Thị trường bất động sản Bắc Hà Nội cần gì để vươn mình?

Khi có doanh nghiệp hoạt động, người lao động đến sinh sống và hệ thống dịch vụ hình thành, bất động sản mới có nền tảng để tăng trưởng dài hạn.

Trong thời gian qua, câu chuyện về Bắc Hà Nội chủ yếu xoay quanh hạ tầng, quy hoạch và thị trường đất nền với mặt bằng giá được xem là “vùng trũng giá” cuối cùng của Hà Nội.

Trong khi giá bất động sản thấp tầng tại Tây Hồ Tây dao động từ 480 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/m², Đông Anh phổ biến từ 180-400 triệu đồng/m² và các dự án dọc các tuyến vành đai ở mức 200-300 triệu đồng/m², thì nhiều dự án tại Mê Linh chỉ ghi nhận khoảng 80-120 triệu đồng/m².

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), mặt bằng giá này mới tương đương khoảng 1/3 đến 1/2 các khu vực lân cận có vị trí tương đồng, thậm chí chỉ bằng khoảng 20% giá trị tại khu vực trung tâm hành chính mới Tây Hồ Tây.

Khoảng cách giá cho thấy khu vực phía Bắc vẫn còn rất nhiều dư địa tăng trưởng đáng kể trong tương lai, nhất là khi hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như các cây cầu vượt sông Hồng, tuyến Vành đai 4, Vành đai 3,5 và hệ thống metro đang từng bước thay đổi khả năng kết nối của khu vực phía Bắc với trung tâm Thủ đô. Khi các dự án này hoàn thành, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản đối với quá trình dịch chuyển dân cư và dòng vốn đầu tư.

Đây được xem là yếu tố nền tảng để tạo nên những câu chuyện mới cho thị trường Bắc Hà Nội, đặc biệt khi Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị nhằm hình thành các cực tăng trưởng mới cho kinh tế và thị trường bất động sản.

Chia sẻ tại Tọa đàm “Bắc Hà Nội trong cấu trúc không gian phát triển mới của Thủ đô” do Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức ngày 2/6, TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ cho hay, quá trình tái cấu trúc không gian đô thị không chỉ nhằm giảm tải áp lực cho khu vực nội đô mà còn hướng tới hình thành các cực phát triển mới có khả năng dẫn dắt tăng trưởng kinh tế, dân cư và thị trường bất động sản trong dài hạn.

Trong đó, phía Bắc Hà Nội đang nổi lên như một cực tăng trưởng chiến lược nhờ lợi thế về vị trí cửa ngõ, khả năng kết nối vùng, quỹ đất lớn và sự hiện diện của các hành lang kinh tế, công nghiệp, logistics quan trọng.

Thời gian vừa qua, thị trường Bắc Hà Nội chứng kiến nhiều dự án đại đô thị được thúc đẩy với tốc độ triển khai có thể xem là “chưa từng có” trong nhiều năm trở lại đây.

Chỉ tính riêng trong tháng 4/2026, nhiều dự án đã công bố khởi công hoặc công bố lộ trình tái khởi động rất cụ thể như CEOHomes Hana Garden, Pearl Rivera Hà Nội, Khu đô thị Taseco Mê Linh và đặc biệt là siêu đô thị Bắc Thăng Long Urban City quy mô gần 700ha.

Cùng với hàng loạt dự án tái khởi động là lực cầu thị trường rất tốt khi theo VARS IRE, nguồn cung mới tại khu vực phía Bắc Hà Nội trong 5 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 1.400 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt khoảng 56% dù bối cảnh chung còn nhiều khó khăn, điều này cho thấy nhu cầu của thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, diễn biến này phản ánh thị trường đang “đi trước” các định hướng quy hoạch, khi người mua nhà và dòng vốn đầu tư đã chủ động dịch chuyển ra các khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng cải thiện và khả năng phát triển các khu đô thị quy mô lớn.

Đô thị muốn phát triển bền vững phải có “kinh tế thật”

Tất nhiên, lưu ý rằng dù đang có những triển vọng được dẫn dắt bởi hạ tầng, quy hoạch và kỳ vọng về dư địa tăng giá đất. Đây là những yếu tố quan trọng, thậm chí có vai trò mở đường cho một chu kỳ phát triển mới, nhưng chưa đủ để tạo nên một thị trường bất động sản ổn định và bền vững trong dài hạn.

