Sang tên sổ đỏ: Quy trình, thủ tục mới nhất cần biết

Sang tên Sổ đỏ là gì?

“Sổ đỏ” là cách gọi quen thuộc của người dân đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dựa trên màu sắc của giấy chứng nhận trước đây. Hiện nay, pháp luật đất đai không quy định “Sổ đỏ” là một thuật ngữ pháp lý chính thức.

Sang tên Sổ đỏ được hiểu là thủ tục đăng ký biến động đất đai để cập nhật tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi chuyển nhượng, tặng cho

Bước 1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho

Căn cứ theo Điều 42 và Điều 43 Luật Công chứng 2024 thì các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng
• Nộp phí công chứng.

Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính

Dù thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thì người dân cũng vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí.

• Người có nghĩa vụ khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Lưu ý: Các bên được phép thỏa thuận về người nộp.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nộp hồ sơ sang tên)

• Nộp hồ sơ
• Thành phần hồ sơ

Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động 
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, phí (nếu có)
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ

Nơi nộp hồ sơ:

• Bộ phân Một cửa của UBND cấp tỉnh.
• Văn phòng đăng ký đất đai
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Tiếp nhận giải quyết:

• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
• Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.
• Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.

Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/NĐ-CP quy định, thời hạn thực hiện thủ tục sang tên là không quá 10 ngày làm việc.

Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi nhận thừa kế

Bước 1. Kê khai di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất

Theo Điều 59 Luật Công chứng 2024, hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

• Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật chứng minh người để lại di sản đã chết;
• Di chúc trong trường hợp thừa kế theo di chúc;
• Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản trong trường hợp thừa kế theo pháp luật và trường hợp người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc theo quy định của Bộ luật Dân sự;
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản trong trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu.

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ và đúng quy định, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại UBND cấp xã nơi tạm trú của người đó.

Nếu không xác định được cả hai nơi này thì sẽ thực hiện niêm yết tại UBND cấp xã nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Văn bản về việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày niêm yết theo Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP.

Nếu không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất (nộp hồ sơ sang tên)

Giấy tờ cần chuẩn bị

Người thừa kế phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

• Đơn đăng ký biến động
• Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc).
• Hợp đồng/văn bản chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế.

Trường hợp người thừa kế là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế.

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
•  Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế/ Văn bản khai nhận di sản (có công chứng)
• Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, CCCD, giấy xác nhận nơi cư trú...

Thủ tục: Thực hiện tương tự như đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở trên.

Lưu ý: Các loại thuế, phí cần phải nộp khi làm thủ tục sang tên Sổ đỏ thừa kế gồm:

•  Lệ phí trước bạ: Bằng 0,5% giá trị QSDĐ cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%
• Thuế thu nhập cá nhân: là 2% theo chuyển nhượng bất động sản.
• Lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương