Phía sau động thái tái cấu trúc danh mục đầu tư của Bluemarq Group

Trong kinh doanh, quyết định khó nhất nhiều khi không phải là đầu tư thêm, mà là dám từ bỏ những khoản đầu tư không còn phù hợp.

Sau khi hoàn tất tái cấu trúc mô hình hoạt động và ra mắt thương hiệu Bluemarq Group vào tháng 5/2026, doanh nghiệp tiếp tục tái định vị chiến lược đầu tư thông qua việc cơ cấu lại toàn bộ danh mục dự án.

Nghị quyết được HĐQT Bluemarq Group thông qua ngày 4/8 vì thế không đơn thuần chỉ là kế hoạch điều chỉnh danh mục bất động sản. Đây là dấu hiệu cho thấy Bluemarq Group đang chuyển từ tư duy mở rộng quy mô sang tư duy tối ưu hóa phân bổ vốn, một xu hướng ngày càng phổ biến trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng tài sản thay vì số lượng dự án.

Từ tăng trưởng bằng quy mô sang tăng trưởng bằng hiệu quả

Có một thời gian dài, quỹ đất gần như là thước đo sức mạnh của doanh nghiệp bất động sản. Sở hữu càng nhiều dự án, hiện diện ở càng nhiều địa phương, doanh nghiệp càng được kỳ vọng sẽ bứt phá khi thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng.

Tuy nhiên, thị trường đang vận hành theo một nguyên lý khác. Khi chi phí vốn tăng, pháp lý ngày càng chặt chẽ và sức mua phân hóa mạnh, quy mô danh mục không còn là lợi thế tuyệt đối. Thay vào đó, câu hỏi nhà đầu tư đặt ra là doanh nghiệp có bao nhiêu dự án thực sự có khả năng triển khai, tạo dòng tiền và mang lại lợi nhuận. Đó cũng là hướng đi Bluemarq Group đang lựa chọn.

Theo chiến lược mới, doanh nghiệp xác định đầu tư có trọng tâm, tập trung nguồn lực cho những dự án có hiệu quả cao, phù hợp với định hướng phát triển dài hạn, thay vì tiếp tục mở rộng danh mục bằng mọi giá.

Đặc biệt, chiến lược đầu tư mới của Bluemarq Group không chỉ trả lời câu hỏi sẽ đầu tư vào đâu, mà còn cho thấy doanh nghiệp muốn tạo giá trị theo cách nào.

Theo chia sẻ từ phía doanh nghiệp, trọng tâm của chiến lược mới được đặt vào các dự án nhà ở trung và cao cấp phục vụ nhu cầu ở thực, phân khúc được đánh giá có sức chống chịu tốt hơn trước những biến động của thị trường.

Song song đó, doanh nghiệp cũng ưu tiên bốn nhóm tài sản chiến lược gồm bất động sản khu trung tâm, các dự án phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng, các đại đô thị đa chức năng và những tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn. Điểm chung của các nhóm tài sản này là đều gắn với xu hướng đô thị hóa, sự phát triển của hạ tầng và quá trình dịch chuyển dân cư về các trung tâm kinh tế lớn.

Nói cách khác, Bluemarq Group đang lựa chọn những tài sản có khả năng gia tăng giá trị cùng với sự phát triển của đô thị, thay vì kỳ vọng vào các đợt tăng giá ngắn hạn.

Chiến lược địa bàn đầu tư cũng phản ánh rõ lựa chọn đó khi doanh nghiệp xác định Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Đà Nẵng cùng các đô thị có tốc độ đô thị hóa cao là trọng tâm mở rộng quỹ đất thông qua hoạt động M&A. Thay vì săn tìm quỹ đất giá rẻ ở vùng xa, doanh nghiệp lựa chọn những khu vực mà giá trị bất động sản được nâng đỡ bởi hạ tầng, tốc độ đô thị hóa, dòng dịch chuyển dân cư và nhu cầu ở thực.

Với cách tiếp cận này, giá trị của quỹ đất không nằm ở mức giá đầu vào thấp, mà ở khả năng tạo dòng tiền và tăng trưởng bền vững trong tương lai.

Tái cấu trúc danh mục

Nếu mở rộng quỹ đất là một nửa của chiến lược thì nửa còn lại nằm ở việc sẵn sàng loại bỏ những tài sản không còn tạo ra giá trị. Bluemarq Group cho biết đã rà soát toàn bộ danh mục dự án theo một hệ tiêu chí thống nhất gồm hiệu quả sử dụng vốn, khả năng tạo dòng tiền, tiến độ pháp lý, khả năng triển khai và mức độ phù hợp với chiến lược dài hạn.

Theo chia sẻ của doanh nghiệp, những dự án không còn đáp ứng các tiêu chí này sẽ được xem xét chuyển nhượng, thoái vốn, tái cấu trúc hoặc chấm dứt đầu tư nhằm giải phóng nguồn lực cho các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng triển khai nhanh và tiềm năng sinh lời bền vững.

Kết quả của quá trình rà soát là việc HĐQT thống nhất chấm dứt đầu tư đối với hai dự án gồm Khu đô thị mới Mái Dầm tại xã Châu Thành, TP Cần Thơ và Khu đô thị mới Bình Xuyên, nay thuộc tỉnh Phú Thọ. Trong đó, dự án Mái Dầm có quy mô gần 97 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 4.356 tỷ đồng, quy mô dân số khoảng 18.500 người và từng được chấp thuận chủ trương đầu tư vào cuối năm 2024.

