Nóng cuộc đua bất động sản công nghiệp Hải Phòng

Trong một thập kỷ qua, khẩu vị của các nhà đầu tư tầm cỡ toàn cầu đã thay đổi đáng kể. Không còn tập trung hỏi về giá đất, thời gian bàn giao mặt bằng hay chính sách ưu đãi đầu tư, họ đặc biệt quan tâm đến khả năng tiếp cận nguồn năng lượng tái tạo, độ ổn định của chuỗi cung ứng, chất lượng nguồn nhân lực dài hạn và năng lực đáp ứng các tiêu chuẩn ESG.

“Các tập đoàn sản xuất lớn không di dời những nhà máy trị giá hàng tỷ USD sau mỗi vài năm. Điều họ tìm kiếm là một địa điểm họ có thể yên tâm đầu tư và tiếp tục mở rộng trong dài hạn”, ông Koen Soenens, Giám đốc Kinh doanh và tiếp thị của Tổ hợp Khu công nghiệp DEEP C tại Hải Phòng cho biết.

Chính vì vậy, thay vì mở đầu bằng lời giới thiệu về DEEP C hay Hải Phòng, người phụ trách kinh doanh của tổ hợp này thường bắt đầu bằng câu hỏi về mục tiêu 10 - 20 năm tới của khách hàng. Nếu mục tiêu chỉ là tối ưu chi phí ngắn hạn, ông Koen thẳng thắn, sẽ luôn có những quốc gia khác rẻ hơn. Nhưng nếu mục tiêu là xây dựng một cứ điểm sản xuất bền vững, kết nối toàn cầu và được đồng hành bởi một chính quyền năng động, Hải Phòng chính là câu trả lời.

Cuộc sắp xếp đơn vị hành chính giữa năm 2025 đã tạo ra bước ngoặt đối với không gian công nghiệp của Hải Phòng. Sau khi hợp nhất Hải Dương, thành phố giờ đây đã hình thành một hệ sinh thái công nghiệp quy mô lớn với 46 khu công nghiệp, tổng diện tích khoảng 13.000 ha, trải rộng từ khu vực cửa ngõ cảng biển phía Đông đến các trung tâm sản xuất phía Tây.

Trong đó, khu vực phía Đông tập trung 26 khu công nghiệp với khoảng 9.686 ha, trở thành hạt nhân của kinh tế biển, cảng nước sâu và logistics. Khu vực phía Tây có 20 khu công nghiệp với khoảng 3.366 ha, phát huy lợi thế kết nối với các trung tâm công nghiệp trong vùng Đồng bằng sông Hồng. Hai cực phát triển này tạo nên mạng lưới sản xuất tương đối hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu đa dạng của các nhà đầu tư.

Phát triển và vận hành ba khu công nghiệp lớn ở Hải Phòng, lãnh đạo DEEP C đánh giá, Hải Phòng đã hình thành hệ sinh thái công nghiệp thuộc nhóm phát triển nhất Việt Nam, đặc biệt trong các ngành điện tử, cơ khí chính xác và sản xuất công nghệ cao.

Số liệu sáu tháng đầu năm 2026 từ Ban Quản lý khu kinh tế Hải Phòng cho thấy, các khu công nghiệp và khu kinh tế trên địa bàn thu hút 2,93 tỷ USD vốn FDI, đạt 81,4% kế hoạch năm. Lũy kế đến hết tháng 6/2026, khu vực này đã thu hút 1.071 dự án FDI với tổng vốn đăng ký hơn 46 tỷ USD.

Đi cùng với sự mở rộng về quy mô là sự chuyển dịch rõ nét về chất lượng dòng vốn. Hải Phòng đang chủ động từ chối các ngành thâm dụng lao động để trở thành thủ phủ của các lĩnh vực công nghệ cao - hiện chiếm đến 61,5% giá trị sản xuất công nghiệp chế biến, chế tạo của thành phố. Những dự án tỷ USD như nhà máy sản xuất đế mạch đóng gói bán dẫn của LG Innotek, tổ hợp công nghệ cao Pegatron hay dự án Nhiệt điện LNG của Vingroup chính là minh chứng rõ nhất cho làn sóng này.

Sự hội tụ của các doanh nghiệp đầu chuỗi, mạng lưới nhà cung ứng và lực lượng lao động giàu kinh nghiệm đang tạo ra hiệu ứng lan tỏa, giúp các nhà đầu tư đến sau rút ngắn đáng kể thời gian gia nhập thị trường. Chỉ trong vòng một năm trở lại đây, Hải Phòng chứng kiến một loạt các khu công nghiệp mới khởi công, ngoài các nhà đầu tư đã bén rễ từ lâu, còn có những "tân binh" như Taseco Land, CEO Group, Hoà Phát, Idico.

