Bất động sản TP.HCM vừa khép lại quý I/2026 với những nhịp thở đứt quãng khi nguồn cung chạm đáy, đẩy thị trường vào tình trạng "đói" hàng dù nhu cầu thực vẫn âm ỉ cháy.
Áp lực vĩ mô và tính mùa vụ đã buộc thị trường bất động sản TP.HCM dừng đà tăng trưởng quán tính trong quý I/2026. Thị trường bước vào kỷ nguyên mới, nơi các chủ đầu tư phải "siết" chi phí, tối ưu vận hành và chắt lọc khách hàng để trụ vững trước rào cản tín dụng. Hệ quả là hầu hết các phân khúc bất động sản đều giảm tốc rõ rệt.
Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, quý I/2026, trong phân khúc căn hộ thương mại, thị trường rơi vào trạng thái “khát hàng” nhưng vẫn khó bán.
Cụ thể, nguồn cung mở bán mới trong quý đạt khoảng 1.900 căn, giảm so với quý trước dù vẫn cải thiện theo năm. Cấu trúc sản phẩm vẫn nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, khiến khả năng tiếp cận của người mua ở thực bị thu hẹp đáng kể.
Trong khi đó, dòng sản phẩm vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, kéo tổng nguồn cung sơ cấp xuống quanh ngưỡng 4.700 căn, mức rất thấp so với nhu cầu của một siêu đô thị như TP.HCM.
Đáng chú ý, lượng giao dịch cũng không cải thiện, chỉ đạt chưa đến 2.000 căn, giảm mạnh so với khoảng 5.000 căn của quý trước đó. Tỷ lệ hấp thụ theo đó rơi về khoảng 40%.
Một trong những nút thắt lớn nhất là bài toán khả năng chi trả. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu cấp cao Savills TP.HCM, thị trường hiện bị “lệch pha” khi 2/3 nguồn cung thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi căn hộ vừa túi tiền lại khan hiếm. Dù vậy, chính phân khúc này lại cho thấy sức cầu tốt hơn với các sản phẩm giá từ 50 - 70 triệu đồng/m2 ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung.
Đặc biệt, sau năm quý tăng liên tiếp, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã bắt đầu chững lại, hiện dao động quanh mức trên 90 triệu đồng/m2, tín hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “nghỉ lấy hơi”.
Trong khi đó, ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, áp lực còn rõ nét hơn khi giá bán bị đẩy lên mức rất cao do quỹ đất hạn chế. Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, mặt bằng giá phổ biến của phân khúc này khoảng 200 triệu đồng/m2 đất, tương đương 20 - 50 tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, trong quý I/2026, toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 300 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn 11%.
"Giao dịch ở phân khúc này chủ yếu tập trung tại các khu vực vùng ven như Cần Giờ và khu Đông TP.HCM, nơi còn dư địa phát triển và bám theo các dự án hạ tầng", bà Hương nói.
Ở góc độ sâu hơn, chuyên gia này cũng đánh giá, thị trường hiện vận động trong trạng thái “siêu nhạy” với mọi tín hiệu liên quan đến tín dụng, mặt bằng giá và chính sách bán hàng của chủ đầu tư. Nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, nhưng tâm lý người mua ngày càng khắt khe với giá, chỉ một biến động nhỏ cũng có thể làm chùn tay quyết định.
"Nhưng, bài toán hiện nay không còn là kích cầu bằng ưu đãi ngắn hạn, mà là tái cân bằng cấu trúc cung - cầu. Về trung và dài hạn, thị trường sẽ tiếp tục “khát” nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Đây cũng là khu vực cần sự vào cuộc đồng bộ hơn từ cả Nhà nước lẫn doanh nghiệp, nếu muốn tạo nền tảng phát triển bền vững thay vì những nhịp tăng trưởng ngắn hạn", bà Hương nhấn mạnh.
