Thị trường địa ốc vào giai đoạn thử lửa

Hàng tồn kho tăng vọt

Tính đến cuối tháng 6/2026, tổng giá trị hàng tồn kho của 106 doanh nghiệp bất động sản trên ba sàn giao dịch chứng khoán lên mức kỷ lục hơn 635,7 nghìn tỷ đồng, tăng 20% so với đầu năm.

Số liệu báo cáo của các địa phương được Bộ Xây dựng tổng hợp, trong quý II/2026, cả nước có khoảng 100 nghìn giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% so với quý I/2026 và bằng 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Xét theo từng phân khúc, chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 26.567 giao dịch thành công, giảm 18% so với quý đầu năm và giảm 23% so với cùng kỳ năm trước. Đất nền vẫn chiếm phần lớn giao dịch với 73.438 giao dịch, nhưng mức giảm lại mạnh hơn, lần lượt giảm 33% quý trước và 40% so với cùng kỳ.

Việc người mua trở nên thận trọng, các quyết định xuống tiền kéo dài hơn, trong khi chi phí vốn vẫn là một biến số lớn đối với cả doanh nghiệp và nhà đầu tư khiến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại. Trong bối cảnh đó, lượng tài sản chưa thể chuyển hóa thành doanh thu tiếp tục tích tụ trên bảng cân đối kế toán của các doanh nghiệp địa ốc.

Hai ông lớn Vinhomes (mã CK: VHM) và Novaland (mã CK: NVL) vẫn chiếm tới 57% tổng hàng tồn kho của toàn ngành, tương đương hơn 364,4 nghìn tỷ đồng, tăng 28% so với đầu năm. Vinhomes đứng đầu với hàng tồn kho hơn 206,7 nghìn tỷ đồng, tăng tới 57%. Trong đó, bất động sản để bán đang xây dựng chiếm hơn 176,5 nghìn tỷ đồng. Đây là mức tồn kho kỷ lục của doanh nghiệp này mặc dù doanh số bán hàng nửa đầu năm vẫn đạt hơn 148 nghìn tỷ đồng, tăng 119% cùng doanh số chưa bàn giao gần 197 nghìn tỷ đồng, tăng 42%, chủ yếu nhờ kết quả tích cực từ các dự án Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay.

Điều đáng nói, ngay trong đợt dịch Covid-19 bùng phát trước đây, lượng hàng tồn kho cũng không tăng nhiều như nửa năm vừa qua. Khi thị trường thuận lợi, hàng tồn kho nhiều chưa hẳn là gánh nặng, thậm chí còn là một lợi thế lớn đối với những dự án tốt. Tuy vậy, ở chiều ngược lại không phải doanh nghiệp nào cũng có khả năng thanh khoản tốt, đặc biệt trong phân khúc căn hộ khi giá bán tiếp tục neo ở mức cao.

Nhiều doanh nghiệp trong quý vừa qua, doanh thu hoạt động chính suy giảm sâu, thay vào đó “cứu cánh” lợi nhuận lại đến từ doanh thu khác. Đơn cử như Nhà Khang Điền, Nhà Từ Liêm, An Gia Invest, Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu hay Saigonres, đều ghi nhận tình trạng giao dịch đình trệ cả rổ hàng sơ cấp lẫn thứ cấp. Thậm chí có doanh nghiệp còn không ghi nhận doanh thu từ hoạt động cốt lõi là bán bất động sản trong cả quý II vừa qua.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khoảng phân nửa số sản phẩm được đưa ra thị trường trong nửa đầu năm được hấp thụ, còn lại đa phần không giao dịch thành công. Tương tự, kết quả thăm dò của OneHousing chỉ ra tỷ lệ hấp thụ tại các dự án sơ cấp chỉ đạt 50-60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của cùng kỳ năm ngoái.

