Tái cấu trúc siêu đô thị: Hà Nội và TP.HCM có thể học gì từ Thượng Hải, Seoul?

Đang có một thay đổi khá rõ nét trên thị trường bất động sản những tháng đầu năm nay. Nếu trước đây, câu hỏi thường gặp ở nhà đầu tư là "khu vực nào đang sốt?" hay "phân khúc nào dễ tăng giá?", thì nay nhiều người lại quan tâm nhiều hơn đến một vấn đề khác: khu vực đó sẽ được quy hoạch như thế nào trong 5-10 năm tới?.

Sự dịch chuyển trong tư duy này được phản ánh qua dữ liệu của Batdongsan.com.vn. Chỉ trong sáu tháng đầu năm, lượng tìm kiếm liên quan đến từ khóa "quy hoạch" đã tăng gần gấp đôi.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, kết quả khảo sát hơn 1.100 người có nhu cầu mua nhà mà đơn vị này thực hiện cho thấy một kết quả: 96% đánh giá quy hoạch có ảnh hưởng lớn hoặc rất lớn đến quyết định xuống tiền.

"Khi những cơn 'sóng' đầu cơ không còn dễ xuất hiện và dư địa tăng giá ngày càng phụ thuộc vào chất lượng phát triển của từng khu vực, quy hoạch trở thành 'kim chỉ nam' để nhà đầu tư đo lường giá trị dài hạn của bất động sản, thay vì chỉ chạy theo những đợt tăng giá ngắn hạn", ông Quốc Anh nhấn mạnh tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản sáu tháng đầu năm 2026", diễn ra mới đây.

Thượng Hải và Seoul đã vượt qua "điểm nghẽn" như thế nào?

Trên thực tế, quy hoạch chưa bao giờ chỉ là câu chuyện riêng của thị trường bất động sản. Với một đô thị, quy hoạch quyết định thành phố sẽ phát triển theo hướng nào, người dân sẽ sinh sống ở đâu, doanh nghiệp sẽ đầu tư vào khu vực nào và những động lực tăng trưởng mới sẽ được hình thành ra sao.

Theo ông Quốc Anh, một bản quy hoạch tốt có thể tạo nền tảng cho hàng chục năm phát triển của một đô thị. Ngược lại, nếu thiếu tầm nhìn, đô thị rất dễ rơi vào cảnh phát triển manh mún, hạ tầng quá tải, giao thông ùn tắc và dần đánh mất sức cạnh tranh.

Đó cũng là lý do khi Hà Nội và TP.HCM bước vào giai đoạn tái cấu trúc với nhiều quyết sách lớn về không gian phát triển, chuyên gia này nhắc đến hai hình mẫu của châu Á là Thượng Hải và Seoul với quan điểm rõ ràng: không phải để sao chép, mà để nhìn vào những bài học đã được kiểm chứng trong quá trình xây dựng các siêu đô thị hiện đại.

Cụ thể, nghiên cứu chuyên sâu về mô hình của Thượng Hải, ông Quốc Anh cho hay, ba mươi năm trước, Thượng Hải cũng đối mặt những vấn đề không khác nhiều các đô thị lớn của Việt Nam hiện nay như khu vực trung tâm quá tải, hạ tầng xuống cấp, quỹ đất cạn dần, hàng triệu người sống trong những khu nhà cũ chật hẹp.

Nếu tiếp tục phát triển theo mô hình cũ, thành phố này sẽ mất dần sức hút đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp. Tuy nhiên, thay vì tiếp tục mở rộng đô thị theo kiểu dàn trải, Thượng Hải lựa chọn tái cấu trúc toàn diện không gian phát triển. Hàng trăm hecta khu dân cư cũ được cải tạo, những cực tăng trưởng mới như Phố Đông và Hồng Kiều lần lượt hình thành, trong khi mạng lưới metro, đường cao tốc và các công trình giao thông trọng điểm được đầu tư với tốc độ chưa từng có.

Mục tiêu của Thượng Hải không chỉ là mở rộng thành phố, mà còn tái phân bổ dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế để giảm áp lực lên khu vực trung tâm.

Thành quả của chiến lược này thể hiện rõ qua các chỉ số kinh tế. Sau hơn ba thập niên tái cấu trúc, GDP của Thượng Hải tăng 53 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 11,4 lần. Thành phố cũng vươn lên trở thành điểm đến hàng đầu của dòng vốn quốc tế khi vốn FDI tăng từ 177 triệu USD năm 1990 lên khoảng 16 tỷ USD vào năm 2025.