Taseco Land khởi công Khu công nghiệp Taseco Thủy Nguyên quy mô gần 250 ha thuộc Khu kinh tế Đình Vũ Cát Hải vào tháng 5/2026, đúng thời điểm thành phố bước vào chu kỳ mở rộng mạnh mẽ nguồn cung khu công nghiệp. Thay vì xem đây là cuộc cạnh tranh khốc liệt, doanh nghiệp lại nhìn thấy lợi thế của người đến sau.

Theo Phó tổng giám đốc Taseco Land Vũ Quốc Huy, lợi thế lớn nhất của dự án là được thừa hưởng hệ sinh thái công nghiệp của thành phố đã hình thành sau nhiều năm phát triển. Khu công nghiệp Taseco Thủy Nguyên kết nối thuận lợi với cao tốc, liền kề các khu công nghiệp Đình Vũ và VSIP, đồng thời dễ dàng tiếp cận trung tâm thành phố, cảng Đình Vũ, hệ thống đường cao tốc hiện có cũng như đường vành đai 3 và đường sắt cao tốc kết nối Hải Phòng qua Hà Nội đi Lào Cai và Trung Quốc.

“Khi nhiều khu công nghiệp lớn ở Hải Phòng đã đạt tỷ lệ lấp đầy cao, các doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất có xu hướng tìm đến những dự án mới nhưng vẫn duy trì được sự kết nối với chuỗi cung ứng và hạ tầng hiện hữu”, ông Huy nói.

Khi nhiều khu công nghiệp lớn ở Hải Phòng đã đạt tỷ lệ lấp đầy cao, các doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất có xu hướng tìm đến những dự án mới nhưng vẫn duy trì được sự kết nối với chuỗi cung ứng và hạ tầng hiện hữu.

Sức hút của mô hình này sớm được kiểm chứng. Theo ông Huy, chỉ khoảng hai tháng sau khi khởi công, dự án đã đón nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu và đăng ký vị trí. Ông cho rằng, đây sẽ là lợi thế để cạnh tranh của các khu công nghiệp gần trung tâm thành phố so với những dự án khu công nghiệp có nhiều ưu đãi hơn trong Khu Thương mại tự do Hải Phòng (FTZ) vì khu vực mới sẽ cần rất nhiều vốn để đầu tư hạ tầng.

Được biết, chỉ trong ngày khởi động FTZ Hải Phòng vào 30/7/2026, có tới 13 dự án mở rộng và cấp mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư với tổng vốn lên đến 2,6 tỷ USD. Nổi bật là dự án của LG Innotek Việt Nam đặt tại Khu công nghiệp DEEP C thuộc FTZ Hải Phòng.

Nếu các khu công nghiệp tạo ra năng lực sản xuất quy mô lớn thì DEEP C cho biết, FTZ Hải Phòng mang đến tổ hợp ưu đãi vượt trội về tài chính, hành chính và vận hành, đặc biệt đối với các dự án trong lĩnh vực đổi mới sáng tạo, logistics, AI, bán dẫn và sản xuất công nghệ cao.

Không chỉ các tập đoàn sản xuất, mô hình FTZ cũng đang tạo động lực cho những khu công nghiệp thế hệ mới. Tháng 1/2026, Tập đoàn CEO khởi công Khu công nghiệp Sân bay Tiên Lãng - Khu B, một trong những dự án đầu tiên triển khai trong FTZ Hải Phòng. Theo định hướng của chủ đầu tư, dự án hướng đến các ngành công nghệ cao, logistics, R&D và sản xuất ít phát thải.

Việc đồng thời nằm trong Khu kinh tế phía Nam Hải Phòng và FTZ giúp dự án hưởng "lợi thế kép" từ cả hạ tầng kết nối đa phương thức lẫn các cơ chế đặc thù về thủ tục, hải quan và thuế, qua đó gia tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế.

Lợi thế logistics đa phương thức được đánh giá là thước đo có "1-0-2" tạo nên sức cạnh tranh khác biệt cho bất động sản công nghiệp Hải Phòng.

Ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital cho rằng, điểm khác biệt rõ nét của Hải Phòng so với nhiều trung tâm công nghiệp khác ở miền Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên hay Quảng Ninh là khả năng kết nối đa dạng. Thành phố không chỉ nằm gần Thủ đô mà còn sở hữu hệ thống cảng biển nước sâu kết nối trực tiếp các tuyến hàng hải quốc tế, giúp doanh nghiệp tối ưu thời gian và chi phí vận hành.

