Thế trận 'ba gọng kìm' siết doanh nghiệp địa ốc

Doanh nghiệp địa ốc "khát vốn" khi tín dụng thắt chặt

Ngân hàng Nhà nước gần đây liên tục yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát mặt bằng lãi suất nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế nhưng thực tế cho thấy, lãi suất cho vay bình quân tại nhiều ngân hàng vẫn neo cao

Tốc độ huy động vốn lại chậm hơn đáng kể trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng tiếp tục bật tăng mạnh nhằm đáp ứng mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế khiến mặt bằng lãi suất được dự báo vẫn chưa thể hạ nhiệt trong ngắn hạn.

Trong số 25 ngân hàng thương mại đã công bố lãi suất huy động và cho vay bình quân của tháng 4/2026, có tới 15 ngân hàng đã tăng lãi suất cho vay so với tháng 3.

Lãi suất cho vay bất động sản trong hiện dao động trong khoảng từ 8,5 - 11% trong thời gian ưu đãi, thường chỉ trong khoảng 6 tháng đến một năm đầu, sau đó sẽ thả nổi, với mức biến động khoảng 3 - 5%.

Trong bối cảnh lãi suất cho vay tiếp tục neo cao, việc hàng loạt dự án tái khởi động sau khi được gỡ nút thắt pháp lý, đặc biệt sự xuất hiện của các đại dự án quy mô lớn tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị vệ tinh, đang kéo theo nhu cầu vốn rất lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Điều này phần nào lý giải vì sao tín dụng chảy vào lĩnh vực này tiếp tục tăng mạnh, bất chấp mặt bằng huy động vốn của nhiều ngân hàng chưa thực sự cải thiện tương xứng.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến hết tháng 2/2026 đã có hơn 2,2 triệu tỷ đồng tín dụng chảy vào bất động sản, tăng gần 12% so với quý cuối năm 2025 và tăng 43% so với cùng kỳ, cho thấy lĩnh vực bất động sản vẫn đang trở thành “rốn” hút vốn từ ngân hàng.

Tình hình vay nợ của 20 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hàng đầu cũng cho thấy, nhu cầu vay vốn tiếp tục xu hướng tăng ở hầu hết các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, dù tốc độ tín dụng vào bất động sản đang tăng rất mạnh so với nhiều lĩnh vực khác, nhưng dường như cầu vốn vượt quá khả năng cung ứng vốn tín dụng, nên buộc nhiều doanh nghiệp phải tiếp tục “xoay chiều” để có thêm vốn mới bằng nhiều hình thức, trong đó có cả vay trái phiếu với lãi suất cao và rủi ro lớn.

Theo thống kê của Chứng khoán MBS, chỉ riêng tháng 4/2026, nhóm bất động sản đã chiếm gần 60% tổng giá trị phát hành trái phiếu mới toàn thị trường, tương đương khoảng 30.400 tỷ đồng. Lũy kế bốn tháng đầu năm 2026, giá trị phát hành của nhóm địa ốc khoảng 54.400 tỷ đồng, chiếm 58,3% toàn thị trường và tăng tới 278% so với cùng kỳ năm ngoái.

Một số vụ phát hành trái phiếu lớn trong những tháng đầu năm nay như Công ty cổ phần Đầu tư Minh An phát hành 7.500 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 10 - 10,5%/năm. Vinhomes phát hành 7.500 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 4 với lãi suất lên tới 12,5%, trước khi tiếp tục tung thêm hai lô trái phiếu trị giá 3.000 tỷ đồng vào giữa tháng 5/2026.

Trong tháng 4/2026, Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Gia Hưng cũng phát hành lô trái phiếu gần 1.065 tỷ đồng với kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 11%/năm. Đây là đơn vị đang tham gia phát triển dự án NovaWorld Phan Thiet cùng Delta Valley - Bình Thuận, công ty con của Novaland. Cùng thời điểm, Văn Phú Invest phát hành lô trái phiếu 150 tỷ đồng kỳ hạn 36 tháng, đáo hạn tháng 4/2029, lãi suất 11,5%/năm. CTCP Bất động sản Bcons PS, thành viên của Bcons, cũng huy động 276 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn bốn năm với mức lãi suất tương tự.

Trước đó trong tháng 3/2026, Công ty CP Thời Đại Mới T&T huy động 8.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 48 tháng, lãi suất 10,5%/năm. Doanh nghiệp này từng là công ty con của Tân Hoàng Minh, đồng thời là chủ đầu tư dự án The Grand HaNoi tại khu vực Hàng Bài - Hai Bà Trưng và đang sở hữu một phần dự án Vinhomes Global Gate tại Đông Anh.

