Tín dụng 2025 lập đỉnh: Hàng triệu tỷ đồng 'chảy' vào bất động sản

Theo Báo cáo Ngành Ngân hàng 2026 vừa được Chứng khoán VCBS công bố, tính đến ngày 25/12/2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt 17,87%, vượt xa mức 13,82% của cùng kỳ năm 2024.

Đây là mức tăng trưởng ấn tượng, phản ánh nỗ lực đẩy mạnh giải ngân của ngành ngân hàng từ giữa quý II/2025 theo định hướng hỗ trợ kinh tế của Chính phủ. Đà tăng này chủ yếu được dẫn dắt bởi nhóm ngân hàng sở hữu hệ sinh thái lớn và có thế mạnh truyền thống trong phân khúc cho vay doanh nghiệp.

VCBS nhận định, trong bối cảnh nhiều nhà băng đã kín room tín dụng vào dịp cuối năm, trọng tâm điều hành đã chuyển dịch từ "chạy doanh số" sang tối ưu hóa danh mục sinh lời, chờ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nới thêm hạn mức trong tháng 12.

Đáng chú ý, cơ cấu tín dụng năm 2025 ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét sang kỳ hạn trung - dài hạn, với trọng tâm là tín dụng bán lẻ. Điều này góp phần quan trọng trong việc nâng đỡ đà phục hồi chung của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường địa ốc.

Vay mua nhà tăng mạnh khi nền lãi suất thấp

Cụ thể, dư nợ cho vay mua nhà vượt 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4% từ đầu năm, chiếm 12,7% tổng dư nợ, tiếp tục khẳng định vai trò là động lực tăng trưởng chủ lực của tín dụng bán lẻ.

VCBS cho rằng, cho vay mua nhà duy trì đà tăng trưởng tích cực trong bối cảnh mặt bằng lãi suất ở mức thấp, cùng với nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư vẫn ở mức cao.

Phân khúc này bắt đầu ghi nhận sự hồi phục từ quý III/2024, được hỗ trợ bởi nguồn cung bất động sản cải thiện và biến động giá nhà tại các khu vực trung tâm, đặc biệt khi thị trường đón nhận thông tin về các dự án hạ tầng lớn, qua đó kích thích nhu cầu của nhà đầu tư.

Tín dụng kinh doanh bất động sản tăng "nóng" 35%

Bên cạnh nhu cầu mua nhà, dòng vốn tín dụng chảy vào hoạt động kinh doanh bất động sản ghi nhận sự bùng nổ. Tính đến cuối quý III/2025, dư nợ lĩnh vực này đạt hơn 1,82 triệu tỷ đồng, tăng tới 35% so với đầu năm, chiếm 10,1% dư nợ nền kinh tế.

Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản, với mức tăng gần 40%, vượt qua nhóm khách hàng cá nhân vay xây dựng, sửa chữa để bán.

Đến cuối tháng 8/2025, dư nợ bất động sản và xây dựng toàn hệ thống đạt 2,94 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% từ đầu năm và chiếm khoảng 17% tổng dư nợ, mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Nếu tính gộp cả vay mua nhà và kinh doanh bất động sản, tổng dư nợ liên quan đến lĩnh vực này ước đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

VCBS đánh giá, trong bối cảnh nhu cầu vay sản xuất - kinh doanh và tiêu dùng còn yếu (đặc biệt trong nửa đầu năm), dòng tiền đã tìm đến bất động sản như một kênh hấp thụ vốn hiệu quả.

Dòng tiền bất động sản trong giai đoạn vừa qua chủ yếu tập trung vào mục đích kinh doanh, với sự tham gia mạnh mẽ của các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Đồng thời, cầu tín dụng trong lĩnh vực này đã phân bổ đồng đều hơn, thay vì tập trung quá lớn vào phía cung như các giai đoạn trước.

Các ngân hàng tư nhân năng động như Techcombank, SHB, NCB, KienlongBank... đã tận dụng tốt lợi thế hệ sinh thái để đẩy mạnh mảng này.

Nhóm phân tích dự báo, trong thời gian tới, dòng tín dụng vẫn tiếp tục chảy mạnh vào kênh kinh doanh bất động sản, qua đó tạo điều kiện gia tăng nguồn cung. Khi giá nhà ở và chung cư tại các đô thị lớn dần trở về mức hợp lý, cầu thực về nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy.

Tuy nhiên, VCBS cũng lưu ý rằng tăng trưởng tín dụng năm 2026 nhiều khả năng sẽ chậm lại và mang tính chọn lọc hơn so với năm 2025. Nguyên nhân đến từ việc NHNN sẽ tăng cường kiểm soát rủi ro đối với các lĩnh vực nhạy cảm, đồng thời nắn dòng vốn ưu tiên chảy vào hoạt động sản xuất - kinh doanh cốt lõi.