Báo cáo phân tích từ Savills cũng chỉ ra, chi phí thuê đất chỉ ảnh hưởng đến giai đoạn đầu tư ban đầu, trong khi chi phí logistics mới là yếu tố quyết định xuyên suốt vòng đời dự án. Do đó, các khu công nghiệp kết nối trực tiếp với cảng nước sâu luôn tạo ra lợi thế bền vững hơn những địa phương chỉ cạnh tranh bằng giá thuê.

Hiện Hải Phòng là địa phương duy nhất tại miền Bắc hội tụ đủ năm phương thức vận tải: cảng biển nước sâu, sân bay quốc tế, đường bộ, đường sắt và đường thủy nội địa. Trong tương lai gần, việc mở rộng cảng Lạch Huyện cùng tuyến đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng sẽ tiếp tục rút ngắn chu kỳ vận chuyển của toàn vùng.

Chính vì vậy, dù giá thuê tại các khu công nghiệp hàng đầu của Hải Phòng hiện dao động từ 120 - 165 USD/m2 cho một chu kỳ thuê, cao hơn một số tỉnh nằm sâu hơn trong nội địa phía Bắc, theo DTJ Industrial, mức giá này vẫn được đánh giá là cạnh tranh nếu xét trên tổng chi phí vận hành, đồng thời rút ngắn chu kỳ sản xuất và nâng cao tính ổn định của chuỗi cung ứng.

Chủ tịch DTJ Industrial Nguyễn Quốc Khánh cho rằng, với các doanh nghiệp có cường độ xuất nhập khẩu cao, chỉ riêng việc rút ngắn khoảng cách đến cảng biển cũng có thể tiết kiệm rất nhiều chi phí vận chuyển mỗi ngày.

Bên cạnh đó, sự hiện diện của các tập đoàn sản xuất lớn trong nhiều năm qua đã tạo nên một hệ sinh thái doanh nghiệp và mạng lưới nhà cung ứng tương đối hoàn chỉnh. Đây là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư quốc tế tiếp tục lựa chọn Hải Phòng khi mở rộng sản xuất, bởi họ có thể nhanh chóng kết nối với chuỗi cung ứng và đối tác hiện hữu.

Một yếu tố then chốt khác củng cố quyết định của các nhà đầu tư chính là chất lượng điều hành của bộ máy chính quyền địa phương.

Là một nhà đầu tư quốc tế, ông Koen đặc biệt ấn tượng với tinh thần đồng hành, chủ động và cầu thị trong việc hỗ trợ doanh nghiệp của chính quyền thành phố Hải Phòng. Ông cho rằng, sự chủ động, tinh thần cầu thị và khả năng phản ứng nhanh trước các vướng mắc của doanh nghiệp từ chính quyền thành phố tạo ra niềm tin rất lớn cho cộng đồng đầu tư quốc tế.

Theo Bảng xếp hạng Chỉ số Năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) 2025 do Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam công bố, Hải Phòng tiếp tục duy trì vị trí trong nhóm năm địa phương có chất lượng điều hành kinh tế tốt nhất cả nước với 69,72 điểm, trong đó có 7/9 chỉ số thành phần thuộc nhóm mười tỉnh thành dẫn đầu.

Nền tảng quản trị hiệu quả này phản ánh trực tiếp qua các chỉ số kinh tế thực tế. Trong nửa đầu năm 2026, Hải Phòng đứng thứ ba cả nước về tốc độ tăng trưởng GRDP, đạt 11,33%, và xếp thứ hai về tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công.

Sức hút thực tế của thị trường được chứng minh qua những con số lấp lầy ấn tượng. Ông Michael cho biết, dự án Core5 Hải Phòng giai đoạn 1 đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100% ngay sau khi ra mắt, đẩy nhanh tiến độ triển khai giai đoạn 2 để đáp ứng làn sóng dịch chuyển dòng vốn.

Bước vào giai đoạn phát triển mới, đại diện DEEP C cho rằng, bài toán của Hải Phòng không còn là thu hút đầu tư bằng mọi giá mà là hình thành một hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh có năng lực cạnh tranh cao và khó sao chép.