Không chỉ tạo cú hích cho tăng trưởng kinh tế, quy hoạch còn giúp Thượng Hải giải được bài toán quá tải dân số. Mật độ dân cư tại khu vực lõi phía tây giảm mạnh từ khoảng 75.000 người/km2 xuống còn 22.500 người/km2, trong khi Phố Đông, từ một vùng ven thưa thớt, dần trở thành cực phát triển mới với mật độ dân số tăng từ 2.500 lên gần 4.800 người/km2.

Chính nhờ dòng người được phân bổ lại hợp lý hơn đã tạo nên một cấu trúc đô thị cân bằng hơn cho Thượng Hải, thay vì tiếp tục dồn nén vào khu vực trung tâm.

Seoul cũng trải qua một hành trình tương tự. Thành phố này cũng từng đối mặt với bài toán quá tải đô thị, nhưng thay vì tiếp tục dồn nguồn lực vào khu vực trung tâm, Hàn Quốc chọn cách mở rộng không gian phát triển theo quy mô vùng trong giai đoạn tái quy hoạch 1982 - 2025.

Khác với Thượng Hải, nơi phát triển nhiều cực tăng trưởng ngay trong phạm vi một thành phố, Seoul lựa chọn cách tiếp cận theo mô hình vùng. Thay vì để toàn bộ hoạt động kinh tế tiếp tục dồn về trung tâm, Hàn Quốc hình thành một tam giác phát triển gồm Seoul, Incheon và Gyeonggi, trong đó mỗi địa phương đảm nhận một chức năng khác nhau nhưng liên kết chặt chẽ.

Cụ thể, Seoul tập trung phát triển tài chính, dịch vụ và đổi mới sáng tạo; Incheon trở thành cửa ngõ quốc tế với cảng biển, sân bay và hệ thống logistics; còn Gyeonggi phát triển công nghiệp công nghệ cao, quy tụ nhiều tập đoàn sản xuất lớn.

Điều làm nên thành công của mô hình này không chỉ là sự phân vai rõ ràng, mà còn là khả năng kết nối. Với hệ thống metro, đường cao tốc và các tuyến vành đai được đầu tư đồng bộ đã xóa nhòa khoảng cách giữa ba địa phương, giúp dòng người, hàng hóa và doanh nghiệp lưu chuyển thuận lợi. Nhờ đó, cả vùng đại đô thị vận hành như một thể thống nhất, trở thành đầu tàu kinh tế, đóng góp hơn một nửa GDP của Hàn Quốc.

Thành quả của chiến lược này được phản ánh rõ qua các chỉ số kinh tế. Sau hơn bốn thập niên phát triển, GDP của Seoul tăng 4,5 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 3,2 lần, trong khi dòng vốn FDI đạt khoảng 6,8 tỷ USD vào năm 2025.

Quan trọng hơn, thành phố này từng bước giải được bài toán quá tải dân số ở khu vực trung tâm. Mật độ dân cư giảm từ khoảng 17.500 người/km2 xuống còn 15.410 người/km2 nhờ người dân và doanh nghiệp dịch chuyển sang Incheon và Gyeonggi, những cực tăng trưởng mới được kết nối chặt chẽ bằng hệ thống giao thông hiện đại.

So sánh sự tương đồng giữa Hà Nội - Thượng Hải và TP.HCM - Seoul

Theo ông Quốc Anh, quá trình nghiên cứu cho thấy "một sự tương đồng đến kinh ngạc" về tư duy quy hoạch giữa Hà Nội - Thượng Hải và TP.HCM - Seoul.

Những ngày này, đi qua Hà Nội, không khó để bắt gặp những đại công trường giải phóng mặt bằng. Những dãy nhà quen thuộc trên một số tuyến đường quy hoạch lần lượt được tháo dỡ, nhiều đoạn đường chỉ sau ít tuần đã thay đổi hoàn toàn diện mạo.

Đằng sau tốc độ thi công ấy là sức ép của một đô thị đã phát triển đến ngưỡng. Quận Đống Đa cũ có mật độ dân số khoảng 40.000 người/km2, Thanh Xuân cũ hơn 33.000 người/km2, thuộc nhóm cao nhất cả nước. Cùng với đó là hơn 2.160 khu chung cư cũ đã xuống cấp sau nhiều thập niên sử dụng, trở thành những "điểm nghẽn" về hạ tầng và chất lượng sống.

Để tháo gỡ bài toán này, Hà Nội đang bước vào một cuộc tái cấu trúc đô thị quy mô lớn. Thành phố đồng thời tăng tốc đầu tư hạ tầng với các tuyến vành đai, mở rộng mạng lưới metro, khai thác không gian hai bên sông Hồng để hình thành các cực tăng trưởng mới, đồng thời cải tạo chung cư cũ và từng bước di dời khoảng 860.000 người ra khỏi khu vực nội đô.

