Hộ, cá nhân có doanh thu cho thuê nhà từ 500 triệu đồng một năm trở xuống không phải nộp thuế, trên ngưỡng này sẽ kê khai nộp theo kỳ hoặc từng lần phát sinh.
Từ ngày 01/01/2026, hệ thống quản lý thuế tại Việt Nam sẽ chính thức bước vào một kỷ nguyên mới với việc bãi bỏ hoàn toàn chế độ thuế khoán và lệ phí môn bài.
Đối với các chủ hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ, sự thay đổi này không chỉ mang lại lợi ích từ việc nâng ngưỡng miễn thuế lên gấp 5 lần mà còn yêu cầu sự chủ động trong việc tự kê khai doanh thu thực tế.
Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính thuế, quy trình kê khai điện tử và các mốc thời gian quan trọng để chủ hộ tuân thủ đúng pháp luật.
Lộ trình cải cách thuế giai đoạn 2025-2026 thiết lập một môi trường kinh doanh minh bạch và công bằng hơn. Có ba điểm cốt lõi mà chủ hộ cho thuê phòng trọ cần lưu ý:
• Chấm dứt thuế khoán: Hộ kinh doanh không còn nộp thuế theo mức ấn định sẵn mà chuyển sang phương pháp kê khai và tự nộp thuế dựa trên doanh thu thực tế phát sinh trong kỳ tính thuế.
• Bãi bỏ lệ phí môn bài: Từ 01/01/2026, toàn bộ hộ kinh doanh sẽ được miễn khoản phí này, giúp giảm bớt gánh nặng chi phí hành chính hằng năm từ 300.000đ đến 1.000.000đ.
• Cơ chế quản lý số: Mọi giao dịch và kê khai sẽ được thực hiện qua eTax Mobile hoặc Cổng thông tin Thuế điện tử, tích hợp cùng tài khoản định danh VNeID mức 2.
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) 2025, chính sách mới tập trung hỗ trợ mạnh mẽ cho các hộ kinh doanh quy mô nhỏ.
2.1. Ngưỡng miễn thuế 500 triệu đồng/năm
Kể từ năm 2026, hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ được miễn hoàn toàn cả thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và thuế Thu nhập cá nhân (TNCN). Đây là bước nhảy vọt so với ngưỡng 100 triệu đồng trước đây, giúp khoảng 90% hộ kinh doanh thoát khỏi diện phải nộp thuế.
2.2. Các sắc thuế khi vượt ngưỡng
Khi doanh thu vượt quá 500 triệu đồng/năm, chủ hộ có nghĩa vụ nộp hai loại thuế chính sau:
1. Thuế Giá trị gia tăng (GTGT): Tính trên phần giá trị tăng thêm của dịch vụ cung cấp.
2. Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN): Đánh trực tiếp vào thu nhập từ hoạt động kinh doanh của chủ hộ.
Hoạt động cho thuê phòng trọ được pháp luật phân loại vào nhóm "Cho thuê tài sản". Cách tính thuế đối với nhóm này có đặc thù riêng như sau:
3.1. Thuế suất quy định
Căn cứ Thông tư 40/2021/TT-BTC và các luật sửa đổi, thuế suất áp dụng cho thuê tài sản là:
• Thuế suất GTGT: 5%.
• Thuế suất TNCN: 5%.
• Tổng cộng: Hộ kinh doanh nộp 10% trên doanh thu chịu thuế.
3.2. Công thức tính thuế thực tế
Dựa trên hướng dẫn của cơ quan thuế, công thức tính số tiền phải nộp từ năm 2026 như sau:
• Thuế GTGT phải nộp = Tổng doanh thu x 5%.
• Thuế TNCN phải nộp = (Tổng doanh thu – 500 triệu) x 5%.
Ví dụ minh họa: Một hộ kinh doanh có doanh thu cho thuê nhà trọ là 600 triệu đồng/năm trong năm 2026:
• Thuế GTGT = 600 triệu x 5% = 30 triệu đồng.
• Thuế TNCN = (600 triệu – 500 triệu) x 5% = 5 triệu đồng.
• Tổng cộng: Hộ này nộp 35
triệu đồng tiền thuế cho cả năm.
Ngành thuế cam kết đảm bảo 100% hộ kinh doanh thực hiện thủ tục qua phương thức điện tử từ năm 2026. Chủ hộ có thể thực hiện theo 3 bước sau:
Bước 1: Đăng ký và Đăng nhập
Chủ hộ tải ứng dụng eTax Mobile trên điện thoại hoặc truy cập website canhan.gdt.gov.vn. Nếu đã có VNeID mức 2, bạn có thể đăng nhập ngay mà không cần tạo tài khoản mới bằng cách chọn mục "Đăng nhập bằng tài khoản Định danh điện tử".
Bước 2: Lập tờ khai thuế
Chủ hộ chọn mục "Kê khai thuế" và sử dụng các mẫu biểu sau:
• Mẫu 01/TTS: Tờ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản.
• Mẫu 01-1/BK-TTS: Phụ lục bảng kê chi tiết các hợp đồng thuê nhà. Hệ thống sẽ hỗ trợ tính toán tự động số thuế phải nộp dựa trên doanh thu thực tế được nhập vào.
Bước 3: Nộp tiền thuế online
Sau khi gửi tờ khai thành công, bạn có thể nộp tiền trực tiếp qua các hình thức:
• Quét mã QR Code: Nhanh chóng và chính xác thông tin kỳ thuế và số tiền.
• Ngân hàng liên kết: Trích tiền trực tiếp từ tài khoản ngân hàng của chủ hộ đã liên kết trên ứng dụng.