“Việc thu hút được một dự án đầu tàu như LG Innotek là rất quan trọng, nhưng đó mới chỉ là bước khởi đầu. Thành công thực sự sẽ phụ thuộc vào việc Hải Phòng có thể tiếp tục phát triển mạng lưới nhà cung ứng trong nước, các viện nghiên cứu, trường đại học, cơ sở đào tạo nghề, trung tâm đổi mới sáng tạo và các ngành công nghiệp hỗ trợ xoay quanh những nhà đầu tư chiến lược này hay không”, ông Koen nói.

Tại Hải Phòng nói riêng và khu vực phía Bắc nói chung, mục tiêu là xây dựng một trong những hệ sinh thái công nghiệp đáng tin cậy, bền vững và sẵn sàng cho tương lai hàng đầu châu Á.

Theo quy hoạch đến năm 2030, thành phố định hướng phát triển 69 khu công nghiệp với tổng diện tích gần 18.900ha, mở rộng không gian về phía Tiên Lãng và Vĩnh Bảo. Mô hình phát triển mới gắn kết chặt chẽ khu công nghiệp với hạ tầng xã hội như nhà ở cho người lao động, trường học, bệnh viện và khu dịch vụ.

Bất động sản công nghiệp vì thế không còn là những khu sản xuất cô lập mà trở thành hạt nhân phát triển đô thị.

Với ông Michael, Hải Phòng có tiềm năng trở thành một "siêu cảng biển", kết hợp những lợi thế của Singapore và Hàn Quốc. Khi ngày càng nhiều chuyên gia, kỹ sư và đội ngũ quản lý quốc tế đến làm việc, nhu cầu về lưu trú, thương mại và các dịch vụ chất lượng cao cũng sẽ gia tăng. Các dự án như Wink Hotel Hải Phòng do liên doanh Indochina Kajima phát triển, đang trở thành một mắt xích hỗ trợ hoàn thiện bức tranh hạ tầng đô thị - công nghiệp đó.

Song song với việc mở rộng quy mô, Hải Phòng cũng định hướng phát triển các khu công nghiệp theo hướng xanh và thông minh. Những mô hình như Nam Cầu Kiền và DEEP C đã tiên phong ứng dụng năng lượng tái tạo, quản trị số và kinh tế tuần hoàn, phản ánh xu hướng chuyển dịch từ phát triển theo chiều rộng sang nâng cao chất lượng của hệ sinh thái công nghiệp.

Nằm trong khu công nghiệp DEEP C, KCN DEEP C là dự án nằm trong danh mục kho, xưởng xây sẵn của KCN Việt Nam tại miền Bắc. Dự án này đạt chứng nhận LEED Vàng với tổng diện tích 23,2 ha đã đi vào hoạt động và bàn giao. Hiện doanh nghiệp này cũng đang triển khai hai dự án mới là KCN An Phát và KCN Phúc Điền. Đại diện KCN Việt Nam cho biết, khi hoàn thành, ba dự án dự kiến nâng tổng quỹ đất của KCN Việt Nam tại Hải Phòng lên hơn 50 ha, cung cấp gần 350.000 m2 hạ tầng công nghiệp chất lượng cao.

Tuy nhiên, ông Koen nhấn mạnh, yếu tố sống còn để vận hành hệ sinh thái ấy chính là con người và sự kết nối.

Việc Hải Phòng chủ động ban hành các chính sách thu hút nhân tài và thúc đẩy liên kết giữa khu công nghiệp với các trường đại học, viện nghiên cứu sẽ tạo ra hạt nhân cho các trung tâm đổi mới sáng tạo trong tương lai.

Đồng thời, những sáng kiến kết nối doanh nghiệp nội bộ như DEEP C Connect đang giúp các nhà đầu tư chia sẻ hạ tầng, tối ưu nguồn lực và thúc đẩy các tiêu chuẩn phát triển bền vững.

Chính hiệu ứng cộng hưởng này tạo nên lợi thế cạnh tranh bền vững cho Hải Phòng, vượt xa những ưu đãi đầu tư đơn lẻ.

"Ngày nay, chúng ta không còn cạnh tranh để trở thành điểm đến sản xuất có chi phí thấp nhất. Tại Hải Phòng nói riêng và khu vực phía Bắc nói chung, mục tiêu là xây dựng một trong những hệ sinh thái công nghiệp đáng tin cậy, bền vững và sẵn sàng cho tương lai hàng đầu châu Á. Đó cũng chính là điều mà các nhà đầu tư toàn cầu ngày càng tìm kiếm. Tôi tin rằng Hải Phòng đang có đầy đủ điều kiện để hiện thực hóa mục tiêu đó", ông Koen nhấn mạnh.