Trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng cao, giá chung cư Hà Nội liên tục lập đỉnh và nguồn cung dồi dào trong năm 2026, các chuyên gia của Cushman & Wakefield cho rằng, thanh khoản nhiều khả năng sẽ gặp thách thức không nhỏ.
Bài toán khó của thanh khoản chung cư Hà Nội
Thời gian gần đây, nhiều ngân hàng đã đồng loạt tăng lãi suất cho vay mua nhà với mức tăng mạnh từ 2-3%/năm so với thời gian trước.
Cụ thể, ngân hàng MB vừa công bố lãi suất ưu đãi mua nhà năm đầu tiên 8,5%/năm; 18 tháng 9%/năm; 24 tháng lên tới 9,5%/năm. Lãi suất sau thời gian ưu đãi cộng thêm biên độ từ 1,5 - 3,5%/năm.
Ngân hàng Vietcombank cũng vừa thông báo cho vay mua căn hộ, nhà phố có “sổ đỏ” hoặc hợp đồng mua bán với lãi suất cố định 6 tháng lên tới 9,6%/năm; 12 tháng 9,9%/năm; 18 tháng 13,6%/năm; 24 tháng 13,9%/năm. Lãi suất này đã được ưu đãi ân hạn nợ gốc.
Tương tự, tại ngân hàng ACB, lãi suất vay mua nhà năm đầu tiên ở mức 8,3%/năm; 24 tháng 8,8%/năm. Ngân hàng HDBank, lãi suất vay là 8,5%/năm ưu đãi 24 tháng.
Theo nhiều chuyên gia, trong bối cảnh giá chung cư Hà Nội liên tục leo thang, lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng đang tạo thêm sức ép lên cả người mua lẫn chủ đầu tư dự án. Thực trạng này nhiều khả năng sẽ tác động tiêu cực đến thanh khoản trên thị trường trong năm 2026.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, câu chuyện về lãi suất chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến cả người mua nhà có nhu cầu ở thật và nhà đầu tư. Bởi đây là các nhóm khách hàng rất nhạy cảm về giá. Khi lãi suất tăng cao, trong ngắn hạn, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc khi xuống tiền, khiến thanh khoản chậm lại.
Đáng chú ý, việc tác động đến thanh khoản không chỉ có yếu tố về lãi suất mà còn có câu chuyện về nguồn cung căn hộ. Theo bà Ngọc, sắp tới nguồn cung sẽ bắt đầu dồi dào trở lại. Đây cũng là một trong những yếu tố gây áp lực lên thanh khoản của thị trường.
Số liệu từ Báo cáo Thị trường nhà ở Hà Nội quý IV/2025 vừa được Cushman & Wakefield công bố cho thấy, trong năm 2025, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn mở bán, giảm 14% so với năm 2024, nhưng cao gấp 2,9 lần so với cùng kỳ 2023.
Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tăng 34%so với quý trước. Trong giai đoạn 2026–2028, thị trường có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới được ra hàng.
Có thể thấy, đây là cột mốc về sự bùng nổ của nguồn cung của Hà Nội nói riêng và các tỉnh khu vực nội đô.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhìn nhận, sở dĩ nguồn cung bùng nổ trong 2025-2026 là do trong suốt khoảng thời gian 5 năm vừa qua, thị trường luôn trong tình trạng "ém" nguồn cung.
Đến năm 2025 và 2026, một lượng nguồn cung lớn bắt đầu "bật" ra sau khi những vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. Lượng nguồn cung này rất lớn và đa dạng, từ 50 triệu đồng đến 300 triệu đồng/m2.
Khi thị trường xuất hiện một nguồn cung rất lớn như vậy, thanh khoản chậm sẽ là điều tất yếu, bà Minh nhận định.
Thực tế thời gian vừa qua cho thấy, trong quý IV, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng nhẹ 2% so với quý III. Tuy nhiên, lượng giao dịch đã giảm 33% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng mạnh.
Đáng chú ý, vị chuyên gia này cũng cho rằng, thanh khoản chậm không có nghĩa là chủ đầu tư sẽ giảm giá để tăng tốc độ bán hàng. Bởi các cấu phần để tạo nên giá bán bất động sản đang ở mức rất cao, từ tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng đến chi phí vốn, lãi vay...
Đây là bài toán khó về thanh khoản của các chủ đầu tư. Thay vì giảm giá để đẩy hàng, nhiều chủ đầu tư sẽ chọn phương án chia nhỏ diện tích căn hộ, chia nhỏ quỹ căn để bán hàng theo giai đoạn, và chấp nhận việc dự án phải mất một thời gian dài mới có thế hấp thu hết.
Thị trường tiếp tục dịch chuyển ra ngoại ô
Bên cạnh xu hướng lãi suất tăng cao khiến thanh khoản chậm lại, bà Ngọc cho rằng, một trong những điểm đáng chú ý khác của thị trường chung cư Hà Nội là sự tiếp tục dịch chuyển về các khu vực ngoại thành.
Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, trong đó chất lượng vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm ngày càng trở nên quan trọng hơn so với việc mở rộng dựa trên quy mô.
Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm – nơi hạ tầng giao thông kết nối với nội đô ngày càng hoàn thiện, quỹ đất phát triển còn dồi dào và giá bán hợp lý hơn so với khu vực lõi đô thị.
Căn hộ trung cấp chiếm ưu thế với tỷ trọng khoảng 45%, phản ánh nhu cầu thực và khả năng chi trả của nhóm khách hàng chính. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, tập trung ở các dự án có vị trí tốt và tiện ích đồng bộ, trong khi phân khúc bình dân vẫn vắng bóng.
Trong quý vừa qua, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 3.852 USD/m, giảm 10% so với quý III nhưng vẫn tăng mạnh 32% so với cùng kỳ năm 2024. Mức giảm theo quý chủ yếu do tỷ trọng phân khúc trung cấp tăng lên, chiếm gần 45% tổng nguồn cung mới, kéo mặt bằng giá chung xuống.
Tuy nhiên, mức giá hiện tại vẫn cao hơn đáng kể so với năm trước, phản ánh xu hướng tăng giá dài hạn. Nguyên nhân chính đến từ chi phí đầu vào như giá đất, vật liệu xây dựng đều tăng và nguồn cung hạn chế tại khu vực trung tâm.
Theo dự báo, giai đoạn 2026–2028, xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực vệ tinh sẽ tiếp tục được duy trì. Điều này không chỉ phản ánh chiến lược giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh, mà còn cho thấy định hướng dài hạn của các chủ đầu tư trong việc đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư và nhu cầu ở thực.
Xu hướng này dự báo sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ về tiện ích, chất lượng sản phẩm và giá bán giữa các dự án quy mô lớn, đặc biệt trong bối cảnh người mua ngày càng quan tâm đến không gian sống xanh, hạ tầng đồng bộ và giá trị gia tăng lâu dài.