Các chuyên gia cho rằng, kênh huy động vốn thông qua trái phiếu là cần thiết để giảm bớt áp lực từ phía ngân hàng, trong bối cảnh năm 2026, Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, hướng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và động lực tăng trưởng; kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc dư địa chính sách tiền tệ không còn nhiều dành cho lĩnh vực bất động sản.

Tuy vậy, qua quan sát thực tế một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu vừa qua, các chuyên gia của VIS Ratings cũng nhìn nhận, một phần đáng kể dòng vốn mới thực chất đang được dùng để đảo nợ, tái cơ cấu nghĩa vụ tài chính hoặc kéo giãn áp lực thanh khoản. Điều này cho thấy, bản chất của làn sóng phát hành hiện nay không hoàn toàn là dấu hiệu của tăng trưởng khỏe mạnh.

Đó là chưa kể, việc phát hành trái phiếu để đáo nợ không đồng nghĩa với khối nợ giảm đi, mà ngược lại các doanh nghiệp sẽ phải gia tăng thêm các điều kiện với các trái chủ mới, từ đó gia tăng áp lực nợ vay mới. Việc giảm áp lực phụ thuộc lớn vào khả năng tái khởi động lại các dự án và thanh khoản của thị trường.

Trong khi đó, thị trường bất động sản quý I/2026 chứng kiến sức mua suy yếu rõ rệt khi theo ghi nhận từ Savills Việt Nam, lượng căn hộ bán được trong quý đầu năm giảm 12% so với quý trước và giảm tới 40% so với cùng kỳ 2025. Điều này phản ánh xu hướng “giảm tốc có chủ đích” của người mua trong bối cảnh giá nhà và chi phí tài chính tăng cao.

Ghi nhận cho thấy, thời gian vừa qua, sau thời gian tái cấu trúc nợ bằng việc đàm phán gia hạn hoặc đảo nợ, không ít doanh nghiệp rơi vào tình trạng "bế tắc" trong thanh toán.

Điển hình như trường hợp của Công ty CP Đầu tư Địa ốc Phương Đông tiếp tục chậm thanh toán hàng chục tỷ đồng tiền lãi trái phiếu đến hạn trong năm 2026, sau khi đã nhiều lần phải đàm phán giãn nợ, kéo dài kỳ hạn trái phiếu thêm hai năm. Không chỉ gặp khó khăn thanh khoản, công ty này còn bị xử phạt vì vi phạm nghĩa vụ công bố thông tin, làm gia tăng rủi ro minh bạch trên thị trường.

Tương tự, Công ty CP Sài Gòn Capital cũng chậm thanh toán hàng chục tỷ đồng lãi trái phiếu đến hạn cho lô trái phiếu 4.000 tỷ đồng phát hành vào quý IV/2023 để tài trợ cho dự án Hưng Ngân Riverside. Điều đáng nói, đây không phải lần đầu doanh nghiệp rơi vào tình trạng này. Trước đó vào tháng 5/2025, lô trái phiếu trên cũng từng bị chậm thanh toán khoản lãi khoảng 63,7 tỷ đồng với nguyên nhân theo doanh nghiệp cho biết đến từ việc dòng tiền và doanh thu thu về chậm hơn kế hoạch, ảnh hưởng đến tiến độ chi trả.

Đồng hoàn cảnh, Công ty TNHH Bất động sản Gia Phú, chủ đầu tư dự án The Sun Avenue vừa tiếp tục chậm thanh toán nghĩa vụ đối với lô trái phiếu với tổng số tiền chưa thanh toán gồm 125 tỷ đồng nợ gốc và khoảng 39,7 tỷ đồng tiền lãi trong bối cảnh thua lỗ kéo dài, vốn chủ sở hữu âm hàng trăm tỷ đồng và bị kiểm toán cảnh báo về khả năng hoạt động liên tục.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Hưng Thịnh Land vừa công bố thông tin về việc chậm thanh toán lãi trái phiếu khi không thể thu xếp 48,3 tỷ đồng tiền lãi cho lô trái phiếu 1.800 tỷ đồng tới hạn phải thanh toán. Phía công ty lý giải nguyên nhân là do thị trường tài chính, thị trường giao dịch bất động sản diễn biến không thuận lợi, dẫn đến công ty chưa thu xếp kịp nguồn tiền để thanh toán lãi trái phiếu đúng hạn theo kế hoạch.

Công ty cho biết, đang tiến hành điều chỉnh kế hoạch thanh toán cho phù hợp với tình hình tài chính và sẽ tiến hành đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thống nhất phương án.

