Thanh khoản sụt giảm, người mua nhà ngày càng thận trọng

Cả nhu cầu ở thực và đầu tư chờ tăng giá đều sụt giảm

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, với thanh khoản có dấu hiệu sụt giảm đáng kể so với thời điểm năm 2025.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing tiết lộ, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp trong sáu tháng đầu năm 2026 khoảng 50 - 60%, giảm đáng kể so với mức trên 80% của năm ngoái.

Cùng chung nhận định, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield cũng chia sẻ, trong quý I/2026, thanh khoản tại TP. HCM và Hà Nội đều sụt giảm.

Tại TP.HCM, lượng căn hộ tiêu thụ được dưới 1.000 căn, chỉ chiếm khoảng 25% nguồn cung sơ cấp.

Nguyên nhân chính được bà Ngọc lý giải là do cả nhu cầu ở thực và đầu tư đều giảm mạnh. Với nhu cầu ở thực, giá nhà đã vượt ngưỡng chịu đựng của đa số người dân. Tại phân khúc nhà ở thương mại, đặc biệt là chung cư tại các thành phố lớn, giá sơ cấp đạt ngưỡng 90 - 100 triệu đồng/m2, một hộ gia đình (hai vợ chồng) có thể phải mất từ 50 đến 85 năm tích lũy mới có thể sở hữu được nhà.

Theo báo cáo quý I/2026 của Cushman & Wakefield, thị trường tại Hà Nội và TP.HCM hoàn toàn vắng bóng các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Các chủ đầu tư hiện chỉ tập trung chào bán sản phẩm cao cấp và hạng sang khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân gặp khó.

Về nhu cầu đầu tư, do giá chung cư đã tăng ở mức cao, do đó xu hướng mua nhà chờ tăng giá của các nhà đầu tư cũng không còn sôi động như trước.

Bên cạnh đó, xu hướng đầu tư căn hộ để cho thuê đang mất dần sư hấp dẫn do tỷ suất lợi nhuận sụt giảm mạnh. Nếu như 10 năm trước, tỷ suất cho thuê có thể đạt mức 8-10% thì hiện nay, với một căn hộ trị giá 10-12 tỷ đồng, giá thuê tối đa chỉ khoảng 30-40 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất sinh lời chỉ còn khoảng 3-4%. Chính vì vậy, việc mua nhà để đầu cơ cho thuê không còn là lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư.

Theo một báo cáo khảo sát thị trường của Mount Group, người mua nhà đang trở nên thận trọng hơn trong quá trình ra quyết định định mua bất động sản.

Theo đó, nhóm có ý định mua bất động sản trong vòng dưới sáu tháng sụt giảm từ 22% ở quý II/2025 xuống còn 17% vào quý I/2026. Trong khi đó, nhóm dự kiến mua trong khoảng từ sáu tháng đến một năm lại tăng mạnh từ 32% lên 41%, trở thành nhóm chiếm tỷ trọng lớn nhất trong khảo sát.

Sự dịch chuyển này cho thấy nhiều người mua không còn có xu hướng ra quyết định nhanh như trước. Thay vì xuống tiền trong ngắn hạn, họ lựa chọn kéo dài thời gian chuẩn bị, tiếp tục theo dõi diễn biến thị trường, cân đối nguồn tài chính và đánh giá kỹ hơn các cơ hội đầu tư hoặc an cư.

Nói cách khác, quyết định mua nhà đang được đưa ra với tâm thế tính toán nhiều hơn là phản ứng trước những kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Xu hướng này phản ánh sự cân nhắc hơn của người mua sau nhiều biến động của thị trường bất động sản trong thời gian gần đây. Khi lãi suất, pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư và triển vọng tăng giá trở thành những yếu tố được cân nhắc kỹ lưỡng, người mua ngày càng ưu tiên tính an toàn và hiệu quả dài hạn hơn là những quyết định mang tính cảm tính.

Tuy nhiên, sự suy giảm thanh khoản không đồng nghĩa với việc dòng tiền rút khỏi thị trường. Theo ông Trung, người mua không mất đi nhu cầu sở hữu bất động sản. Họ đang trở nên thận trọng và chọn lọc hơn trong quá trình ra quyết định.

Ông Trung dẫn chứng, thực tế cho thấy, nhiều dự án sở hữu vị trí thuận lợi, quy hoạch đồng bộ và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ từ 70-80% ngay trong giai đoạn thị trường phân hóa.

