Mở khóa đầu tư bất động sản vịnh biển

Kể từ khi khách sạn đầu tiên mang tên Repulse Bay Hotel được xây dựng vào năm 1920, vịnh Nước Cạn vụt trở thành khu vực đắt giá nhất mà chỉ có giới nhà giàu như tài phiệt, minh tinh mới với tới được. Cảnh quan tuyệt đẹp và không gian yên bình ngay trong thành phố náo nhiệt Hồng Kông chính là “nút vàng” giúp vịnh Nước Cạn chiếm ưu thế thượng phong về giá trị địa ốc.

Tuy chỉ dài 292m, bãi cát vàng hình lưỡi liềm ôm lấy tổ hợp hàng trăm biệt thự, khách sạn, nhà hàng cao cấp, quán bar, cafe, chủ sở hữu là diễn viên nổi tiếng hay giới siêu giàu. Chủ nhân các cơ ngơi “triệu đô” ở đây có ông Pony Ma – CEO Tencent, diễn viên Quách Phú Thành, diễn viên Lê Minh, và các nhà tài phiệt đông tiền nhưng không thích lộ diện.

Đây chỉ là một ví dụ điển hình trên thế giới của những “vịnh biển” – nơi “lưng tựa núi, mặt hướng biển” cùng hệ sinh thái lý tưởng sóng êm nhẹ cùng những bãi cát vàng óng mịn màng cùng độ sâu bãi tắm an toàn cho trẻ nhỏ và người già – trở thành tâm điểm của các mô hình du lịch nghỉ dưỡng lý tưởng trên thế giới.

Việt Nam cũng có những vùng vịnh được liệt vào top đầu của thế giới như Hạ Long, Lăng Cô hay Cam Ranh. Trong đó, đặc biệt là vịnh Cam Ranh (Khánh Hòa) đang nổi lên như một tọa độ giàu tiềm năng cho dòng sản phẩm bất động sản vịnh biển cao cấp nhờ hội tụ đồng thời lợi thế tự nhiên hiếm có và dư địa phát triển quy mô lớn.

Khác với nhiều bãi biển mở, Cam Ranh sở hữu vịnh nước sâu tự nhiên, độ kín gió cao cùng dải cát trắng kéo dài hàng chục km. Cấu trúc địa hình này tạo nên một “mặt tiền biển” quy mô lớn hiếm thấy tại Việt Nam. Không gian đó không chỉ phù hợp cho các khu nghỉ dưỡng truyền thống mà còn mở ra khả năng phát triển các loại hình bất động sản vịnh biển đa dạng như biệt thự biển, bến du thuyền (marina) hay các tổ hợp giải trí – thương mại ven vịnh.

Không những vậy, Cam Ranh còn sở hữu cấu trúc không gian và điều kiện khí hậu thuận lợi, với số ngày nắng cao và ít bão. Theo ông, yếu tố này cho phép du lịch khai thác gần như quanh năm, giảm đáng kể rủi ro mùa vụ – điều có ý nghĩa quan trọng đối với các dự án bất động sản gắn với kinh tế biển.

Phát biểu tại hội thảo “Kỷ nguyên vịnh biển – Xu hướng toàn cầu cảng giải trí du thuyền” do báo Tiền Phong tổ chức sáng nay, PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, so với Nha Trang nơi quỹ đất ven biển trung tâm đã phát triển dày đặc, Cam Ranh vẫn còn quỹ đất quy mô lớn để phát triển các tổ hợp du lịch và đô thị ven vịnh.

Điều này cho phép khu vực có thể được quy hoạch đồng bộ ngay từ đầu, thay vì hình thành các dự án rời rạc. Nếu điều này được triển khai tốt, đây sẽ là động lực quan trọng để biến Cam Ranh trở thành một đô thị hiện đại với các khu nghỉ dưỡng, thể thao biển đặc thù, ích hợp, bao gồm lưu trú, thương mại, giải trí và cộng đồng cư dân quốc tế trong cùng một cấu trúc vận hành.

