Nguồn cung nhà ở TP.HCM: Vùng vệ tinh trở thành cực tăng trưởng mới

"Vị thế mới" từ sự cộng hưởng địa giới và sức bật vùng ven

Tại địa bàn TP.HCM (cũ), năm 2025 ghi nhận hơn 12.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, bao gồm căn hộ và nhà thấp tầng, trong đó phân khúc thấp tầng tăng trưởng nguồn cung kỷ lục. Nếu tính toàn thành phố sau sáp nhập, nguồn cung cải thiện rõ rệt nhờ đóng góp của Bình Dương (cũ) với hơn 17.300 căn hộ mở bán, chiếm phần lớn cơ cấu nguồn cung toàn thị trường.

Diễn biến này phản ánh xu hướng dịch chuyển cấu trúc cung sang khu vực mở rộng - nơi quỹ đất còn dồi dào, giá thành hợp lý hơn và tốc độ phát triển hạ tầng nhanh hơn so với lõi đô thị truyền thống.

“Sáp nhập địa giới cùng với các dự án hạ tầng trọng điểm đang trở thành động lực then chốt của thị trường. Việc số hóa giao dịch và định danh tài sản dự kiến triển khai từ tháng 3/2026 sẽ nâng mức minh bạch của thị trường, giảm rủi ro và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững thay vì các chu kỳ đầu cơ ngắn hạn như trước đây”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định.

Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, tại TP.HCM (cũ), năm 2025 có 7.084 căn hộ mở bán, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước, với sức nóng tăng dần về cuối năm. Riêng trong quý IV/2025, thị trường ghi nhận 3.135 căn hộ mở bán, tăng 23% so với quý III/2025, phản ánh sự tự tin trở lại của các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, mức giá bán sơ cấp trung bình lại tăng 21% so với cùng kỳ năm trước, đạt 92 triệu đồng/m2. Nguyên nhân mức giá tăng do chịu tác động từ: cơ cấu sản phẩm dịch chuyển lên phân khúc cao cấp và hạng sang (trên 120 triệu đồng/m2 chiếm hơn 50% nguồn cung) và việc điều chỉnh giá các giai đoạn tiếp theo, tăng 30 - 50% ở một số dự án.

"Dù giá tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 73%, riêng quý IV/2025 đã chạm mức 90% nhờ các gói kích cầu như chiết khấu 5% - 16% và giãn tiến độ thanh toán đến 5 năm", bà Dung thông tin.

Thị trường nhà ở thứ cấp cũng ghi nhận mức giá bình quân 61,5 triệu đồng/m2, tăng 26% so với cùng kỳ năm trước, trong đó khu vực quận 2 (cũ) tăng trên 40%, phản ánh sức cầu đầu tư vào sản phẩm cao cấp.

Sau sáp nhập, Bình Dương trở thành nhân tố cân bằng mặt bằng giá, với giá sơ cấp 47 triệu đồng/m2, thấp hơn 49% so với TP.HCM (cũ). Khoảng 80% nguồn cung tập trung tại Dĩ An và Thuận An, định dạng rõ “phân khúc giá hợp lý” cho lực cầu ở thực.

Theo dự báo của CBRE, năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ toàn TP.HCM sau sáp nhập đạt gần 34.000 căn, trong đó Bình Dương đóng góp hơn 50%, đưa địa phương này trở thành “điểm xả cung” chủ lực của thị trường.

Nhà thấp tầng đột biến về nguồn cung

Thị trường nhà ở thấp tầng cũng bùng nổ trong quý IV/2025, ghi nhận hơn 4.500 sản phẩm mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn, gấp 20 lần năm 2024 và là mức cao nhất lịch sử.

Động lực chính đến từ dự án đại đô thị tại Cần Giờ (2.870 ha, 64.000 sản phẩm), từ đó tác động mạnh đến mặt bằng giá sơ cấp khi "kéo" mức giá giảm 25% so với quý liền trước và giảm 28% so với cùng kỳ năm trước, do nguồn cung lớn đổ về khu vực xa trung tâm.

Dù vậy, thị trường thứ cấp phản ứng khác biệt: giá tiếp tục tăng nhẹ so với năm trước, cho thấy nguồn cung mới chưa lập tức kéo giá thị trường xuống mà chủ yếu mở rộng phổ lựa chọn cho người mua.

CBRE dự báo, nguồn cung nhà thấp tầng sẽ tiếp tục tăng, đạt 5.500 căn năm 2026, hướng đến 15.000 sản phẩm vào năm 2028, chủ yếu đến từ các đại đô thị khu Đông - Nam của các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Masterise, GS E&C.

Đặc biệt, xu hướng phát triển đô thị xanh kết hợp TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông) được xem là chìa khóa tương lai khi người mua ưu tiên chất lượng sống, hạ tầng giao thông công cộng và kết nối vùng hơn là chỉ yếu tố giá như các chu kỳ trước.

"Người mua nhà ngày càng ưu tiên không gian sống thân thiện môi trường và khả năng kết nối giao thông công cộng thuận tiện. Đây không chỉ là giải pháp cho bài toán quỹ đất mà còn tạo ra giá trị bền vững cho cộng đồng và thị trường", bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu của CBRE Việt Nam, nhận định.

