Nhiều dự án đô thị phát hiện sai sót trong định giá đất

Tổng hợp kết quả kiểm toán năm 2025 của Kiểm toán Nhà nước cho thấy, việc xác định tiền sử dụng đất tại một số dự án chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về phương pháp và tiến độ, qua đó tác động đến quy mô và thời điểm thu ngân sách. Các tồn tại này xuất hiện trong bối cảnh Hà Nội là địa phương có số thu từ đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thu ngân sách địa phương hằng năm.

Cụ thể, kiểm toán ghi nhận một số khâu trong quá trình định giá đất chưa được thực hiện đầy đủ. Việc lựa chọn tài sản so sánh trong một số trường hợp chưa bảo đảm tính tương đồng với khu đất cần định giá; một số yếu tố về vị trí như lô góc, tiếp giáp hạ tầng, không gian cảnh quan chưa được phản ánh đầy đủ trong phương án giá đất.

Bên cạnh đó, việc áp dụng suất đầu tư, suất chiết khấu dòng tiền và dự báo doanh thu tại một số dự án còn có nội dung chưa phù hợp, ảnh hưởng đến kết quả xác định giá đất.

Ngoài ra, kiểm toán cũng chỉ ra trường hợp sử dụng tài sản so sánh có thời điểm chuyển nhượng cách xa thời điểm định giá nhưng chưa điều chỉnh theo biến động giá thị trường, làm giảm độ chính xác của phương án giá đất. Những hạn chế này được ghi nhận tại nhiều dự án khu đô thị lớn, có quy mô đầu tư và giá trị đất đai đáng kể.

Tại dự án thành phố thông minh Đông Anh (trị giá hơn 4,2 tỷ USD, quy mô 272ha do liên danh Tập đoàn Sumitomo Corporation và BRG đầu tư), việc áp dụng công thức tính giá đất còn xảy ra sai sót, tiềm ẩn khả năng làm giảm số tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước.

Bên cạnh đó, kiểm toán cho biết việc áp dụng công thức xác định giá đất còn có sai khác so với quy định, có thể dẫn tới việc xác định tiền sử dụng đất chưa phản ánh đầy đủ giá trị khu đất tại thời điểm giao đất.

Bên cạnh các vấn đề về phương pháp, kiểm toán cũng ghi nhận tình trạng chậm xác định giá đất tại một số dự án, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước. Trường hợp điển hình là dự án xây dựng nhà ở thấp tầng thuộc lô BT02, khu đô thị Nam Thăng Long (quận Tây Hồ), với thời gian xác định giá đất chậm 102 tháng so với thời điểm giao đất.

Lô BT02 hiện được triển khai với tên thương mại GIA by KITA, do KITA Group làm chủ đầu tư sau khi nhận chuyển nhượng dự án từ Tập đoàn Vimedimex thông qua Công ty CP Đầu tư thương mại Bình Tân vào cuối năm 2021. Dự án có quy mô gần 22ha, gồm hơn 400 căn biệt thự và 11 tòa căn hộ, nằm trong khu đô thị quốc tế Ciputra.

Kiểm toán cũng nêu trường hợp chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án trong khi nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất chưa hoàn tất đầy đủ. Cụ thể, tại ô đất CT01 thuộc dự án do Công ty CP Bất động sản Wonderland làm chủ đầu tư, nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước tại thời điểm chuyển nhượng chưa được hoàn tất theo quy định.

Đáng chú ý, một số dự án vẫn được UBND TP. Hà Nội phê duyệt phương án giá đất trong khi một số nội dung theo quy trình thẩm định chưa được hoàn thiện đầy đủ. Điển hình là các trường hợp gồm dự án nhà ở thấp tầng khu A, lô I.C41 do Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long làm chủ đầu tư; các dự án tại các lô I.A.26a-CT, thuộc ô I.B.26-NO và I.C.36-NO; cùng một số dự án thuộc dự án thành phố thông minh.

Theo Kiểm toán Nhà nước, các tồn tại trên gắn với việc cơ quan chuyên môn chưa thực hiện đầy đủ một số yêu cầu của hội đồng thẩm định giá đất liên quan đến việc rà soát thông tin và điều chỉnh các yếu tố đầu vào trước khi trình phê duyệt giá đất, làm phát sinh những vấn đề cần tiếp tục được rà soát, hoàn thiện trong quá trình quản lý đất đai và thu ngân sách.