Thị trường bất động sản Hà Nội giảm tốc

Mặt bằng giá thứ cấp sụt giảm

Sau hơn hai năm giá bán liên tục leo thang, từ đầu năm 2026 thị trường chung cư Hà Nội bước vào một đợt giảm tốc kéo dài. Mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp bắt đầu chứng kiến đà suy giảm.

Quan sát thực tế trên thị trường cho thấy, tại nhiều dự án, mức giá giao dịch đã giảm từ 5 - 15% so với thời kỳ đỉnh giá.

Đơn cử như tại phường Từ Liêm, căn 2 phòng ngủ diện tích khoảng 70m2 tại Mỹ Đình Plaza 2 từng được rao bán và giao dịch ở khoảng giá 7,4-7,8 tỷ đồng/căn vào tháng 10/2025, hiện tại mức giá chào bán trên thị trường chỉ còn dao động 7-7,3 tỷ đồng/căn.

Tương tự, một căn hộ 2 phòng ngủ tại HomeCity (phường Yên Hòa) từng được giao dịch ở mức giá 8,5-8,6 tỷ đồng/căn, ở thời điểm hiện tại giá chào bán trên thị trường dao động 8-8,3 tỷ đồng/căn. Các căn 3 ngủ từng được rao bán 11-12 tỷ đồng/căn thì hiện tại chủ nhà đã đưa ra mức giá chỉ khoảng 10 tỷ đồng/căn.

Mức giảm phổ biến từ 500 - 700 triệu đồng/căn so với thời kỳ đỉnh giá năm ngoái cũng đang diễn ra với nhiều dự án khác như The Zei, Eco Green City.

Không chỉ sụt giảm về giá, thanh khoản của thị trường thứ cấp cũng có xu hướng chậm lại. Từ đầu năm 2026, lãi suất tăng mạnh khiến nhu cầu đầu cơ sụt giảm, thị trường hiện chỉ là sân chơi của người mua ở thực. Tuy nhiên cầu ở thực cũng khá yếu ớt do mặt bằng giá dù giảm nhưng vẫn ở mức cao so với thu nhập của phần lớn người dân.

Nhiều nhà đầu tư vào thị trường giai đoạn "đỉnh" từ tháng 7 - 10/2025 đang buộc phải cắt lỗ để thu hồi dòng tiền do lãi suất tăng cao và dự địa tăng giá không đạt kỳ vọng.

Không chỉ trên thị trường thứ cấp, trên thị trường sơ cấp, dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cũng cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý I/2026 chỉ đạt khoảng 19.500 giao dịch, giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái và 48% so với quý 4/2025. Đà giảm xuất hiện ở hầu hết các loại hình bất động sản.

Diễn biến này cho thấy thị trường không chỉ chịu tác động ngắn hạn từ yếu tố mùa vụ do ảnh hưởng của Tết Nguyên đán, mà nội lực phục hồi và khả năng hấp thụ của thị trường cũng đang suy yếu rõ rệt so với giai đoạn sôi động của năm 2025.

Khảo sát khách hàng do One Mount Group thực hiện trong quý I/2026 cũng cho thấy, khoảng 36% khách hàng duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản, bao gồm nhóm “đang cân nhắc” và “chuẩn bị mua”, giảm mạnh so với mức 55% của năm 2025.

Đáng chú ý, chỉ khoảng 17% khách hàng có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi tới 41% lựa chọn thời điểm mua trong khoảng một năm tới. Điều này cho thấy người mua đang có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định và thận trọng hơn với các kế hoạch đầu tư trong ngắn hạn. 

Mặc dù, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu, với 58% khách hàng tham gia lựa chọn trong tất cả các kênh đầu tư, cho thấy niềm tin vào tiềm năng tăng trưởng của bất động sản trong trung và dài hạn chưa suy giảm, song so với khảo sát gần nhất thực hiện năm ngoái, khi thị trường sôi động, tỷ lệ này đã giảm khoảng 13 điểm phần trăm.

Khách hàng ngày càng thận trọng

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, trong bối cảnh áp lực lãi suất, lạm phát và các biến động địa chính trị khiến mặt bằng giá neo cao cùng chi phí tài chính gia tăng đang khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Thị trường đang dần chuyển từ trạng thái “mua nhanh - bán nhanh” sang xu hướng quan sát và chọn lọc.

Theo đó, áp lực tài chính ngày càng lớn trong khi mặt bằng giá hiện tại đã tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân trở nên khó khăn hơn.

Mặt khác, lãi vay vẫn duy trì ở mức cao, thị trường còn tiềm ẩn nhiều rủi ro từ kinh tế vĩ mô và địa chính trị. Điều này khiến ngay cả nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt cũng trở nên thận trọng hơn với việc sử dụng đòn bẩy để đầu tư bất động sản trong ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, ông Tiến cho rằng, các nhà đầu tư đang có xu hướng kéo dài thời gian quan sát, ưu tiên quản trị dòng tiền và chờ thêm các tín hiệu ổn định từ lãi suất, kinh tế vĩ mô cũng như mặt bằng giá trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.

Theo ông Tiến, thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2026 sẽ có xu hướng phân hóa rõ nét hơn giữa các khu vực và loại hình sản phẩm. Thanh khoản sẽ tiếp tục phân hóa mạnh theo từng khu vực, phụ thuộc vào mặt bằng giá, chất lượng hạ tầng và mức độ minh bạch của thông tin quy hoạch.

Đáng chú ý, ông Tiến cho rằng, trong năm 2026, nhu cầu mua bất động sản Hà Nội sẽ không có sự bùng nổ như năm ngoái, nhóm đầu tư ngắn hạn giảm mạnh và nhóm có nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, tích sản sẽ là tệp khách hàng chính.

Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh hơn, nơi những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý sẽ duy trì thanh khoản tốt hơn phần còn lại của thị trường.