Nhìn vào những gì Hà Nội đang làm, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng có thể thấy hình ảnh của Thượng Hải cách đây hơn ba thập niên. Theo đó, đầu những năm 1990, khi khu vực trung tâm rơi vào tình trạng quá tải, Thượng Hải khởi động chương trình cải tạo đô thị quy mô chưa từng có. Trong 14 năm, thành phố cải tạo khoảng 365 ha khu vực lõi, di dời khoảng 740.000 hộ dân và thay thế 33 triệu m2 nhà cũ bằng những không gian đô thị hiện đại hơn.

Nhưng điều làm nên thành công của Thượng Hải không chỉ là phá bỏ những khu nhà cũ. Quan trọng hơn, thành phố chủ động tạo ra những cực tăng trưởng mới để kéo người dân và doanh nghiệp rời khỏi khu vực trung tâm. Phố Đông ở phía đông và Hồng Kiều ở phía tây được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, kết nối bằng 13 cây cầu vượt sông Hoàng Phố cùng mạng lưới metro ngày càng hoàn thiện.

Từ một vùng đất gần như bị bỏ quên, Phố Đông đã trở thành biểu tượng của sự bứt phá. GDP khu vực này tăng từ khoảng 6 tỷ nhân dân tệ năm 1990 lên gần 1.880 tỷ nhân dân tệ vào năm 2025, tức tăng hơn 300 lần chỉ sau hơn ba thập niên.

Một ví dụ điển hình khác là Tân Thiên Địa. Nơi từng là khu dân cư chật chội được cải tạo theo mô hình hợp tác công - tư, trong đó doanh nghiệp ứng vốn đền bù, tái định cư để đổi lấy quyền khai thác thương mại. Chỉ trong năm đầu tiên, khoảng 60% hộ dân đã đồng thuận di dời. Sau quá trình tái thiết, khu vực này trở thành tổ hợp thương mại, văn phòng và không gian công cộng nổi tiếng, nhưng vẫn giữ được nét kiến trúc đặc trưng của Thượng Hải.

Đến nay, Tân Thiên Địa đón khoảng 15 triệu lượt khách mỗi năm. Giá bất động sản cũng tăng từ khoảng 2.200 USD/m2 ở giai đoạn đầu lên gần 28.500 USD/m2, cao gấp khoảng 13 lần.

Không dừng lại ở việc cải tạo khu vực lõi, Thượng Hải còn đưa ra một quyết định táo bạo hơn là di dời hàng loạt trường đại học ra khu đô thị đại học Tùng Giang. Điều đáng nói là việc di dời được triển khai ngay cả khi hệ thống metro chưa hoàn thiện. Thành phố chấp nhận để hạ tầng phát triển theo quy hoạch, thay vì chờ mọi điều kiện đầy đủ mới bắt đầu. Chính cách làm ấy đã kéo dòng người, trường học và các hoạt động nghiên cứu ra khỏi trung tâm, tạo thêm không gian phát triển cho đô thị.

Điều đáng chú ý là thị trường bất động sản Thượng Hải cũng thay đổi theo từng bước đi của quy hoạch.

Giai đoạn đầu, từ năm 2000 đến 2006, thị trường chủ yếu được thúc đẩy bởi nhu cầu tái định cư. Hạ tầng chưa hoàn chỉnh nên người mua vẫn khá thận trọng, giá nhà tăng nhưng chưa đột biến.

Từ năm 2006 đến 2016, khi các tuyến metro, cầu vượt và những trung tâm mới lần lượt hoàn thành, dòng người bắt đầu dịch chuyển. Quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá bất động sản bước vào chu kỳ tăng tốc.

Đến giai đoạn sau năm 2016, khi cấu trúc đô thị gần như hoàn thiện, thị trường không còn tăng nhờ những cơn "sốt" ngắn hạn mà được nâng đỡ bởi chất lượng hạ tầng, sức hút kinh tế và môi trường sống. Sau hơn 20 năm tái quy hoạch, giá nhà tại Thượng Hải đã tăng khoảng 13 lần.

Nếu Hà Nội có nhiều điểm tương đồng với Thượng Hải trong bài toán cải tạo khu vực lõi, thì TP.HCM lại mang dáng dấp của Seoul cách đây hơn 40 năm.

Sau khi mở rộng không gian phát triển, TP.HCM trở thành vùng đô thị lớn nhất cả nước với quy mô dân số khoảng 14 triệu người, đóng góp gần một phần tư GDP quốc gia. Quy mô càng lớn, áp lực càng nặng. Thành phố vừa phải duy trì vai trò đầu tàu kinh tế, vừa phải tìm thêm động lực tăng trưởng mới trong bối cảnh hạ tầng, nhà ở và không gian phát triển đang chịu sức ép ngày một lớn.