Một đô thị chỉ thực sự có sức sống khi phía sau các khu đô thị, tuyến đường và cây cầu là những hoạt động kinh tế cụ thể. Đó là sự hiện diện của doanh nghiệp, nhà máy, khu công nghiệp, trung tâm logistics, văn phòng, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và hệ thống dịch vụ phục vụ đời sống dân cư. Khi việc làm được tạo ra, người lao động, chuyên gia và cư dân mới có lý do để dịch chuyển đến sinh sống lâu dài, thay vì chỉ xuất hiện những dòng vốn đầu tư ngắn hạn đi trước quy hoạch.

Nói cách khác, điều Bắc Hà Nội còn thiếu không chỉ là thêm dự án hay thêm kỳ vọng về mặt bằng giá mới, mà là một nền tảng “kinh tế thật” đủ mạnh để nuôi dưỡng nhu cầu ở thực, nhu cầu thuê thực và dòng tiền thực cho thị trường.

Nếu bất động sản chỉ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng hạ tầng và chênh lệch giá đất, chu kỳ phát triển sẽ dễ rơi vào trạng thái nóng cục bộ. Ngược lại, khi công nghiệp, logistics, dịch vụ và dân cư thực cùng hình thành, giá trị bất động sản mới có nền móng để tăng trưởng bền vững.

Đây cũng là bài kiểm tra quan trọng đối với triển vọng của Bắc Hà Nội trong những năm tới. Hạ tầng có thể rút ngắn khoảng cách địa lý, quy hoạch có thể mở ra tầm nhìn phát triển, nhưng chính việc làm, dòng dân cư và hoạt động kinh tế thực mới quyết định khu vực này có trở thành một cực tăng trưởng đô thị đúng nghĩa hay không.

Một trong những nỗi lo hiện nay là Bắc Hà Nội có thể lặp lại phần nào câu chuyện từng diễn ra tại một số khu vực phía Tây và Đông Nam Hà Nội, nơi thị trường bất động sản có giai đoạn tăng nhanh nhờ hạ tầng và kỳ vọng quy hoạch, nhưng quá trình lấp đầy dân cư, phát triển dịch vụ và hình thành hoạt động kinh tế tại chỗ lại diễn ra chậm hơn.

Khi đó, thị trường dễ xuất hiện tình trạng giá đi trước giá trị sử dụng, dự án đi trước cư dân và kỳ vọng đầu tư đi trước nhu cầu thực.

Đơn cử, tại một số khu đô thị phía Tây như Nam An Khánh, Thiên đường Bảo Sơn, Lideco hay Tân Tây Đô, từng được kỳ vọng trở thành điểm đến mới của dòng dân cư Thủ đô, mặt bằng giá đã tăng nhanh trong giai đoạn hạ tầng và quy hoạch được thúc đẩy.

Tuy nhiên, tốc độ hình thành cộng đồng cư dân, hệ thống thương mại – dịch vụ và các hoạt động kinh tế tại chỗ lại không theo kịp.

Hệ quả là nhiều khu vực dù có giá trị bất động sản tăng mạnh trên giấy tờ, thậm chí sở hữu những căn biệt thự, liền kề trị giá hàng chục tỷ đồng, nhưng sức sống đô thị vẫn chưa tương xứng. Nhu cầu khai thác, cho thuê và sử dụng thực tế còn hạn chế, trong khi không ít sản phẩm vẫn rơi vào tình trạng cửa đóng then cài hoặc sử dụng dưới công năng kỳ vọng.

Bài học này cho thấy, hạ tầng và quy hoạch có thể tạo ra kỳ vọng, nhưng không tự động tạo ra một đô thị sống. Để Bắc Hà Nội phát triển bền vững hơn, khu vực này cần tránh đi vào quỹ đạo tăng trưởng chỉ dựa trên mặt bằng giá đất, mà phải gắn sự phát triển bất động sản với các cực việc làm, khu công nghiệp, logistics, dịch vụ, giáo dục, y tế và các tiện ích phục vụ đời sống hằng ngày.

Hay nói cách khác, giá trị của Bắc Hà Nội trong chu kỳ tới sẽ không chỉ được đo bằng khoảng cách đến trung tâm hay số lượng cây cầu, tuyến đường được đầu tư, mà còn bởi khả năng thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và hình thành các cộng đồng cư dân thực. Đây mới là nền tảng quyết định khu vực này có thể trở thành một cực tăng trưởng đô thị đúng nghĩa.