Hạ tầng trở thành 'biến số' chiến lược trong năm 2026

Các chuyên gia CBRE Việt Nam nhận định hạ tầng đang là “biến số quyết định” của giai đoạn hậu sáp nhập. Tại khu vực miền Nam, các tuyến vành đai 3, vành đai 4, metro mở rộng cùng hệ thống cầu - cao tốc liên vùng đang tái định hình trục đô thị TP.HCM, dẫn đến xu hướng ly tâm dân cư, mở rộng biên đô thị và giảm áp lực lên lõi trung tâm. Mô hình này tương đồng với quá trình mở rộng đô thị tại Bangkok, Seoul hay Jakarta trong các thập kỷ trước.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, hạ tầng sẽ là yếu tố dẫn dắt sự tái phân bổ nguồn cung nhà ở trong những năm tới, đặc biệt khi mô hình đô thị TOD hình thành dọc theo các tuyến giao thông công cộng. Cùng lúc, tiêu chí lựa chọn sản phẩm của người mua đang thay đổi khi mặt bằng giá căn hộ duy trì ở mức cao và xu hướng tăng giá vẫn tiếp diễn.

"Thị trường chuyển trọng tâm sang chất lượng sản phẩm, hệ sinh thái tiện ích và kết nối giao thông thay vì chỉ dựa trên yếu tố giá", bà Dung nhấn mạnh.

Chuyên gia của CBRE cũng nhận định, lực cầu ở thực tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, song giá tăng và lãi suất nhích lên khiến người mua ở và nhà đầu tư thận trọng hơn trong lựa chọn phân khúc và vị trí. Kết quả là phân khúc giá hợp lý và các khu vực mở rộng ghi nhận thanh khoản tốt hơn.

Dữ liệu dự báo của CBRE cũng cho thấy, từ năm 2026, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sẽ phân bổ cân bằng hơn giữa khu trung tâm và khu vực mở rộng, trong khi nguồn cung nhà thấp tầng giai đoạn 2026 - 2028 lại tập trung chủ yếu tại khu trung tâm nhờ các đại dự án quy mô lớn.

"Việc phân bổ dự án đang đi theo trục hạ tầng mới với phần lớn nguồn cung bám theo vành đai 3 và vành đai 4", bà Dung dự báo.

Về giá, CBRE dự báo giá căn hộ tại TP.HCM tiếp tục xu hướng tăng trong ba năm tới, dù tốc độ tăng chậm hơn so với giai đoạn 2024 - 2025. Với nhà thấp tầng, sau nhịp điều chỉnh trong quý IV/2025 do nguồn cung mới ở khu xa trung tâm, giá được kỳ vọng quay trở lại xu hướng tăng khi nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức cao và lực cầu ổn định.

Trong khi đó, ở góc nhìn khác, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận định năm 2026 sẽ là năm bản lề khi dòng vốn từ nhà đầu tư Hà Nội gia tăng mạnh cả về mức độ tìm kiếm lẫn giải ngân. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, cứ 100 người Hà Nội tìm kiếm bất động sản thì có 26 người quan tâm đến TP.HCM, trong khi nhà đầu tư TP.HCM gần như không tham gia thị trường Hà Nội.

Hai phân khúc được nhà đầu tư Hà Nội quan tâm nhất là nhà riêng và chung cư. Nếu trước đây 75% tập trung vào nhà riêng thì nay nhu cầu với chung cư đang tăng mạnh, phản ánh sự dịch chuyển về khẩu vị rủi ro và chiến lược đầu tư.

Theo ông Tuấn, thị trường hiện không còn phù hợp với tư duy “lướt sóng” hay kỳ vọng tăng giá nhanh, mà nghiêng về chiến lược giữ giá - tạo dòng tiền - tích lũy tài sản. Việc các chủ đầu tư miền Bắc mở rộng vào phía Nam không còn là xu hướng nhất thời mà trở thành lựa chọn chiến lược trong bối cảnh TP.HCM hội tụ đủ yếu tố cho chu kỳ tăng trưởng mới: pháp lý cải thiện, hạ tầng được đẩy mạnh và nhu cầu ở thực tăng.

Nhìn về giai đoạn 2026 - 2027, ông Tuấn cho rằng đây sẽ là thời điểm thị trường thể hiện rõ hơn thành quả của chu kỳ mới. Năm 2026 được xem là bước chuyển từ “tạo nền” sang “bộc lộ thành quả”, khi những yếu tố tích lũy từ năm 2025 bắt đầu phát huy hiệu quả.

“Năm 2026 sẽ không phải là năm tăng đều cho mọi phân khúc, mà là giai đoạn phân hóa rõ rệt. Những phân khúc có thể đứng vững phải gắn với nhu cầu thực, dòng tiền thực và khả năng thích ứng dài hạn”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Ở nhóm sản phẩm có triển vọng, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra ba phân khúc đáng chú ý.

Thứ nhất, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và đô thị vệ tinh - được dự báo trở thành trụ cột của thị trường năm 2026, nhất là khi mặt bằng giá trung tâm tăng khiến người mua trẻ và tầng lớp trung lưu dịch chuyển ra khu vệ tinh có kết nối hạ tầng tốt.

Thứ hai, nhà liền thổ trong các khu đô thị đồng bộ - phân khúc được hưởng lợi nhờ pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh và cộng đồng cư dân hiện hữu.

Thứ ba, phân khúc nhà ở cho thuê gần khu công nghiệp, bao gồm căn hộ cho chuyên gia, kỹ sư và bất động sản dịch vụ quanh các trung tâm công nghiệp, logistics và tài chính, theo xu hướng dòng vốn FDI sản xuất.

Ông Tuấn lưu ý, giai đoạn 2026 chỉ phù hợp với các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có công năng sử dụng thực và khả năng khai thác ngay. Nhà đầu tư không nên mua theo tin đồn hay kỳ vọng xa mà không có dòng tiền.