Một trong những biến số quan trọng nhất của thị trường năm 2026 là tín dụng. Năm nay, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 16%, thậm chí có thể nới lên 20% nếu điều kiện cho phép. Đây sẽ là yếu tố quan trọng "kích cầu" tăng trưởng của thị trường bất động sản.
Theo Savills Việt Nam, gần 60% giao dịch bất động sản tại TP.HCM có liên quan đến vốn vay. Điều này đồng nghĩa, mỗi thay đổi trong chính sách tín dụng đều có thể tạo ra tác động lớn đến thanh khoản.
Theo bà Hương, khi dòng tiền được nới lỏng và lãi suất giảm, khả năng tiếp cận vốn của người mua tăng lên, từ đó kích thích cầu thị trường. Ngược lại, việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ sẽ tiếp tục kìm hãm đà phục hồi, đặc biệt ở các phân khúc giá trị cao.
Tuy nhiên, chuyên gia này cũng nhấn mạnh, định hướng phân bổ tín dụng đang thay đổi. Thay vì dàn trải, dòng vốn nhiều khả năng sẽ ưu tiên các dự án có tính thực chất, phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
"Việc xét duyệt tín dụng có thể sẽ không còn dễ dàng như những năm trước, buộc các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng sản phẩm và tính minh bạch nếu muốn thu hút dòng tiền", bà Hương lưu ý.
Dù bức tranh quý I khá trầm lắng, nhưng triển vọng cả năm 2026 vẫn được đánh giá tích cực hơn.
Theo Savills Việt Nam, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều bất ổn, Việt Nam lại nổi lên với nền tảng vĩ mô ổn định và đẩy mạnh đầu tư công. Đây được xem là “đòn bẩy kép” giúp thị trường bất động sản phục hồi, đặc biệt khi hạ tầng được cải thiện và mở rộng không gian phát triển đô thị.
Dự kiến trong năm 2026, thị trường sẽ có thêm khoảng 10.000 căn hộ mới, dù vẫn thấp hơn nhiều so với nhu cầu thực tế từ 30.000 - 50.000 căn mỗi năm. Xa hơn, đến năm 2028, khoảng 60.000 căn hộ sẽ gia nhập thị trường, nhưng chủ yếu vẫn tập trung ở các khu vực vùng ven.
Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Vietnam, lãi suất đang trở thành một trong những biến số chi phối mạnh nhất thị trường bất động sản, bên cạnh khung pháp lý và tâm lý người mua.
Theo khảo sát của doanh nghiệp này, khoảng 60% - 70% giao dịch bất động sản có sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao khiến bài toán mua nhà không còn dừng ở “có muốn mua hay không”, mà chuyển sang “có đủ sức trả nợ hay không”.
“Với mức lãi suất có thể lên tới 14% - 15%, người vay buộc phải tính toán kỹ khả năng tài chính trong dài hạn trước khi xuống tiền”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.
Dữ liệu nghiên cứu thị trường từ đơn vị này cũng cho thấy một nghịch lý đáng chú ý. Nếu lấy Tết Nguyên đán làm mốc, lượng người quan tâm đến bất động sản trong tuần đầu sau Tết năm nay tăng khoảng 200% so với cùng kỳ, cao hơn mức 151% của năm trước. Tuy nhiên, khi đi sâu vào hành vi, số lượng khách hàng thực sự liên hệ với môi giới lại có xu hướng giảm.
Điều này phản ánh một trạng thái quen thuộc của thị trường hiện nay là nhu cầu vẫn hiện hữu, thậm chí khá mạnh, nhưng đã trở nên thận trọng hơn đáng kể.
"Người mua không còn hành động theo cảm tính, mà cân nhắc kỹ lưỡng trước áp lực kép từ mặt bằng giá cao và chi phí vay vốn gia tăng", ông Quốc Anh chia sẻ.
Tags:
Tags:
Quý I/2026, mặt bằng giá chung cư tại khu vực trung tâm Hà Nội trung bình đạt khoảng 124 triệu đồng/m2, tiếp tục tăng mạnh 14% theo quý, giữa bối cảnh lãi suất neo cao.