Cuộc chạy đua "thí điểm" và nỗi ám ảnh "thu hồi tài sản"

Theo nhìn nhận của các chuyên gia, khác với những năm trước vấn đề “pháp lý” trở thành điểm nghẽn khiến doanh nghiệp rơi vào tình cảnh khó khăn kéo dài, các khung pháp lý mới, đặc biệt là cơ chế thí điểm chuyển đổi mở ra cơ hội cho hàng trăm, thậm chí hàng ngàn dự án khó khăn có cơ hội trở lại sau nhiều năm “bất động”.

Tuy vậy, mặt khác, cơ chế này lại vô hình trung tạo ra một cuộc “chạy đua” khốc liệt về nguồn lực tài chính giữa các doanh nghiệp.

Để được xét duyệt vào danh mục dự án thí điểm, doanh nghiệp phải lập hồ sơ chứng minh được năng lực triển khai, thiết lập phương án phân kỳ đầu tư, và báo cáo tổng mức đầu tư một cách rõ ràng.

Không những vậy, quan trọng hơn cả, ngay sau khi có thông báo chấp thuận từ chính quyền, tổ chức kinh doanh bất động sản phải lập tức tiến hành thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân (các chủ sử dụng đất hiện hữu) theo quy định của pháp luật dân sự và đất đai.

Đối với các dự án khu đô thị có quy mô lớn, con số tiền mặt cần thiết để thực hiện khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và nhận chuyển nhượng này có thể lên tới hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng.

Trong bối cảnh nguồn vốn tự có đã cạn kiệt, việc huy động số tiền khổng lồ này đòi hỏi các doanh nghiệp phải tính tới nhiều giải pháp khác nhau trong bối cảnh dư địa tín dụng hẹp dần, như phát hành trái phiếu lãi suất cao thay vì tín dụng. Điều này càng gia tăng thêm áp lực cho doanh nghiệp khi phần lớn các trái phiếu phát hành thành công gần đây thuộc về các tập đoàn quy mô lớn có quan hệ tín dụng sâu rộng với các ngân hàng.

Trong khi các doanh nghiệp quy mô nhỏ, khả năng thực thi kém sẽ hạn chế trong việc tiếp cận vốn, dẫn tới nguy cơ được tháo gỡ về pháp lý nhưng chưa chắc đã triển khai được dự án.

Trong khi đó, theo các quy định mới được thiết kế nhằm chống lãng phí nguồn lực quốc gia, việc siết chặt trách nhiệm sử dụng đất của chủ đầu tư đã được nâng lên một tầm cao mới từ Luật Đất đai 2024 và dự thảo Luật sửa đổi dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027 buộc doanh nghiệp vào thế phải triển khai nếu không muốn bị thu hồi.

Trong quá khứ, khi thị trường bước vào chu kỳ đi xuống, thanh khoản đóng băng, các chủ đầu tư có thể áp dụng chiến lược "ngủ đông" an toàn – tạm dừng mọi hoạt động thi công xây dựng, sa thải nhân công, để mặc khu đất hoang hóa nhằm giảm thiểu tối đa chi phí dòng tiền và kiên nhẫn chờ đợi chu kỳ sốt đất, tăng giá tiếp theo.

Tuy nhiên, dưới khung pháp lý mới của năm 2026, chiến lược phòng thủ này đồng nghĩa với hành vi tự sát, bởi nếu không triển khai dự án đúng cam kết sẽ bị thu hồi.

Theo phân tích của ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch Cen Land, giá vật liệu tăng, tiền sử dụng đất tăng đẩy mặt bằng giá nhà lên ngưỡng mới, trong khi thu nhập của đa số người dân không theo kịp. Giữa bối cảnh thị trường đang bước vào một kỷ nguyên mới với nguồn cung dồi dào, việc mua nhà hay đầu tư bất động sản không còn là một cuộc giao dịch dễ. Nếu không thay đổi cấu trúc vốn và cách làm, doanh nghiệp sẽ khó phát triển bền vững do chu kỳ thắt chặt, nới lỏng tín dụng có xu hướng lặp lại sau mỗi 4 - 5 năm.

Khi đó, theo ông Vũ sẽ tiềm ẩn những rủi ro rất lớn, nhất là trong bối cảnh nguồn cung dồi dào nhưng sức cầu không còn tăng bằng mọi giá như giai đoạn trước. Người mua nhà ngày càng thận trọng hơn với pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, năng lực tài chính của chủ đầu tư và mức giá bán thực tế. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng chấp nhận câu chuyện “mua hôm nay, mai tăng giá”, khi chi phí vốn cao và thanh khoản thứ cấp chưa phục hồi đồng đều.