Nếu như trước đây, không ít nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền dựa trên kỳ vọng tăng giá nhờ quy hoạch hoặc hạ tầng tương lai, thì hiện nay người mua có xu hướng quan tâm nhiều hơn tới khả năng khai thác thực tế nhiều hơn.

Sự minh bạch ngày càng cao của thông tin quy hoạch, nguồn cung và tiến độ hạ tầng giúp khách hàng có thêm cơ sở để đưa ra quyết định. Điều này cũng khiến thị trường dần dịch chuyển từ tư duy "mua để chờ tăng giá" sang "mua để khai thác giá trị".

Theo ông Trung, chính sự thay đổi trong tư duy lựa chọn tài sản đang tạo ra một quá trình sàng lọc rõ nét trên thị trường. Những dự án sở hữu vị trí tốt, hạ tầng kết nối thuận lợi, quy hoạch đồng bộ, khả năng hình thành dân cư và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì sức hút và ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực.

Ngược lại, các sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc cần thời gian dài để hình thành nhu cầu sử dụng đang đối mặt với áp lực thanh khoản lớn hơn.

Kỳ vọng vào quá trình tái thiết đô thị

Đánh giá thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026, ông Trung dự báo, thị trường sẽ tiếp tục xu hướng phân hóa rõ nét. Những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, có vị trí tốt, khả năng kết nối thuận tiện, cộng đồng cư dân hiện hữu và chính sách tài chính phù hợp vẫn duy trì sức hút và đóng vai trò dẫn dắt thị trường. 

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất được dự báo sẽ không có nhiều biến động trong 6 tháng cuối năm, góp phần duy trì sự ổn định của thị trường nhưng cũng khiến dòng tiền đầu tư trở nên chọn lọc hơn. 

Đáng chú ý, nhu cầu tích sản vẫn hiện hữu nhưng đã có sự thay đổi về bản chất. Thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua ngày càng ưu tiên những tài sản có khả năng giữ giá trị, thanh khoản tốt và có thể khai thác trong tương lai.

Đồng quan điểm, bà Ngọc cũng cho rằng, từ nay đến cuối năm 2026 sẽ là giai đoạn khởi đầu của một chu kỳ mới phát triển thận trọng hơn của thị trường bất động sản. Người mua sẽ quan sát kỹ lưỡng hơn, trong khi các chủ đầu tư phải tính toán cẩn trọng để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm.

Do đó, thị trường sẽ khó tiếp diễn giai đoạn sốt giá như thời điểm trước đó, tuy nhiên giá bất động sản cũng sẽ khó giảm sâu.

Trước bối cảnh giá nhà ở tại các trung tâm thành phố lớn tăng cao, để giải bài toán nhà ở cho người trẻ, ông Trung cho rằng, xu hướng phát triển đô thị gắn với mô hình TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng) và các trung tâm kinh tế, thương mại mới là hướng đi tất yếu.

Khi Nhà nước đang dành nguồn lực đáng kể cho việc tái cấu trúc quy hoạch, đầu tư hạ tầng giao thông và phát triển các cực tăng trưởng mới, những khu vực hưởng lợi từ hệ thống giao thông công cộng và các tuyến kết nối liên vùng được kỳ vọng sẽ trở thành các trung tâm dân cư mới trong tương lai, giúp giải bài toán nhà ở cho cư dân.

Tuy nhiên, sự thành công của các đô thị mới không chỉ phụ thuộc vào hạ tầng giao thông mà còn nằm ở mức độ đồng bộ giữa nơi ở, việc làm, giáo dục, y tế và các tiện ích xã hội… Khi các điều kiện này được hoàn thiện đồng bộ, các đô thị vệ tinh sẽ góp phần giảm áp lực cho khu vực lõi đô thị, đồng thời tạo ra động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.

Trong trung và dài hạn, các dự án hạ tầng lớn cùng định hướng phát triển không gian đô thị mới, đặc biệt tại khu vực phía Đông Hà Nội và dọc hành lang sông Hồng, có thể tạo ra làn sóng dịch chuyển dân cư đáng kể. Đây được xem là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy nhu cầu nhà ở và giao dịch bất động sản trong giai đoạn cuối năm 2026 và năm 2027, ông Trung nhận định.