Chia sẻ với TheLEADER, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp cho biết, thị trường những tháng qua sức mua ngày càng yếu. Nếu bán hàng lúc này không thành công sẽ kéo theo hàng loạt hệ lụy. Do đó, thay vì mở bán lúc này gặp nhiều rủi ro, vì vậy các doanh nghiệp buộc phải ra quyết định dời đến cuối năm. Việc người mua thận trọng cũng kéo theo việc nhiều chủ đầu tư bất động sản phải lùi kế hoạch bán hàng, chờ thời điểm thuận lợi hơn

Tuy vậy, song song với lượng tồn kho kỷ lục, dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản cũng tăng mạnh. Tính tới cuối quý II/2026, tổng dư nợ vay của 106 doanh nghiệp đạt hơn 508 nghìn tỷ đồng, trong đó, nhiều doanh nghiệp có dư nợ hàng chục nghìn tỷ đồng. Trong một ngành cần vốn lớn như bất động sản, việc sử dụng đòn bẩy tài chính không phải điều bất thường nhất là với những khu đô thị hàng trăm ha.

Dẫu vậy, vấn đề không nằm ở việc doanh nghiệp có vay nhiều hay ít, mà vấn đề là khoản vay đó đang tài trợ cho loại tài sản nào.

Thực tế, chính nhiều lãnh đạo doanh nghiệp cho hay việc dời lịch bán hàng cuối năm có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện các nghĩa vụ tài chính đã đặt ra bởi doanh nghiệp vẫn phải duy trì nguồn vốn để hoàn thiện pháp lý, thi công dự án, thanh toán cho nhà thầu, trả lãi vay, đáo hạn trái phiếu và chi trả các khoản công nợ khác.

Số liệu của VARS cũng cho biết, trên 60% người có nhu cầu mua nhà đã hoãn kế hoạch từ sáu tháng đến một năm do lo ngại vấn đề tài chính. Nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy phần đông người chưa sở hữu nhà không tự tin vào khả năng mua ở thời điểm hiện tại, thể hiện nhiều người đang đắn đo với câu chuyện mua nhà trong bối cảnh giá không ngừng leo thang.

Khi nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực chưa thể tham gia mạnh trở lại, thị trường mất đi lực cầu bền vững nhất. Dòng tiền khi đó có nguy cơ tiếp tục xoay vòng chủ yếu giữa các nhà đầu tư, làm gia tăng sự phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá thay vì nhu cầu sử dụng thực tế.

Đây là trạng thái tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi một thị trường bất động sản khỏe mạnh không thể chỉ dựa vào giao dịch đầu tư, mà cần được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực và khả năng chi trả thực tế của nền kinh tế.

Cuộc sàng lọc năng lực tài chính của doanh nghiệp địa ốc

Trong bối cảnh hiện nay, bên cạnh ưu thế về sở hữu quỹ đất, năng lực quản trị dòng tiền trở thành phép thử đối với các doanh nghiệp. Giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây từng giúp nhiều doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn, triển khai dự án mới và mở rộng quỹ đất. Tuy nhiên, khi thanh khoản suy giảm, những hạn chế trong cấu trúc tài chính bắt đầu bộc lộ rõ hơn. Một doanh nghiệp có thể sở hữu hàng nghìn tỷ đồng giá trị tài sản, nhưng nếu tài sản đó chưa thể tạo ra dòng tiền, áp lực tài chính vẫn có thể gia tăng từng quý.

Thực tế báo cáo tài chính gần đây cho thấy không ít doanh nghiệp bất động sản ghi nhận sự suy giảm mạnh trong doanh thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Một số doanh nghiệp phải dựa nhiều hơn vào doanh thu tài chính, chuyển nhượng tài sản hoặc các khoản thu nhập khác để duy trì lợi nhuận. Điều này cho thấy sự khác biệt ngày càng rõ giữa lợi nhuận trên báo cáo và sức khỏe dòng tiền thực tế.

Trong giai đoạn thị trường thuận lợi, doanh nghiệp có thể dễ dàng bù đắp những khoảng trống dòng tiền bằng việc mở bán dự án mới hoặc huy động thêm vốn. Nhưng khi sức mua giảm, việc tiếp cận nguồn vốn mới khó khăn hơn, khả năng xoay vòng vốn cũng bị hạn chế.

Vì vậy, bài toán lớn nhất của doanh nghiệp hiện nay không chỉ là bán được bao nhiêu sản phẩm, mà là có đủ năng lực tài chính để chờ đến thời điểm thị trường phục hồi hay không.