Phát Đạt thu hẹp mặt trận, tất tay cho dự án chiến lược với Lotte

Báo cáo tài chính quý II/2026 của Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt vừa công bố cho thấy bức tranh tài chính đang có nhiều chuyển biến tích cực. Khoản mục tiền và các khoản tương đương tiền tăng gấp 4,4 lần so với đầu năm, dư nợ vay giảm gần 1.400 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế sáu tháng đầu năm tăng 137%.

Tuy nhiên, đằng sau bức tranh sáng màu ấy, điều đáng chú ý hơn là Phát Đạt đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu mạnh mẽ, từ cách phân bổ nguồn vốn đến chiến lược đầu tư. Cụ thể, thay vì tiếp tục mở rộng danh mục như trước, doanh nghiệp đang thu hẹp các khoản đầu tư không còn phù hợp để tập trung nguồn lực cho những dự án được xem là động lực tăng trưởng trong giai đoạn tiếp theo.

Song song đó, Phát Đạt cũng chấp nhận ghi nhận hàng trăm tỷ đồng chi phí dự phòng cho các dự án BT và những khoản công nợ tồn đọng, với mục tiêu xử lý dứt điểm các rủi ro đã tích lũy nhiều năm.

Nếu nhìn vào loạt quyết định được triển khai trong nửa đầu năm 2026, có thể thấy Phát Đạt đang thực hiện một cuộc "đại phẫu" về danh mục đầu tư.

Thay vì tiếp tục nắm giữ quỹ đất và các pháp nhân phân tán, Phát Đạt chọn cách bán những tài sản không còn giữ vai trò chiến lược để nhanh chóng thu hồi dòng tiền. Nhìn vào báo cáo tài chính hợp nhất quý II, có thể thấy danh mục thoái vốn trải rộng trên nhiều khoản đầu tư. Chẳng hạn, Phát Đạt đã hoàn tất chuyển nhượng 99,9% vốn tại Công ty Bất động sản Cao ốc Thiên Long, thu về hơn 2.000 tỷ đồng. Hội đồng quản trị cũng thông qua chủ trương chuyển nhượng 99,9% vốn tại Công ty Bất động sản Cao ốc Hòa Phú với giá trị tối thiểu 3.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp đã thoái toàn bộ vốn tại Công ty CP Đầu tư Serenity, ghi nhận khoảng 465 tỷ đồng doanh thu tài chính trong quý II, đồng thời rút vốn khỏi một số dự án như Phát triển đô thị Tam Hiệp và Khu đô thị mới Đồng Nai Riverside.

Điểm đáng chú ý là số tiền thu hồi không được phân bổ cho nhiều dự án như trước, mà được tập trung cho một mục tiêu duy nhất: thương vụ nhận chuyển nhượng 35% vốn tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC.

Theo kế hoạch, Phát Đạt dự kiến chi khoảng 7.666 tỷ đồng để mua phần vốn góp, đồng thời góp thêm khoảng 2.727 tỷ đồng nhằm tăng vốn điều lệ của Lotte Properties HCMC lên 12.000 tỷ đồng. Tổng nhu cầu vốn cho thương vụ này vượt 10.390 tỷ đồng, biến đây trở thành khoản đầu tư lớn nhất của Phát Đạt trong nhiều năm trở lại đây .

Để đáp ứng nguồn vốn cho mục tiêu này, ngoài dòng tiền từ thoái vốn, doanh nghiệp còn huy động thêm từ các khoản tín dụng đã được MB cam kết và phương án phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu.

Trên thực tế, thương vụ này cũng đang có những bước tiến quan trọng về mặt pháp lý.

Theo công bố của Phát Đạt, ngày 31/7, Lotte Properties HCMC - chủ đầu tư dự án, đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai với số tiền 17.569 tỷ đồng. Đây được xem là cột mốc quan trọng, tạo nền tảng để dự án bước sang giai đoạn triển khai xây dựng và phát triển sau nhiều năm chuẩn bị.

Những thay đổi trong chiến lược phân bổ nguồn lực nhanh chóng phản ánh lên bảng cân đối kế toán trong quý II của Phát Đạt.

Tính đến cuối tháng 6/2026, danh mục tiền và các khoản tương đương tiền của Phát Đạt ghi nhận con số 1.666 tỷ đồng, cao gấp 4,4 lần so với đầu năm, tạo dư địa thanh khoản tốt hơn cho doanh nghiệp. Cùng lúc, tổng dư nợ vay ngắn và dài hạn giảm từ 5.544 tỷ đồng xuống còn 4.151 tỷ đồng, tương đương giảm gần 1.400 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ khoảng 25%.

Nhờ đó, tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của Phát Đạt được kéo xuống khoảng 33%, một mức đòn bẩy tương đối an toàn đối với một doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều biến động.