Theo lãnh đạo Bluemarq Group, cả hai dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý và chưa triển khai xây dựng. Sau khi rà soát toàn bộ danh mục đầu tư, doanh nghiệp nhận thấy các dự án này không còn phù hợp với chiến lược phát triển mới, nên quyết định chủ động rút lui để tập trung nguồn lực cho những cơ hội có hiệu quả cao hơn.

Việc dừng hai dự án có thể khiến quy mô danh mục giảm xuống trong ngắn hạn, nhưng đổi lại doanh nghiệp giải phóng nguồn lực để tái phân bổ vào những dự án có khả năng triển khai nhanh hơn và tạo dòng tiền tốt hơn.

Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, việc chủ động thu hẹp danh mục để nâng hiệu quả sử dụng vốn có thể mang lại giá trị lớn hơn nhiều so với việc duy trì quy mô bằng mọi giá.

Xa hơn, việc chủ động thu hẹp danh mục cũng giúp Bluemarq Group tập trung nguồn lực cho những dự án được xem là "đầu tàu" trong giai đoạn 2026 - 2028, đồng thời hình thành gối đầu doanh số rõ ràng cho các năm tiếp theo.

Theo báo cáo mới đây của Chứng khoán Vietcap, trọng tâm trước mắt của Bluemarq Group là dự án The Privé tại TP.HCM với quy mô 4,3 ha gồm 12 tòa căn hộ, khoảng 3.200 sản phẩm. Hiện, dự án đã tiêu thụ khoảng một nửa số căn và được kỳ vọng sẽ bán hết, bàn giao trong năm 2027.

Theo kế hoạch, The Privé sẽ trở thành nguồn đóng góp doanh số lớn nhất của Bluemarq Group trong giai đoạn 2026 - 2027, chiếm khoảng 81% tổng doanh số bán hàng dự báo.

Song song đó, Gem Sky World tại Đồng Nai được xem là động lực tăng trưởng tiếp theo. Dự án này có quy mô khoảng 4.000 sản phẩm thấp tầng và đất nền, đã tiêu thụ khoảng 60% tính đến quý I/2026. Khi thị trường thuận lợi hơn, Bluemarq Group dự kiến tái khởi động hoạt động bán hàng từ năm 2027, qua đó bổ sung nguồn thu đáng kể từ phân khúc nhà phố và đất nền trong khu đô thị đã được đầu tư hạ tầng.

Xa hơn, các dự án như Ngọc Khánh, Opal Cityview và Opal Luxury đang được hoàn thiện pháp lý và chuẩn bị mặt bằng để sẵn sàng đưa ra thị trường. Đây sẽ là lớp dự án kế tiếp, giúp doanh nghiệp duy trì nhịp ra hàng liên tục sau khi các dự án hiện hữu bước vào giai đoạn bàn giao, qua đó tạo nền tảng tăng trưởng ổn định cho giai đoạn 2027 - 2028.

M&A sẽ là động lực tăng trưởng mới?

Một điểm đáng chú ý trong chiến lược mới là Bluemarq Group không đặt trọng tâm vào việc phát triển dự án từ đầu, mà lựa chọn mở rộng thông qua các thương vụ M&A và hợp tác phát triển. Đây cũng là xu hướng ngày càng rõ nét trên thị trường bất động sản trong bối cảnh không ít chủ đầu tư sở hữu quỹ đất nhưng gặp khó khăn về dòng vốn hoặc năng lực triển khai, M&A vì thế trở thành "điểm gặp gỡ" giữa bên có tài sản và bên có nguồn lực.

Nếu lựa chọn đúng dự án, M&A có thể giúp doanh nghiệp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư, tận dụng được quỹ đất đã có pháp lý tốt và nhanh chóng đưa dự án ra thị trường.

Tuy nhiên, M&A chưa bao giờ là "đường tắt" để tăng trưởng. Chiến lược này cũng đòi hỏi năng lực thẩm định, quản trị rủi ro và tích hợp sau sáp nhập ở mức cao hơn nhiều so với phát triển dự án truyền thống. Nói cách khác, M&A không chỉ là công cụ mở rộng quy mô mà còn là bài kiểm tra năng lực quản trị của doanh nghiệp.

Đặc biệt, việc tái cấu trúc mô hình hoạt động, xây dựng chiến lược đầu tư mới và chủ động sàng lọc danh mục dự án cho thấy Bluemarq Group đang ưu tiên xây dựng một nền tảng tăng trưởng bền vững hơn thay vì theo đuổi tốc độ mở rộng ngắn hạn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, lợi thế cạnh tranh có lẽ sẽ không còn thuộc về doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án nhất, mà thuộc về doanh nghiệp biết lựa chọn đúng dự án và phân bổ vốn hiệu quả nhất.

Với Bluemarq Group, quyết định "bớt đi" vì thế không phải là bước lùi, mà là cách tạo khoảng trống để đón những cơ hội tốt hơn. Đó cũng là nền tảng để doanh nghiệp này xây dựng một danh mục tài sản chất lượng hơn, dòng tiền bền vững hơn và sức chống chịu tốt hơn trước những chu kỳ mới của thị trường.