, sự phân hóa này còn diễn ra trong cùng một loại hình bất động sản. Cùng là chung cư, nhưng dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiện ích hoàn thiện sẽ có sức cầu khác biệt so với sản phẩm xa trung tâm, thiếu kết nối hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân, ông Tuấn nhận định.

Đồng quan điểm, theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, sáu tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sự gia tăng của nguồn cung hạng A khi nhiều dự án mới được mở bán, đưa mặt bằng giá sơ cấp tăng so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, người mua đang thận trọng hơn trong các quyết định giao dịch và nhu cầu có dấu hiệu chậm lại so với giai đoạn trước.

Đối với phân khúc nhà ở thấp tầng, thị trường ghi nhận diễn biến phân hóa giữa các loại hình sản phẩm. Biệt thự, liền kề và nhà phố thương mại có mức biến động khác nhau, phản ánh sự khác biệt về nhu cầu và sức hấp thụ của từng phân khúc. Nhìn chung mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, cho thấy thị trường chưa ghi nhận những đợt điều chỉnh đáng kể.

Trong bối cảnh mặt bằng giá nhà tại khu vực trung tâm duy trì ở mức cao, người mua có xu hướng mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực ngoài trung tâm, nơi có sản phẩm với mức giá dễ tiếp cận hơn. Xu hướng này được thúc đẩy thêm nhờ quá trình phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị của Hà Nội.