Trong bối cảnh tầng lớp trung lưu và thượng lưu tại Việt Nam ngày càng gia tăng, nhu cầu sở hữu căn nhà ven biển cũng trở nên rõ nét hơn, việc chọn một tầm nhìn lớn, với cơ chế đặc thù, quản trị liên thông và chuẩn phát triển xanh để Cam Ranh có thể trở thành đô thị biển – sân bay hạng quốc tế, không chỉ là điểm đến du lịch mà còn là trung tâm logistics "sea–air", trung tâm dịch vụ chất lượng cao và thị trường bất động sản bền vững là cần thiết vào thời điểm này.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, không lực cản nào có thể ngăn một đô thị hội đủ điều kiện tự nhiên, hạ tầng và khát vọng vươn lên. Cam Ranh (Khánh Hòa) có thể trở thành biểu tượng cho một thế hệ đô thị mới của Việt Nam, những đô thị mở ra với thế giới, gắn chặt với biển, và phát triển dựa trên tri thức, xanh, bền vững – nếu có quyết sách và cách làm đúng đắn.

Pháp lý - xương sống cốt lõi cho bất động sản vịnh biển Cam Ranh

Từ góc nhìn cơ quan quản lý, ông Vũ Anh Tú, Phó vụ trưởng Vụ Quy hoạc kiến trúc (Bộ Xây dựng) cho biết, hệ thống pháp luật và quy hoạch biển hiện đã tương đối hoàn thiện, đặc biệt là Nghị quyết 139/2024/QH15 về quy hoạch không gian biển quốc gia. Đây được xem là nền tảng quan trọng để các địa phương có lợi thế tự nhiên như Khánh Hòa phát triển các mô hình bến du thuyền theo hướng bài bản và bền vững.

Cùng với đó, việc Luật Quy hoạch (Luật số 112/2025/QH15) được Quốc hội thông qua cuối năm ngoái cùng hệ thống luật liên quan như Luật Biển Việt Nam 2012, Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo 2015, Luật Đất đai 2024, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 144/2025/QH15 được chỉnh sửa và đồng bộ, góp phần giảm thiểu tình trạng chồng chéo giữa các quy định pháp luật, tạo nền tảng cho nhiều dự án quy mô lớn hình thành tại các khu vực vịnh biển như Cần Giờ, Cam Ranh, Hạ Long.

Tuy nhiên, theo ông Tú, thực tế triển khai vẫn tồn tại nhiều bất cập. Một số quy hoạch không gian ven biển, đô thị ven biển còn chồng chéo, dễ phát sinh xung đột chức năng. Việc thực thi tại các địa phương chưa đồng bộ, chế tài xử lý vi phạm môi trường biển chưa đủ mạnh. Bên cạnh đó, nhiều quy hoạch chưa tích hợp đầy đủ các tiêu chí ESG về môi trường, xã hội và quản trị, trong khi hệ thống giám sát dài hạn đối với các dự án ven vịnh còn thiếu.

Vì vậy, sắp tới đây, cơ quan cần tiếp tục rà soát và hoàn thiện các quy định pháp luật, đặc biệt là tích hợp chặt chẽ hơn giữa Luật Quy hoạch với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu quy định bắt buộc áp dụng tiêu chuẩn ESG đối với các dự án bất động sản vịnh biển; đồng thời xây dựng cơ chế ưu đãi cho các dự án đầu tư gắn với bảo vệ môi trường và phát triển bền vững.

Một giải pháp quan trọng khác là đẩy mạnh phân cấp thẩm quyền phê duyệt dự án cho địa phương, phù hợp với năng lực quản lý của từng cấp chính quyền. Song song với đó là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và bản đồ GIS quốc gia nhằm phục vụ công tác giám sát các dự án tại khu vực vịnh biển.

Trong quy hoạch đô thị và nông thôn tại các khu vực ven biển, ven vịnh, ông Tú nhấn mạnh cần tuân thủ nghiêm các nguyên tắc phát triển bền vững. Quy hoạch phải đánh giá đầy đủ tác động môi trường, khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu và nước biển dâng, đồng thời phân vùng chức năng rõ ràng và đảm bảo liên kết hạ tầng vùng.

“Việc kiểm soát chặt chẽ hoạt động lấn biển, giới hạn mật độ xây dựng theo quy chuẩn cũng là yếu tố then chốt nhằm bảo vệ cảnh quan và hệ sinh thái vịnh biển” ông Tú nhấn mạnh.