Khu vực trung tâm vẫn tập trung mật độ dân cư rất cao, dòng người nhập cư tiếp tục đổ về, trong khi diện tích nhà ở bình quân đầu người còn ở mức thấp so với nhiều đô thị trong khu vực. Đó cũng là những gì Seoul từng đối mặt vào đầu thập niên 1980.

Khi ấy, Seoul tạo ra khoảng 23% GDP của Hàn Quốc, nhưng khu vực lõi có mật độ dân số lên tới 41.000 người/km2. Thay vì tiếp tục mở rộng đô thị theo kiểu dồn nén vào trung tâm, Hàn Quốc lựa chọn một hướng đi khác là phát triển cả một vùng đại đô thị.

Ba cực tăng trưởng Seoul, Incheon và Gyeonggi được quy hoạch với chức năng rất rõ ràng. Seoul tiếp tục giữ vai trò trung tâm tài chính, dịch vụ, quản trị và đổi mới sáng tạo. Incheon trở thành cửa ngõ quốc tế với cảng biển, sân bay và hệ thống logistics hiện đại. Trong khi đó, Gyeonggi phát triển công nghiệp công nghệ cao, đặc biệt là bán dẫn, điện tử và sản xuất tiên tiến, nơi đặt các tổ hợp quy mô lớn của Samsung, LG cùng nhiều tập đoàn toàn cầu.

Sự phân vai ấy giúp mỗi địa phương phát huy lợi thế riêng nhưng vẫn tạo thành một chỉnh thể thống nhất. Đến nay, vùng thủ đô Seoul đóng góp hơn một nửa GDP của Hàn Quốc và vẫn là đầu tàu tăng trưởng của nền kinh tế.

Theo chuyên gia của Batdongsan.com.vn, mô hình này có nhiều điểm tương đồng với định hướng phát triển của TP.HCM sau khi mở rộng địa giới. Nếu TP.HCM tiếp tục là trung tâm tài chính và dịch vụ, Bình Dương cũ trở thành hạt nhân của công nghiệp công nghệ cao, bán dẫn và AI, còn Bà Rịa - Vũng Tàu cũ phát huy vai trò cảng biển, logistics và kinh tế biển, khu vực phía Nam hoàn toàn có thể hình thành một "tam giác tăng trưởng" mới với sức lan tỏa cho toàn vùng.

Tuy nhiên, kinh nghiệm của Seoul cũng cho thấy, phân vai chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ nằm ở hạ tầng kết nối.

Đầu những năm 1980, Seoul chỉ có 7,4 km metro và khoảng 100 km đường cao tốc. Sau khi xác lập mô hình đại đô thị, Hàn Quốc liên tục đầu tư hạ tầng trong nhiều thập niên. Chỉ sau 15 năm, chiều dài metro tăng lên khoảng 135 km, cao tốc vượt 200 km. Đến nay, vùng thủ đô đã sở hữu hơn 940 km metro cùng hàng nghìn kilômét đường cao tốc và các tuyến vành đai, kết nối Seoul với Incheon và Gyeonggi thành một mạng lưới gần như liền mạch.

Hạ tầng hoàn thiện đã làm thay đổi cách người dân lựa chọn nơi sinh sống. Ngày càng nhiều người chuyển về Gyeonggi hay Incheon nhưng vẫn có thể làm việc tại Seoul nhờ thời gian di chuyển được rút ngắn. Dòng người dịch chuyển kéo theo doanh nghiệp, việc làm và các dịch vụ phát triển, giúp giảm áp lực cho khu vực lõi, đồng thời tạo sức bật cho những đô thị vệ tinh.

Thị trường bất động sản cũng phản ánh rất rõ xu hướng này. Trong nhiều năm, giá nhà tại Gyeonggi tăng nhanh hơn không ít khu vực trung tâm Seoul. Điều đó cho thấy, trong một vùng đô thị hiện đại, giá trị bất động sản không chỉ được quyết định bởi vị trí, mà còn bởi khả năng kết nối.

Ông Quốc Anh nhận định bản đồ quy hoạch mới của TP.HCM đã định hình khá rõ ba cực tăng trưởng. Tuy nhiên, để mô hình này phát huy hiệu quả, điều quan trọng nhất là đẩy nhanh tiến độ các tuyến vành đai 3, vành đai 4, cao tốc liên vùng và hệ thống metro kết nối trung tâm TP.HCM với khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.

"Nếu hạ tầng đi trước, dòng người và dòng vốn sẽ đi theo. Ngược lại, nếu thiếu kết nối, ba cực tăng trưởng sẽ chỉ tồn tại trên bản đồ quy hoạch, chưa thể tạo thành một vùng đô thị thực sự vận hành như một chỉnh thể", ông Quốc Anh nói.