Những đại đô thị thế hệ mới như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ có thể là điểm đến mới cho các nhà đầu tư ngoại đang đặt cược dài hạn vào Việt Nam, một thị trường bất động sản giàu dư địa tăng trưởng.
Kỳ vọng quá nhiều về bài toán mua bất động sản để khai thác kinh doanh, mang lại dòng tiền, nhưng việc tính toán sai tiềm năng của dự án đó mang lại, chính là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư 'mắc cạn'.
Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property cho rằng, với việc định danh môi giới bất động sản và những thách thức của thị trường hiện tại, đã đến lúc đội ngũ môi giới cần được nâng tầm, để không chỉ 'sống' được với nghề, mà còn đóng góp vào sự phát triển của thị trường chung.
Sáng ngày 17/04/2026, sự kiện trao chứng nhận đại lý chiến lược dự án Sunshine River Park (Sunshine Group) đã diễn ra tại Hà Nội, thu hút gần 500 chuyên viên kinh doanh từ những đơn vị phân phối hàng đầu.
Với mục tiêu tái cấu trúc đô thị, phát triển các cực tăng trưởng mới gắn liền với hạ tầng giao thông hiện đại, TP. Hà Nội và khu vực lân cận đang mở ra những vận hội chưa từng có cho các doanh nghiệp bất động sản.
Sự quan tâm của nhà đầu tư miền Bắc đối với bất động sản TP.HCM đang tăng mạnh, khu Tây là một trong những tâm điểm mới. Theo dữ liệu công bố tại hội thảo “Tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM: Tiềm năng và triển vọng khu vực phía Tây” ngày 19/4, khu vực này đang cùng lúc hưởng lợi từ hạ tầng liên vùng, động lực công nghiệp và vùng giá khá thấp so với khu trung tâm, tạo dư địa cho một chu kỳ tăng trưởng mới.
Danh hiệu top 5 thương hiệu mạnh Asean 2026 là bước tiến quan trọng, tạo nền tảng để FUTA Land mở rộng hợp tác quốc tế, nâng cao tiêu chuẩn và định vị thương hiệu bền vững
LPBank báo lãi trước thuế quý I/2026 đạt 2.826 tỷ đồng, duy trì tăng trưởng tín dụng, đa dạng hóa nguồn thu và kiểm soát rủi ro chủ động, an toàn.
Với chính sách miễn phí thuê và đổi pin trong ba năm của Green SM, tài xế có thể tiết kiệm 36 triệu đồng - tương đương giá một chiếc xe máy, trong khi thu nhập vẫn ổn định khoảng 9 - 15 triệu đồng/ tháng.
Sau giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng, FE Credit đang từng bước quay lại quỹ đạo tăng trưởng với nền tảng tài chính cải thiện, chiến lược kinh doanh khác biệt, năng lực quản trị và kiểm soát rủi ro vững chắc. Năm 2026 mở ra chu kỳ tăng trưởng mới dựa trên công nghệ, định hướng tài chính toàn diện và cộng hưởng sức mạnh từ hệ sinh thái tài chính VPBank.
Công ty CP Năng lượng XCE đăng ký nghiên cứu, phát triển bảy dự án điện mặt trời nổi, tổng công suất thiết kế 1.125MW, trên các hồ thủy lợi tại Lâm Đồng.
Hạ tầng do Dongtam Group phát triển đang trở thành lực hút đầu tư, với dự án nhà máy thép 3.000 tỷ đồng của Hòa Phát tại KCN Thuận Đạo là minh chứng rõ nét.
Trọng tâm sắp tới của hợp tác giữa Thaco Auto và Stellantis là mô hình Stellantis Brand House (SBH) - không gian tích hợp nhiều thương hiệu trong cùng một điểm bán.
Trong cơn sốt nâng hạng từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi, thị trường chứng khoán Việt Nam năm 2026 đang trở thành tâm điểm thu hút sự chú ý của hàng triệu nhà đầu tư.