Chủ hộ kinh doanh cần tuân thủ nghiêm ngặt các mốc thời gian để tránh bị xử phạt chậm nộp, có thể lên tới 15 triệu đồng cho mỗi tờ khai.
• Thông báo doanh thu thực tế năm 2026: Phải thông báo 2 lần. Lần 1 (6 tháng đầu năm) trước ngày 31/07/2026; Lần 2 (6 tháng cuối năm) trước ngày 31/01/2027.
• Kê khai theo năm (từ 2027): Chỉ cần thông báo doanh thu thực tế 1 lần/năm trước ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.
• Nộp hồ sơ theo lần phát sinh: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê trong hợp đồng.
Dù áp dụng phương pháp tự kê khai, hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ không bắt buộc phải có bộ máy kế toán phức tạp nhưng cần duy trì hệ thống sổ sách tối giản theo Thông tư 152/2025/TT-BTC.
• Sổ chi tiết doanh thu (Mẫu S1a-HKD): Dùng để ghi chép tiền phòng hằng tháng làm căn cứ đối soát với cơ quan thuế để chứng minh mình thuộc diện miễn thuế hoặc tính đúng số thuế vượt ngưỡng.
• Lưu trữ hồ sơ: Chủ hộ phải lưu giữ hợp đồng thuê nhà, phiếu thu và chứng từ ngân hàng trong ít nhất 05 năm.
• Hóa đơn điện tử: Hộ kinh doanh vẫn phải xuất hóa đơn điện tử khi khách thuê có yêu cầu.
7. Kết luận
Việc chuyển đổi sang phương pháp kê khai thuế từ năm 2026 là bước tiến quan trọng giúp các hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ hoạt động minh bạch và bền vững hơn. Với ngưỡng miễn thuế 500 triệu đồng và quy trình nộp thuế online tiện lợi qua eTax Mobile, chủ hộ hoàn toàn có thể tự thực hiện nghĩa vụ tài chính một cách dễ dàng.
Tags:
Tags:
Từ năm 2026, chính sách thuế thu nhập cá nhân, thuế GTGT và quản lý thuế có nhiều điều chỉnh, tác động trực tiếp tới người dân, hộ kinh doanh và doanh nghiệp.
Theo chuyên gia thuế Lê Văn Tuấn, lời khuyên tốt nhất dành cho hộ kinh doanh là tâm thế. Trong một xã hội thay đổi từng ngày, người làm kinh doanh cần cởi mở, sẵn sàng tiếp nhận những kiến thức mới.
Ngưỡng doanh thu để áp dụng hóa đơn điện tử với hộ kinh doanh vẫn còn nhiều băn khoăn quanh con số 1 tỷ đồng.
Phát hành trái phiếu doanh nghiệp là công cụ huy động vốn chiến lược cho các công ty muốn mở rộng quy mô mà không làm mất đi quyền kiểm soát hoặc sở hữu.
Trái phiếu nổi lên như một công cụ nợ đơn giản nhưng hiệu quả, giúp làm dịu sự biến động và tạo ra sự cân bằng cho dòng vốn.
Nhiều chính sách mới về miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp theo Nghị định 20/2026 tạo đòn bẩy cho kinh tế tư nhân và doanh nghiệp.
Người dùng ví điện tử MoMo, ZaloPay, VNPay, ShopeePay... có thể bị phạt nặng hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự nếu vi phạm mua bán, cho thuê ví điện tử theo Nghị định 340.
Luật Việc làm 2025 làm rõ điều kiện, mức và thời gian hưởng trợ cấp thất nghiệp, đặt ra yêu cầu mới về quản trị nhân sự trong bối cảnh thị trường lao động biến động.
Hộ, cá nhân có doanh thu cho thuê nhà từ 500 triệu đồng một năm trở xuống không phải nộp thuế, trên ngưỡng này sẽ kê khai nộp theo kỳ hoặc từng lần phát sinh.
Dù nền kinh tế tăng trưởng tích cực, Tổng giám đốc Dragon Capital Lê Anh Tuấn cho rằng năm 2025 lại không phải là một năm dễ kiếm tiền trên các thị trường đầu tư.
Phú Quốc được truyền thông Slovenia xếp vào nhóm những điểm đến được khao khát nhất năm 2026, dựa trên phân tích dữ liệu đặt chỗ toàn cầu và thực tế bối cảnh dòng khách Đông Âu tới đảo Ngọc đang ghi nhận xu hướng gia tăng rõ rệt.
Trong danh mục các cơ sở phát thải khí nhà kính bắt buộc phải thực hiện kiểm kê theo quy định của Chính phủ, Dongjin Textile Vina đang là đơn vị tiêu thụ năng lượng lớn nhất.
Thị trường vốn và chính sách tài khóa là những công cụ chiến lược, nhằm huy động nguồn lực lớn, tạo nền tảng cho tăng trưởng từ 10% trở lên trong giai đoạn tới.
Từ lễ hội pháo hoa quốc tế Đà Nẵng, những show diễn đình đám tại Phú Quốc, Cát Bà đến thành công của đại nhạc hội pháo hoa “Dưới lá cờ vẻ vang của Đảng” vừa diễn ra tại Hà Nội, Sun Group đã tiến một bước rất dài trên hành trình khẳng định vị thế ông lớn pháo hoa tại Việt Nam.
Giá vàng hôm nay 27/1/2026 không thay đổi đối với cả vàng miếng và vàng nhẫn SJC trong bối cảnh thị trường quốc tế chịu áp lực chốt lời sau khi đạt mức cao kỷ lục mới.
