Nguồn cung nhỏ giọt – vì sao nhà thấp tầng vẫn là lựa chọn an toàn của giới thượng lưu?

“Cơn khát” nhà ở thấp tầng lên đỉnh điểm

Nhờ loạt yếu tố tích cực từ chính sách điều hành vĩ mô đến động thái hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2024 đã đi qua chu kỳ biến động và bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét. Các dự án mới được khởi công, hoạt động bán hàng sôi động trở lại, lượng giao dịch cải thiện đáng kể.

Tuy nhiên, sự phục hồi này chủ yếu tập trung ở phân khúc cao tầng, trong khi nguồn cung nhà ở thấp tầng vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm. Theo Savills, cả năm 2024, nguồn cung nhà phố, biệt thự tại TP.HCM chỉ vỏn vẹn 197 căn được chào bán từ hai dự án. Đặc biệt, quý IV/2024 không ghi nhận nguồn cung mới.

Dữ liệu khác cũng cho thấy nguồn cung nhà ở thấp tầng ngày càng “nhỏ giọt” trong 2 năm gần đây. Rất ít dự án được mở bán, mỗi đợt mở bán chỉ dao động từ 10-50 căn như dự án Zeit River Thủ Thiêm (10 căn nhà phố), dự án L’Arcade Phú Mỹ Hưng (37 căn nhà phố thương mại) hay Celesta Avenue thuộc khu đô thị CELESTA City do Keppel Land và Phú Long phát triển cũng chỉ ra mắt 43 căn nhà phố kinh doanh.

Nhiều chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định rằng sự khan hiếm nguồn cung nhà ở thấp tầng tại TP.HCM hiện nay không còn là hiện tượng nhất thời, mà đã trở thành một xu hướng, có khả năng kéo dài trong trung và dài hạn.

Theo đánh giá chung, có ba nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng này: Thứ nhất, quỹ đất dành cho phát triển nhà phố, biệt thự ngày càng bị thu hẹp, đặc biệt tại các khu vực có hệ thống hạ tầng phát triển và khả năng kết nối giao thông thuận lợi. Điều này khiến việc phát triển sản phẩm thấp tầng trở nên ngày càng khó khăn, cả về quy mô lẫn chi phí đầu tư.

Thứ hai, quy trình phê duyệt pháp lý cho các dự án nhà ở thấp tầng thường kéo dài do phải đáp ứng nhiều yêu cầu nghiêm ngặt liên quan đến quy hoạch chi tiết, hạ tầng giao thông nội khu, hệ thống kỹ thuật, cũng như các tiêu chuẩn xây dựng đô thị đặc thù như mật độ xây dựng, khoảng lùi, giới hạn chiều cao… Sự phức tạp và thời gian kéo dài trong thủ tục pháp lý đã khiến nhiều dự án bị chậm tiến độ hoặc không thể triển khai.

Thứ ba, hiệu quả đầu tư là yếu tố then chốt khiến nhiều chủ đầu tư chuyển hướng ưu tiên phát triển nhà cao tầng – loại hình có mật độ khai thác cao hơn, từ đó tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu, khi nguồn cung thấp tầng không theo kịp nhu cầu thực tế trên thị trường.

Tình trạng thiếu hụt được nhiều chuyên gia dự báo sẽ tiếp tục kéo dài trong năm 2025, do các dự án quy mô lớn vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý và chưa thể triển khai ngay.

Việc khan hiếm nguồn cung cũng đã đẩy giá nhà ở thấp tầng lên cao. Báo cáo mới đây của công ty tư vấn bất động sản JLL Việt Nam cho thấy quý IV/2024, giá biệt thự, nhà phố mở bán mới tại TP.HCM đạt khoảng 430 triệu đồng mỗi m2, tăng 11% so với năm trước đó.

Trung bình mỗi căn nhà ở thấp tầng của thành phố có giá từ 30-120 tỷ đồng. Dù vậy, nhà ở thấp tầng vẫn là ưu tiên lựa chọn của giới thượng lưu trong nước và chuyên gia nước ngoài.

Triển vọng lớn cho các dự án khu Nam Sài Gòn

Với lợi thế quy hoạch đồng bộ, không gian xanh cùng mạng lưới hạ tầng ngày càng hoàn thiện, Nam Sài Gòn hội tụ đầy đủ điều kiện để phát triển các khu nhà ở thấp tầng chất lượng cao. Khu vực này sở hữu quỹ đất lớn, mật độ xây dựng hợp lý, đặc biệt phù hợp với mô hình đô thị sinh thái – nơi cư dân có thể tận hưởng môi trường sống xanh, biệt lập nhưng vẫn thuận tiện kết nối trung tâm thành phố.

Bên cạnh đó, sự hiện diện của các khu đô thị kiểu mẫu như Phú Mỹ Hưng đã hình thành cộng đồng cư dân tri thức và tạo ra tiêu chuẩn sống cao cấp, trở thành nền tảng vững chắc để phát triển các dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự cao cấp trong tương lai.

Trong bối cảnh nhu cầu tìm kiếm không gian sống riêng tư, thoáng đãng ngày càng tăng, Nam Sài Gòn được xem là “vùng đất vàng” của những dự án xứng tầm.

Ngoài sự ra mắt ấn tượng của Celesta Avenue trong năm 2024. Cuối tháng 3/2025, thị trường nhà ở thấp tầng Nam Sài Gòn đã ghi nhận thêm một dự án mới được khởi công của chủ đầu tư Phú Long, mang tên Essensia Parkway.

Với vị trí chiến lược trên trục giao thông huyết mạch Nguyễn Hữu Thọ, thiết kế độc bản, tiện ích đặc quyền và bộ sưu tập giới hạn chỉ 74 căn nhà phố, biệt thự song lập, đơn lập…

Essensia Parkway được kỳ vọng sẽ là lựa chọn lý tưởng cho những ai đang tìm kiếm chất sống tinh anh, đồng thời mở màn cho sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản khu Nam năm 2025.