Kết quả kinh doanh trong quý II của Phát Đạt cũng ghi nhận tín hiệu tích cực khi lợi nhuận sau thuế lũy kế 6 tháng đầu năm đạt 228,5 tỷ đồng, tăng 137% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, đi sâu vào phân tích BCTC quý II của doanh nghiệp, có thể thấy việc thu hẹp danh mục đầu tư đã giúp Phát Đạt cải thiện đáng kể sức khỏe tài chính. Song, đằng sau những con số tích cực ấy, vẫn còn những bài toán lớn mà ban lãnh đạo Phát Đạt sẽ phải sớm tìm lời giải để đưa doanh nghiệp trở lại quỹ đạo tăng trưởng bền vững.

Bài toán đầu tiên là chất lượng lợi nhuận. Bức tranh lợi nhuận quý II của Phát Đạt dù khởi sắc, nhưng động lực tăng trưởng vẫn chưa đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Theo đó, doanh thu thuần từ bán hàng chỉ đạt 53,5 tỷ đồng, tạo ra 2,3 tỷ đồng lợi nhuận gộp. Trong khi đó, phần lớn lợi nhuận của doanh nghiệp lại đến từ khoản doanh thu tài chính 474 tỷ đồng nhờ thoái vốn tại Công ty CP Đầu tư Serenity.

Con số này cho thấy kết quả kinh doanh trong kỳ chủ yếu được hỗ trợ bởi các khoản thu một lần, còn khả năng tạo lợi nhuận bền vững của Phát Đạt vẫn phụ thuộc vào tiến độ bán hàng và bàn giao các dự án bất động sản trong thời gian tới.

Bài toán thứ hai là xử lý dứt điểm những tồn đọng pháp lý và công nợ. Theo ghi nhận trên BCTC, khoản mục chi phí quản lý doanh nghiệp quý II của Phát Đạt tăng lên 232 tỷ đồng, gấp gần sáu lần cùng kỳ năm trước, chủ yếu do doanh nghiệp phải trích lập khoảng 164,5 tỷ đồng dự phòng. Riêng khoản này đã chiếm hơn 70% tổng chi phí quản lý doanh nghiệp trong quý.

Áp lực dự phòng chủ yếu đến từ các dự án BT tồn đọng nhiều năm. Tại dự án hạ tầng kỹ thuật Khu Cổ Đại do công ty con Coinin thực hiện, sau khi hợp đồng BT bị chấm dứt, khả năng thu hồi vốn không còn chắc chắn, buộc doanh nghiệp phải ghi nhận tổn thất, kéo giá trị chi phí xây dựng cơ bản dở dang giảm từ hơn 426 tỷ đồng xuống còn khoảng 119 tỷ đồng.

Với dự án Trung tâm Thể dục thể thao Phan Đình Phùng, việc điều chỉnh quy hoạch cũng khiến Phát Đạt phải trích lập toàn bộ khoản đầu tư vào công ty liên kết và ghi nhận chi phí xây dựng dở dang vào chi phí trong kỳ.

Không chỉ vậy, rủi ro còn đến từ các khoản công nợ. Đến cuối tháng 6, dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi của Phát Đạt tăng từ 26 tỷ đồng lên gần 223 tỷ đồng. Doanh nghiệp đã trích lập khoảng 74,6 tỷ đồng đối với khoản phải thu từ chuyển nhượng dự án Bắc Hà Thanh, đồng thời ghi nhận hơn 122 tỷ đồng dự phòng cho các khoản trả trước người bán. Trong đó, khoản trả trước cho Công ty CP Đức Khải đã bị trích lập toàn bộ giá trị hơn 70 tỷ đồng.

Ngoài ra, doanh nghiệp vẫn duy trì khoản dự phòng 25 tỷ đồng đối với khoản phải thu từ cá nhân ông Hoàng Hiệp Dũng.

Một bài toán khác là về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. Dù lượng tiền mặt tăng mạnh, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong quý II vẫn âm gần 539 tỷ đồng. Nguồn tiền cải thiện chủ yếu đến từ việc thu hồi đầu tư với hơn 3.137 tỷ đồng trong sáu tháng đầu năm, thay vì từ hoạt động cốt lõi là bán hàng và bàn giao sản phẩm.

Bên cạnh đó, áp lực nợ ngắn hạn với doanh nghiệp vẫn chưa được giải tỏa. Theo ghi nhận, tính đến cuối quý II, nợ phải trả ngắn hạn của Phát Đạt ở mức khoảng 11.275 tỷ đồng, chiếm hơn 72% tổng nợ phải trả.

Đáng chú ý, riêng khoản phải trả ngắn hạn khác đã lên tới gần 9.945 tỷ đồng, chủ yếu là các khoản hợp tác đầu tư và nhận chuyển nhượng liên quan đến hai dự án The EverRich 2 và The EverRich 3. Đây đều là những dự án đã kéo dài nhiều năm do vướng mắc pháp lý, khiến lượng vốn lớn vẫn chưa thể chuyển hóa thành doanh thu hay dòng tiền.